Ипотечный перелом

Развитие рынка ипотечного кредитования постепенно затормаживается. Виной тому — мировой кризис ликвидности, начавшийся в прошлом году. Если за 2006 год количество выданных ипотечных кредитов по отношению к предыдущему году выросло в 4 раза, то в 2007 году объем выданных кредитов вырос всего в 2,5 раза. При этом первая половина года характеризовалась усилением конкуренции среди банков, в борьбе за клиента снижавших ставки ипотечных кредитов, а вторая — прямо противоположными процессами, когда банки сворачивали кредитные программы и повышали ставки. Эксперты прогнозируют, что в 2008 году прирост заемщиков будет еще более медленным.
За 2007 год операторами рынка ипотечного кредитования в Петербурге выдано 18,6 тыс. ипотечных кредитов на сумму 47 млрд рублей.
Сегодня на рынке Петербурга реализуется около 300 различных программ ипотечного кредитования более чем 80 банками.
Федор Зобнев, начальник коммерческого отдела Банка БФА считает показатели, продемонстрированные рынком, неплохими, но полагает, что они могли бы быть и лучше: «Несмотря на внушительные цифры, можно отметить замедление темпов роста по отношению к 2006 году, когда количество и объем кредитов выросли более чем в 4 раза. В 2006 году основными движущими факторами развития ипотеки были: взлет цен на недвижимость (порядка 60%), рост предложения жилья, а также существенное снижение ставок и удлинение сроков по ипотечным кредитам, предлагаемым банками».
Анастасия Фролова, управляющий директор инвестиционного банка КИТ Финанс, отмечает:
«Главной особенностью 2007 года стал известный всем кризис ипотеки в США и удорожание ресурсов на мировых финансовых рынках. Безусловно, это несколько замедлило развитие ипотеки и внесло свои коррективы в ипотечные стандарты участников рынка. Так, если в первом полугодии прошлого года банки снижали ставки по кредитам, упрощали требования к заемщикам, ускоряли процесс принятия решения (в том числе благодаря введению скоринга) и т. д., то осенью ставки стали повышаться, ряд игроков ужесточили требования к заемщикам».
В 2007 году средний размер выданного ипотечного кредита составлял $70–80 тыс. Ежемесячный взнос, который петербуржцы вынуждены платить по кредитам составляет от $800 до $1,3 тыс.
Порядка 70–75% ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге берутся на приобретение недвижимости, остальные 25–30% — потребительские ипотечные кредиты под залог недвижимости. Если говорить о кредитах на приобретение недвижимости, то большую часть — порядка 80–85% — составляют кредиты на квартиры.
В начале прошлого года наибольшим спросом пользовались типовые одно- и двухкомнатные квартиры. Элитные и дорогие квартиры составляли не более 5–10% от общего количества жилья, передаваемого банкам в залог. Кредиты на объекты загородной недвижимости составляли около 15–20% от общего объема ипотечных кредитов. Причем это, прежде всего, готовые коттеджи.
Руководитель коммерческого управления ООО «Петрополь» Алена Милош рассказывает: «Если в 2006 году в ООО „Петрополь“ активно работающем с ипотекой, количество сделок, проходивших с использованием заемных средств, составляло 65–70%, то в первой половине 2007 года их количество возросло до 80%».
Роман Егоров, эксперт отдела кредитования физических лиц петербургского филиала «Юни-Кредит банка» отмечает, что к концу 2007 года характеристики спроса на недвижимость изменились: в основном спросом пользовались двух- и трехкомнатные квартиры. «Во второй половине года стал расти спрос на кредиты на приобретение загородной недвижимости и земельных участков», — рассказывает господин Егоров.
По данным компании «Мой Дом», структура российского потребительского спроса на различные виды ипотечных кредитов в настоящее время выглядит следующим образом: наиболее востребованы кредиты на покупку вторичного жилья (59%); кредиты на покупку квартир в новостройках востребованы существенно меньше (22%), что во многом связано с ограничениями, накладываемыми сотрудничеством банков с застройщиками. Кредит под залог имеющегося жилья востребован (12%), однако банковские предложения в этом сегменте минимальны. Имеется спрос на ипотеку земельных участков, загородной недвижимости (7%).
