Ипотечный энергетик

Резкий подъем ключевой ставки ЦБ в декабре 2014-го, а следом и ипотечных ставок вкупе с негативными макроэкономическими прогнозами фактически заморозили выдачу ипотеки, особенно на «первичке». Первые признаки стабилизации появились после запуска программы «Ипотека с господдержкой». В апреле АИЖК впервые за шесть месяцев зафиксировало снижение средней ставки по выданным ипотечным кредитам на 0,65 процентных пункта — до 14,05%. Хотя на тот момент приступить к реальной выдаче займов с субсидированной ставкой смогли лишь девять из 40 участников программы.

К 1 июня 2015-го, по данным Минстроя России, банки выдали 30 000 кредитов с субсидированной ставкой на 52 млрд руб. (из 400 млрд, предусмотренных в госпрограмме). Стало очевидно, что выделенных государством денег может не хватить на тех, кто придет за ссудами во втором полугодии. С другой стороны, не все банки смогут обеспечить ежемесячную выдачу жилищных займов на сумму 300 млн рублей, а значит, остаток их лимитов будет перераспределен между более успешными участниками программы. Аналитики «Русипотеки» прогнозируют, что к августу 2015-го в игре останется не более 15 банков.

АИЖК, со своей стороны, отмечает, что финансовая нестабильность пока не отразилась на объемах ввода жилья. В январе–апреле 2015-го он составил по России 23,4 млн кв.м — на 28,4% больше, чем в этот же период 2014-го. Хорошим сигналом, по мнению экспертов АИЖК, служит неплохое качество ипотечного портфеля. Просрочка платежей на 90 дней и более почти не растет и составляет 2,43%, а доля кредитов без просроченных платежей устойчиво держится на уровне 94–95%.

Программа на вырост

На Северо-Западе лидером программы стал Северо-Западный банк Сбербанка, на который в этом году приходится восемь из 10 выданных ипотечных кредитов. Всего с января по май банк профинансировал 16 000 ипотечных сделок на 27,3 млрд рублей. Это на 10% больше, чем в аналогичный период 2014-го. После запуска программы «Ипотека с господдержкой» выдано 8914 ссуд. Правда, лишь 1938 из них — с субсидированной ставкой, т. е. менее четверти. Впрочем, одобренных, но еще не предоставленных кредитов под 11,9% годовых — уже 5328.

«Мы перестроили работу на рынке ипотеки, — говорит председатель Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» Дмитрий Курдюков. — Расширили зону аккредитованных объектов недвижимости, повысили скорость рассмотрения заявок и доступность кредитов. Вместе с тем мы уделяем пристальное внимание надежности застройщиков».

ВТБ24, анонсировавший выдачу 100 млрд рублей, пока оформил около 8000 займов с субсидированной ставкой на 14 млрд руб. по России, из которых на Северо-Запад приходится около 1000 ссуд (всего 1,7 млрд руб.).

«Доля ипотеки с господдержкой составила примерно 40% от всего объема выдаваемых ипотечных займов в банке, — утверждает Андрей Осипов, старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24. — При этом доля кредитов, которая приходится на новостройки, вернулась к уровню 2014-го».

Банк «Санкт-Петербург» за февраль и март выдал ипотечных займов на 663 млн рублей. Однако со стартом госпрограммы спрос увеличился, что уже в апреле позволило предоставить 749 млн рублей (кредитов с субсидированной ставкой — на 503 млн рублей). В мае сумма выдачи выросла до 911 млн (из них 730 млн — ипотека с гос-участием).

«Прирост относительно предыдущих месяцев превысил 100%, — отмечает Дмитрий Алексеев, заместитель руководителя дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург». — Сейчас на займы по госпрограмме приходится порядка 85% в общей структуре выдач».

Не спросом единым

Любопытно, что в СвязьБанке доля ипотеки с господдержкой — 90%. «Сделки по приобретению жилья на вторичном рынке составляют незначительную часть, — говорит управляющий Санкт-Петербургским филиалом СвязьБанка Владимир Виленчик. — После старта льготной ипотеки наши клиенты заметно активизировались, на Северо-Западе банк получил заявки в общей сложности на 5,9 млрд рублей».

