Испытание спросом

Ситуация на первичном рынке жилой недвижимости характеризовалась в 2009 году существенным снижением спроса и цен. Эксперты подчеркивают: достигнут рекордно низкий за последние семь лет уровень продаж, непривычным для динамично развивавшегося рынка оказались спад девелоперской активности и заморозка множества проектов. Впрочем, по сравнению с четвертым кварталом 2008 года, на который пришелся первый удар кризиса (продажи тогда резко снизились, примерно на 70% к летнему уровню), состояние сжавшегося рынка оставалось относительно стабильным. Несмотря на периодические проблески показного оптимизма у участников рынка, наиболее распространенные характеристики сводились к определению «стагнация».

Однако по сравнению с настроениями годичной давности сейчас преобладают скорее умеренно оптимистичные и достаточно взвешенные оценки. В значительной степени благодаря тому, что в прошлом году подтвердились далеко не все прогнозы из арсенала «страшилок».

Качественный расклад
«Кризис начинает расставлять все по своим местам, — убежден директор по профессиональной деятельности компании Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. — В проектах, где был действительно профессиональный подход к девелопменту, строительству, реализации объектов, продолжались продажи. Пострадали прежде всего небольшие компании, строившие неактивно (условно говоря, был в работе один дом, да и тот заморожен). В условиях кризиса даже ценовой дисконт не очень привлекает: люди понимают, что если дом не строится, а квартиры в нем начинают продавать дешевле, чем у других компаний, то это напоминает агонию и сюда рискованно вкладываться».

Позитивной и отчасти неожиданной для экспертов особенностью петербургского рынка стала его относительная устойчивость, отсутствие масштабных, резонансных крушений строительных компаний. «Московские девелоперы были более закредитованы, вели более агрессивную политику, а петербургский бизнес консервативнее и лишь единичные компании попали в безвыходную ситуацию, а остальные затянули пояса и продолжают работать», — поясняет Пашков.

Впрочем, как правило, в наиболее благоприятном положении оказывались крупные компании с известными брендами и значительным опытом работы на рынке. Руководитель направления элитной жилой и коммерческой недвижимости Группы ЛСР, управляющий строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» Георгий Богачев отмечает: «В 2009 году в связи с непростой экономической ситуацией некоторые строительные компании ушли с рынка, возведение многих объектов не началось, а ряд объектов приостановились на начальной стадии. На рынке остались только ведущие игроки, соответственно предложение существенно уменьшилось. Хотя упал и спрос». «Если говорить о ситуации на рынке в целом, то 2009 год для многих застройщиков стал показателем их надежности и стабильности. Рынок выкристаллизовался, на нем остались только сильные участники», — подтверждают в холдинге «Эталон-ЛенСпецСМУ».

Важнейший итог 2009 года, отмечаемый девелоперами, консультантами и брокерами, — расслоение рынка с точки зрения качества продукта, предлагаемого застройщиком, а также его надежности и профессионализма. На взгляд генерального директора компании Setl City Василия Селиванова, в ближайшие несколько лет рынок будет существовать фактически в двух измерениях. «Для качественного предложения дно будет одним, а для некачественного может быть каким угодно! — считает Селиванов. — Будет рынок нормального ликвидного предложения, который стабилизируется и станет развиваться, понятно, с меньшими объемами реализации. Но этот рынок будет отягощаться и затуманиваться балластом некачественного предложения — множеством теперь никому не нужных объектов, строящихся или пока замороженных. Этот груз в общем объеме предложения будет оттягивать часть спроса, мешая работать по чисто рыночным правилам. Поэтому, хотя реально ликвидного предложения становится меньше, я не ожидаю серьезного роста цен. Скорее будет происходить утряска, стабилизация уровня более или менее крепкого дна, по которому можно просто спокойнее ступать».

Девелоперы, в принципе, не склонны преувеличивать последствия наметившегося оживления спроса и, соответственно, не ожидают в скором времени перелома тенденций 2009 года. «Не осуществились в прошлом году, к счастью, самые апокалипсические сценарии, например падение цен на недвижимость в три-пять раз, — рассказывает генеральный директор компании „Петрополь“ Марк Лернер. — Естественно, этому способствовала инертность рынка, в частности фактор высокой себестоимости домов, которые закладывались и строятся на земельных участках, приобретавшихся еще по высоким ценам. Однако провал в спросе и, следовательно, в ценах произошел очень серьезный. Ощутимого разворота ситуации в связи с наметившимся летом-осенью ростом не произошло. Скорее, если характеризовать развитие кризиса с помощью букв, напрашивается сравнение с L — мы куда-то упали и ползем по этому хвостику, похожему на дно. Тенденцией 2010 года будет движение по этой волнистой поверхности с чередующимися месяцами незначительных спадов и оживлений, небольшого роста». По мнению Лернера, вполне хорошим результатом этого движения был бы рост к концу года (при условии «оттаивания» ипотеки и либерализации доступа к кредитам) на 10−15%: «С такой скоростью, кстати, рынок и развивался в 2000−2001 годах, но многие застройщики за последние годы отвыкли от подобной динамики. При этом девелоперы зачастую находятся в тяжелом финансовом положении, и даже небольшое оживление не позволит существенно исправить ситуацию».