Сегодня в Санкт-Петербурге доля сделок с участием ипотечных средств составляет порядка 10% от общего количества операций купли-продажи недвижимости. Этот показатель вырос не менее чем в пять раз по сравнению с 2003—2004 гг. Но, тем не менее, поданным «Городского ипотечного банка», процент задолженности по ипотечному кредиту на человека в Санкт-Петербурге был одним из самых низких среди городов-миллионников России (9 место из 10 представленных).
В первом полугодии наблюдался активный рост количества банков, занимающихся ипотечным кредитованием, что выразилось как в снижении ставок, так и в усилении маркетинговых кампаний банков и привело к появлению специальных программ и акций. За последние 2 года количество банков-участников ипотечного рынка в России увеличилось с 30 до 400, т. е. уровень конкуренции вырос более чем в 10 раз.
В первом полугодии наметилась было тенденция к увеличению срока кредита: срок увеличился до 20–25 лет, в некоторых банках — до 30 лет, при этом возраст заемщика на момент погашения кредита ограничивается не пенсионным, а 70–75 годами. Кроме постепенного снижения ставок и увеличения сроков кредитования, на рынок стали выводиться ипотечные продукты без первоначального взноса. При этом главной маркетинговой акцией на ипотечном рынке в прошлом году был «кредит без первоначального взноса».
Зачинателем этого движения был «Банк Москвы». За ним все крупные игроки этого рынка потянулись с предложением выдать ссуду на все 100% от стоимости приобретаемого жилья. Но уже летом, когда стало понятно, что кризис на рынке американской ипотеки повлияет на финансовые рынки всего мира, программы без первоначального взноса были свернуты. С усугублением кризиса некоторые банки стали вообще сворачивать программы ипотечного кредитования. «В 2007 году рост цен стабилизировался, темпы ввода нового жилья сохранились, но существенно изменилась ситуация на банковском рынке. Вследствие американского ипотечного кризиса и международного кризиса ликвидности рефинансирование долгосрочных дешевых кредитов за счет ресурсов иностранных финансовых структур стало затруднено, взаимное кредитование на межбанковском рынке также стало значительно дороже. В результате ипотечные кредиты стали менее доходными и значит — менее привлекательными для банков», — говорит господин Зобнев.
В результате, к середине осени стали расти и ставки по кредитам. «В конце 2007 года многие банки начали проводить коррекцию ставок, которая в среднем составила 0,5–1,5% по крупным банкам и до 3–4% — по небольшим банкам. Также можно отметить, что банки стали более взвешенно подходить к оценке рисков и строже подходить к анализу заемщиков, предъявляя более высокие требования к первоначальным взносам, уровню доходов, подтверждению легальности доходов», — рассказывает господин Зобнев.
Тогда же впервые ставка по кредитам, выдаваемым в рублях, стала ниже, чем ставки по кредитам, выдаваемым в долларах США.
«Из-за кризиса ликвидности некоторые российские банки приостановили выдачу уже одобренных кредитов (из-за увеличившейся стоимости фондирования за рубежом, они предпочли взять паузу, чтобы с учетом последних тенденций рынка капитала вовремя пересмотреть условия по кредитным продуктам). Заметно возросли требования к заемщикам, их доходу и уровню первоначального взноса при покупке квартиры, увеличились сроки рассмотрения кредитных заявок. Сегодня в большинстве банков, достаточно высоко поднявших планку риска, происходит его переоценка и выработка новых критериев по отбору клиентов, изменяется продуктовая линейка в сторону более консервативных программ. Для заемщиков это означает только одно — ряду из них будет сложнее взять кредит. И пока ситуация на мировых финансовых рынках не нормализуется, рассчитывать на изменения не приходится, несмотря ни на какие национальные проекты», — прогнозирует госпожа Милош.
Вероятно, наступающий год станет для рынка ипотеки еще более спокойным. Цены на недвижимость снова стали расти, при этом ситуация с ликвидностью у банков пока не улучшается. Соответственно, размеры кредитов, которые понадобятся для приобретения жилья, станут еще больше, чем в прошлом году, а значит — число платежеспособных заемщиков может несколько уменьшится.
Банкиры считают, что в лучшем случае число выданных кредитов останется на том же уровне, что и в ушедшем году. «Можно ожидать, что в 2008 году объем выданных кредитов сохранится на уровне 2007 года», — оптимистична госпожа Фролова.
Более осторожен Роман Егоров. Он полагает, что в этом году столь бурного роста ипотечного кредитования, как в прошлом году, ожидать не стоит.