То есть дело не столько в активности потенциальных заемщиков, сколько в политике банков. Высокая доля льготной ипотеки у тех, кто в начале года выставил заградительные условия по кредитам, фактически отказываясь работать с ипотекой без поддержки государства. Например, СвязьБанк предлагал займы на приобретение жилья в новостройках под 25% годовых. У тех же, кто подобно «Сберу» сохранил позиции на рынке жилищного кредитования, субсидированные займы сейчас составляют меньшую долю в структуре продаж. У специализированного ипотечного банка «ДельтаКредит», который начал выдачу по госпрограмме только в мае, за два месяца субсидированная ипотека выросла с 14 до 20%, т. е. активно набирает обороты, но не становится доминирующей.

Ипотечные брокеры ход программы оценивают позитивно.

«С учетом того, что число сделок с недвижимостью снизилось почти на 40%, а риски на рынке новостроек существенно выше, чем при покупке готового жилья, показатели по ипотеке с господдержкой очень утешительные», — считает Роман Корников, генеральный директор ГК «Банк жилищных решений».

«Можно было ожидать, что ипотека с господдержкой займет в Сбербанке по меньшей мере половину всего объема выдачи, — комментирует Максим Ельцов, генеральный директор компании «Первое ипотечное агентство». — Но я уверен, что «Сбер» исчерпает лимит в 200 млрд рублей. Питерское отделение не жалуется на отсутствие спроса. Не исключено, что к сентябрю они будут выдавать по 20 млрд рублей только по программе. Субсидирование ставки государством — главное, что поддерживает сейчас рынок. У некоторых застройщиков более 60% всех сделок в апреле-мае прошло на средства ипотеки с господдержкой. Беда только в том, что низкие ставки не решают проблемы снижения доходов населения и не дают гарантий, что объект будет сдан в срок».

Вторичка» подождет

Одно из следствий внедрения госпрограммы — перетекание потребительского спроса на «первичку». Ведь ставки по кредитам на «вторичке», по данным АИЖК, сейчас составляют 14–16%. Например, Сбербанк кредитует сделки с готовым жильем от 14,5%.

Правда, масштабы перераспределения спроса эксперты оценивают по-разному. «Речь о 5–7% от общего числа сделок, — считает Дмитрий Алексеев. — Программа вполне успешно поддерживает продажи новостроек. По оценкам наших партнеров-застройщиков, доля ипотечных сделок вернулась к показателям 2014-го».

«Вторичному рынку непросто конкурировать по уровню ставок с первичным, и мы наблюдаем частичный отток спроса в сегмент новостроек, — отмечает Ирина Павлова, руководитель отдела по развитию продуктовой линейки АО «КБ «ДельтаКредит». — Но госпрограмма и должна была предотвратить обвал строительного рынка в кризис. Банки являются вторичным ее бенефициаром, хотя и они поддержат наработанные годами отношения с застройщиками».

«Спрос на ипотеку на «вторичке» снизился, — подтверждает Владимир Виленчик. — Однако Центробанк постепенно уменьшает ключевую ставку, а значит, есть предпосылки, что в ближайшем будущем ставки по кредитам станут более привлекательными. Поэтому можно говорить о колоссальном отложенном спросе на готовое жилье».

Мнения экспертов

Максим Разуменко, руководитель группы ипотеки отдела недвижимости компании «Строительный трест»:

За последние два месяца у нас увеличилось число банков-партнеров, появились новые ипотечные программы на строящиеся и сданные объекты. Банки становятся более лояльными к покупателям. Многие по примеру «Сбера» уменьшают количество требований к заемщикам. Другие снижают ставку: Абсолют Банк выдает ипотеку под 11,5% годовых, ЮниКредитБанк — под 9,8%. Все это стало следствием обострившейся конкуренции между банками, которые участвуют в программе субсидирования ипотеки. —

Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»:

Господдержка ипотеки увеличила покупательскую активность в сегменте «масс-маркет». Доля ипотечных сделок в наших проектах выросла с 18% в первом квартале 2015-го почти до 50% в мае. —

Дальнейшего снижения ставок по ипотечным кредитам ожидать не стоит. Они уже достигли докризисного уровня и в некоторых случаях даже опустились ниже. Так, на прошлой неделе ЮниКредитБанк начал принимать заявки на кредиты по объектам «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» под 9,8% годовых. Такого не было даже до кризиса. Не стоит ждать улучшения конъюнктуры. Если есть возможность, брать кредит на покупку квартиры лучше сегодня. Тем более дольщики могут рассчитывать не только на низкую ипотечную ставку, но и на скидки от застройщиков.