Дефицит продаж
В 2009 году спрос на жилье упал в среднем в два раза к уровню 2008−го. Аналитики Knight Frank St. Petersburg оценивают объем продаж в 940 тыс. кв. м (в 2008 году — 1,89 млн кв. м). По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» (ПН), за 2009 год продано 1,47 млн кв. м жилья (в 2008−м — 2,5 млн кв. м). Специалисты АРИН говорят о спросе в 1,56 млн кв. м (в 2008 году — 2,1 млн кв. м).

Потребительские приоритеты выглядят весьма отчетливо. Доля жилья эконом-класса в общем объеме продаж в течение 2009 года увеличилась и составляла более 80% . В сегменте типового жилья спросом пользовались прежде всего малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры. Общей тенденцией стала переориентация спроса на квартиры в построенных или находящихся в высокой стадии готовности домах. «В связи с кризисной ситуацией на рынке и значительным снижением цен на недвижимость практически все покупатели первичной недвижимости в 2009 году — люди, решающие свои жилищные проблемы», — подчеркивает директор департамента маркетинга NAI Becar Наталия Черейская.

Снижение цен продолжалось в течение 2009 года во всех сегментах жилой недвижимости. Специалисты ПН констатируют падение средних цен на жилье эконом-класса за год на 12,27%, бизнес-класса — на 19,33, элиты — на 14,14%. Но в конкретных случаях снижение цен (в том числе в форме различных маркетинговых акций) могло достигать 20−30% и, напротив, по отдельным проектам фиксировался незначительный рост. В целом же с начала кризиса, по данным Knight Frank St. Petersburg, в среднем падение цен во всех классах составило 15−25% в рублевом эквиваленте.

Нижняя точка падения рынка зафиксирована в четвертом квартале 2008 года, постепенный рост продаж начался со второго квартала 2009−го. В четвертом квартале прошлого года объем продаж жилья вырос по сравнению с третьим кварталом на 20−30%. Руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова отмечает, что в четвертом квартале продажи жилья в сегменте массового спроса увеличились на 15%, а в сегменте элиты — на 42%: «В элитном секторе это произошло за счет активно снижающегося предложения (новые проекты не появлялись), а также в связи с тем, что почти половина реализуемых элитных квартир предлагалась в домах, находящихся на завершающей стадии готовности или уже сданных». В то же время продажи жилья бизнес-класса сократились на 8%, что объясняется не только перетеканием части спроса в сегменты более дешевого жилья, но и кризисом доверия потенциальных покупателей к одному из ведущих застройщиков в этом сегменте, испытывающему определенные трудности.

По словам Николая Пашкова, «осень 2009 года и начало зимы прошли у девелоперов достаточно активно: увеличилось количество обращений, некоторые компании начали даже либо снимать ликвидные варианты с продаж, либо поднимать цены по некоторым объектам». Но, уточняет он, учитывая обозначившуюся глубину падения рынка, «рано нагнетать оптимизм»: «2010 год будет вялым. Хорошо, если осенью мы увидим заметное оживление на рынке, если же оно случится весной, то это будет чудом. Если осенью не произойдет ощутимого подъема, то не все девелоперы перенесут реально начинающуюся сейчас гонку на выживание — у кого нервы крепче, ресурсов больше, политика грамотнее и т. д.»

Попасть в спрос
Ведущие петербургские девелоперы утверждают, что по крайней мере с осени 2009 года удалось восстановить докризисный уровень продаж. Эффективным инструментом стимулирования спроса оказывалось, в частности, предложение гибкой системы платежей и рассрочек. Важнейшее конкурентное преимущество крупных застройщиков, располагающих большим объемом квартир в объектах высокой степени готовности, — возможность соответствовать специфике кризисного потребительского спроса.

«В начале 2009 года все застройщики в той или иной степени испытали спад покупательской активности, но уже весной наметилось оживление, а в начале осени мы вышли на докризисный уровень продаж, — вспоминает директор по продажам компании „Строительный трест“ Сергей Степанов. — Мы предложили наиболее привлекательный для клиентов вариант — квартиры комфорт-класса в домах высокой стадии готовности и в сданных объектах. Такое предложение полностью соответствовало основной тенденции рынка — покупатель стал более разборчив, чем до кризиса. Раньше он ориентировался прежде всего на цену, а сейчас важна уверенность в том, что дом будет достроен и сдан в срок. Люди стремятся купить готовое жилье, и эта тенденция сохранится в текущем году».
В кризисных условиях, замечает Степанов, застройщикам приходится по-новому привлекать клиентов, создавая альтернативу дорогой ипотеке. «Строительные компании отчасти заменяют собой банки — готовое жилье с оформленной собственностью сейчас можно купить в рассрочку. Таких предложений на рынке раньше не было и, скорее всего, скоро снова не будет, учитывая темпы снижения ставки рефинансирования. В нашей компании клиент получает ключи от готовой квартиры, оплатив 50% ее стоимости. Рассрочка на оставшиеся платежи может составлять два года — это значительный срок. В период ипотечного бума большинству клиентов удавалось рассчитаться с кредитом за два-три года», — поделился он.

«Спрос стал расти с августа, и эта тенденция продолжилась в последующие месяцы, а пик спроса наблюдался в декабре, во время действия традиционных рождественских скидок, — отмечают представители холдинга „Эталон-ЛенСпецСМУ“. — Безусловно, специфика спроса изменилась — наибольшей популярностью стали пользоваться однокомнатные квартиры в домах высокой степени готовности. Появился и большой интерес к квартирам с отделкой. В ближайшее время сохранится тенденция к спросу на малогабаритные квартиры с отделкой. Впоследствии, при улучшении экономического благосостояния, вновь вернется интерес к жилью большего метража. Интерес же к отделке может сохраниться на более длительный срок, при условии что она будет качественной и работы будут проводиться с учетом пожеланий клиента».
Влияние кризиса на сегмент элитного жилья имело, по наблюдениям Николая Пашкова, определенную специфику: «В классе элиты меньше мотивов давать ценовые дисконты, чем на рынке массового жилья. Маржа в элитном сегменте выше, и именно с маржи, а не с оборота, работает девелопер. Сказывается и то, что некоторые компании, для которых девелопмент — непрофильный бизнес, зачастую реализуют проекты за счет собственных средств. И, как правило, застройщики старались удержать цены, несмотря на падение объемов продаж».
«2009 год почти не отличался от остальных в плане увеличения или уменьшения покупательской активности. Присутствовали традиционные ежегодные всплески и падения спроса. Новой тенденцией можно считать ожидание потенциальных покупателей большой скидки от застройщика на приобретаемую недвижимость (до 50%). Большинство строителей не опускали цены на протяжении всего года — это связано с ограниченным предложением объектов элитной недвижимости и спецификой ценообразования застройщиков. Это же касается и нашей компании: цены изменились совсем незначительно, и маркетинговые акции при продажах почти не использовались. Единственное, что мы сделали, — это специальное новогоднее предложение по пентхаусам на Крестовском острове», — рассказывает менеджер проектов компании «СтройИнвест» Владислав Вирин.
Начавшийся с весны 2009 года рост продаж элитного жилья, как подчеркивает Георгий Богачев, происходил уже в полной мере по правилам «рынка покупателя»: «Наши клиенты стали гораздо более разборчивы, бережливы, придирчивы и недоверчивы, у многих изменились финансовые возможности, увеличилось время экспозиции квартиры». Произошла и некоторая корректировка потребительского спроса и поведения. «Во-первых, возрос интерес к небольшим одно- и двухкомнатным квартирам (80−90 кв. м), так как общая стоимость жилья стала иметь большее значение, ценность же денег увеличилась, — констатирует Богачев. — Квартиры такой площади для элитного сегмента считаются небольшими. Более дорогие квартиры, с эксклюзивными видовыми характеристиками или большой площади (от 200 кв. м), стали продаваться дольше. Но, как показывает практика, каждая квартира находит своего покупателя. Во-вторых, в начале прошлого года клиенты испытывали волнение по поводу того, будет ли объект достроен вовремя. Соответственно больший интерес наблюдался к готовым домам. К концу года ситуация начала меняться, вера в застройщиков постепенно стала возвращаться, по крайней мере мы почувствовали это на себе. Одновременно наиболее востребованные небольшие квартиры „вымываются“ из готового предложения. Покупатели в итоге уже опять готовы рассматривать объекты на раннем этапе строительства».

Что же касается ценовой политики корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга», то на часть квартир цены были снижены. «Например, на квартиры, имеющие более простые видовые характеристики или меньший метраж, цены были снижены на 15−20%, — поясняет Богачев. — Таким образом мы расширили круг покупателей. Средняя сумма сделки корпорации по итогам 2009 года уменьшилась по сравнению с предыдущими годами. Но мы пошли на это сознательно — для сохранения высокой доли рынка и удержания объемов продаж, без которых, естественно, нет и развития. Кроме того, мы пересмотрели отношение к скидкам, поскольку клиент стал их ожидать. Размер и сам факт предоставления скидки индивидуален и зависит от многих факторов (график оплаты, вторичная покупка и т. д.)».

В сегменте загородной недвижимости, рассказывает генеральный директор компании «ПетроСтиль» Максим Берг, наибольшим спросом пользуются участки с инженерной подготовкой под индивидуальную застройку. «Когда покупатель ищет загородный дом, то он крайне требователен к качеству инфраструктуры, материалов, культуре строительства, расположению и окружению объекта недвижимости, — говорит Берг. — Мы не ожидаем в 2010 году каких-либо революционных изменений с точки зрения покупательской активности. Поведение целевой аудитории не будет, скорее всего, отличаться от прошлого года, а что касается спроса, то он незначительно повысится. Раньше второго квартала 2011 года ожидать существенных изменений не стоит». Он отмечает, что в прошлом году цены на объекты компании в ее коттеджных поселках практически не изменились: «В 2010 году мы не планируем снижать стоимость своих лотов, а также не ожидаем падения цен в целом по рынку. При этом и особого роста также не будет».

Компании, активно продолжающие реализацию проектов, в 2009 году вносили в параметры объектов коррективы, учитывающие изменение характеристик спроса. Так, «Эталон-ЛенСпецСМУ» подкорректировал квартирографию некоторых корпусов «Юбилейного квартала», не изменяя класс жилья. Изменения в проектах компании «СтройИнвест», которые планируется реализовать в ближайшие годы, касались, по словам Владислава Вирина, «в первую очередь объектов не элитного строительства, а скорее бизнес-класса — здесь мы пошли на уменьшение площади квартир, упрощение инженерного обеспечения». Корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга», как сообщает Георгий Богачев, в проектируемых объектах уменьшает площади квартир, а также предполагает развивать новое направление — строительство жилья бизнес-класса (в частности, на этот сегмент будет ориентировано строительство жилья в рамках проекта «Электрик-Сити» на Петроградской стороне).

Предложение на вырост?
В течение всего 2009 года интрига развития событий на рынке жилья подогревалась вопросами об изменении объема предложения — о темпах его «вымывания» и восполнения и, соответственно, о вероятности дефицита. Ввод по итогам года 2,6 млн кв. м жилья (из которых, впрочем, 640 тыс. кв. м построены за счет бюджета) оказался приятной неожиданностью. Даже сами чиновники Смольного длительное время говорили, что ожидают сдачи 2−2,3 млн кв. м жилья, а многие эксперты ориентировались примерно на 1,5 млн кв. м. На фоне рекордного показателя 2008 года (3,2 млн кв. м) результат прошлого года выглядит эффектно (фактически рынок вернулся на уровень 2007−го).

Вопреки пессимистичным прогнозам и даже попыткам некоторых участников рынка, по сути, спровоцировать у потребителей панические настроения (мол, приближается дефицит и неизбежный скачок цен), запас предложения оказался весьма значительным. К началу 2010 года, по оценкам ПН, суммарная площадь непроданных квартир в строящихся и построенных объектах достигала 3 млн кв. м (из них 2 млн — жилье эконом-класса). По данным NAI Becar, предложение составляло к концу 2009 года 2,9 млн кв. м. Специалисты Knight Frank St. Petersburg оценивают объем предложения на уровне 2,7 млн кв. м (в пиковом же четвертом квартале 2008 года оно достигало около 3,2 млн кв. м). По мнению аналитиков АРИН, на начало 2010 года на рынке предлагалось 2,3 млн кв. м жилья.

Примечательно, что в четвертом квартале 2009 года зафиксировано увеличение вывода на рынок (то есть в продажу) строящегося жилья. Это связано с оживлением девелоперской активности и запуском ряда проектов в сегментах эконом-, комфорт- и бизнес-класса (среди застройщиков — Setl City, «Северный город», ЦДС, «Эталон-ЛенСпецСМУ», «Лидер Групп» и др.). По информации АРИН, на рынок вышли 11 проектов, где началось строительство и/или продажи. Всего же в 2009 году в продажу поступило, по расчетам ПН, 0,87 млн кв. м жилья (на 68% меньше, чем годом ранее).

Очевидно, что темпы вывода на рынок новых объектов отстают от динамики спроса — иными словами, предложение восполняется медленнее, чем раскупается жилье (даже с учетом сократившегося спроса). Но отнюдь не все эксперты считают, что это предопределяет появление в скором будущем дефицита. «Объем ликвидных объектов на первичном рынке начал действительно сокращаться, но нельзя сказать, что очень значительно, — остается достаточно большой „навес“ предложения, — подчеркивает Николай Пашков. — В пики ажиотажного спроса (лето 2006 года, конец 2007−го) оставалось свободно 1,5−2 млн кв. м жилья, а сейчас — почти в два раза больше. Между тем спрос упал по сравнению с пиковыми периодами примерно втрое. Поэтому сегодня я не стал бы говорить, что у нас обязательно будет дефицит».

На рынке много проектов в полуготовом, замороженном состоянии, и в случае восстановления спроса они могут быть запущены в активную работу. В принципе, допускает Пашков, «девелоперы могут искусственно придерживать новые объекты, если увидят, что спрос восстанавливается, то есть строить, но продавать квартиры по максимальной цене, когда объект будет уже готов». Однако соблазн такой модели поведения может вступать в противоречие с необходимостью решать текущие проблемы. «Сейчас у многих девелоперов имеется серьезная кредитная нагрузка и они просто не могут не строить: им нужно продавать и возвращать кредиты, — поясняет Пашков. — Это оптимистичное для потребителя обстоятельство — девелоперы, не имея возможности искусственно придерживать объекты, создают потенциал для расширения предложения».

«Предпосылок к возникновению серьезного дефицита жилья нет, — убеждена Зося Захарова. — В 2009 году заявлено большое количество новых проектов. Строительные компании активизировались. В стадии строительства находится около 6 млн кв. м жилья, и в 2010 году мы ожидаем выхода на рынок новых проектов». По данным АРИН, в прошлом году в продажу поступило дополнительно порядка 1 млн кв. м жилья, а в 2010−м прогнозируется увеличение предложения еще на 2,5−2,7 млн кв. м.

Инструменты оживления
Одним из определяющих факторов развития ситуации, на взгляд Марка Лернера, может стать запуск механизмов проектного финансирования: «Сейчас очень мало компаний располагают средствами для начала новых проектов, если же есть какие-либо ресурсы, то их направляют в первую очередь на достройку имеющихся объектов. Мне представляется, что дисбаланс спроса и предложения способен в полной мере проявиться в 2011 году, но это будет зависеть от ряда факторов. Прежде всего, если подоспеет проектное финансирование, официально обещанное еще полгода назад, то в 2010 году может начаться реализация новых проектов. В 2011 году эти проекты будут уже в нормальной стадии, предложение увеличится вместе с постепенно восстанавливающимся спросом и ситуация окажется сбалансированной». Если же проблемы дефицита финансирования сохранятся еще полгода-год и запускаться будут лишь единичные проекты, то, по мнению Лернера, в 2011 году могут возникнуть экономические предпосылки для скачка цен на 30−40%. Кстати, как отмечает Наталия Черейская, по оценкам NAI Becar, проблемы с финансированием были характерны в 2009 году для 80% проектов.

Впрочем, с точки зрения стимулирования покупательского спроса, по единодушному мнению экспертов, ключевую роль должно сыграть оживление ипотеки. В 2009 году доля ипотечных сделок снизилась с 20−30% от общего объема продаж типового жилья до 3−5% (в элитном сегменте они традиционно не имели большого значения). «В ближайшие полгода мы ожидаем увеличения этих цифр, — говорит Сергей Степанов. — Ставки по ипотеке стали плавно уменьшаться с сентября 2009 года. Если в пик кризиса условия банков были заградительными (первоначальный взнос от 40% и годовая ставка в размере 25−30%), то сейчас, например, Сбербанк предлагает довольно приемлемые условия — от 13,5% годовых с первоначальным взносом от 15%. Поэтому покупатели начинают проявлять осторожный интерес к ипотеке. Для возврата к прежним объемам ипотечного кредитования необходимо в первую очередь сломить психологическое недоверие потребителей. На рынке есть очень привлекательные предложения по готовому жилью, и когда ставки достигнут докризисных 11% (предпосылки к этому есть — в декабре 2009 года ставка рефинансирования снизилась до 8,75%), люди снова увидят в ипотеке реальный механизм решения своего квартирного вопроса».

Но, конечно, главная предпосылка восстановления спроса связана с вопросами о перспективах экономики и уверенности в своих возможностях. Кризис не располагает пока к легким и очевидным ответам на эти вопросы.