Вадим Карасёв, директор по маркетингу УК «Новоселье»:

Безусловно, программа ипотеки с господдержкой увеличила приток покупателей и в нашей компании, и у коллег. Она позволила реализовать отложенный спрос на жилье, который накопился в I квартале, объем продаж вырос. —

Ипотека не создает спрос. Он определяется потребностью в жилье. Доля ипотечных сделок в структуре наших продаж составляет с середины марта (когда стартовала госпрограмма) те же 60%, что и в IV квартале 2014-го (в период ажиотажного спроса) и ранее — в 2013-м. «Облегченная ипотека» — это позитивный сигнал, возможность вернуться к естественным показателям рынка.

Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI:

Программа «Ипотека с господдержкой» разморозила рынок: ипотека востребована даже в большем объеме, чем в 2014 году. Например, в компании «Северный город» (входит в холдинг RBI) за первые шесть месяцев 2014-го ипотечные сделки составили 31%, а за аналогичный период 2015-го — более 50%. Этому способствовало и то, что условия рассрочки изменились не в лучшую сторону и доля таких покупок сократилась с 30 до 8%. При этом уровень продаж в апреле и мае 2015-го соответствует прошлогоднему. Предел платежеспособного спроса пока не достигнут. Рынку есть куда расти. Для серьезных изменений нужны масштабные решения, но точечно повлиять на ситуацию — в наших силах, например, дотируя ипотечную ставку. —

Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development:

Люди ждали ипотеки с господдержкой, и число сделок в апреле-мае 2015-го в среднем увеличилось на 20% по сравнению с первым кварталом. Еще больше возросло число запросов, но, к сожалению, не все они перерастают в реальные договоры. —

Хотя объем субсидирования вырос, покупателей не стало значительно больше. Но госпрограмма, безусловно, поддерживает первичный рынок. Если ее продлят, мы будем только рады. Если нет, будем придумывать другие выходы из положения. В любом случае сейчас ставка рефинансирования ниже, чем в момент старта программы господдержки. Несколько банков объявили о дальнейшем снижении процентов по вкладам, ждем такого же и в отношении ипотечных программ.

Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Главстрой-СПб»:

У нас апреле-мае объем продаж увеличился на 50%, если сравнивать с мартом. Доля сделок с использованием ипотечного кредитования возросла с 32 до 51% и вернулась к показателям прошлого года. В первую очередь оживлению спроса помогла программа господдержки. —

Дополнительное субсидирование и дальнейшее снижение ставки может способствовать повышению спроса, но этот прирост будет незначительным. Развитие рынка зависит от роста доходов населения. Жилье массового спроса покупают на сэкономленные средства. А сегодня экономить сложно: расходы растут.

Даже если программу господдержки продлят, ситуация существенно не изменится. А если остановят, рынок потеряет 10–15% ипотечных сделок или около 5% от их общего числа.

Аркадий Скоров, директор ООО «СК «Дальпитерстрой»:

Программа господдержки, к сожалению, ориентирована только на самые крупные банки (которые выдают 300 млн рублей ипотечных кредитов в месяц). Наш банк-партнер «РостФинанс» на такой объем пока не вышел. Так что все средние банки страны эта госпрограмма просто оставляет за бортом. Финансовые организации поставлены в неравные условия. Мы особых изменений с вводом госпрограммы не почувствовали: сколько было у нас клиентов в обычные месяцы (не беру прошлый декабрь), столько примерно и есть, с поправкой, естественно, на общий кризис. Мы все же предлагаем дольщикам ставку 11% в нашем банке, однако вынуждены жертвовать частью прибыли, как это ни сложно сегодня. Нельзя сказать, что рынок достиг предела. Просто надо помогать всем банкам, а не только крупнейшим, и тогда мы увидим, как оживится спрос у всех игроков рынка.

Яна Долотова, директор направления «Новое строительство» АН «Итака»:

В нашей компании в мае 2015-го доля ипотечных сделок составила 49%, пиковые значения достигали 60%. Для сравнения: в 2014 году такие договоры в среднем составляли 34%. Говорить о значительном росте покупательской активности рано, но сдерживать спад удается во многом благодаря льготной ипотеке. Если застройщики не будут повышать цены, а ставка продолжит снижаться, сегмент новостроек заметно оживится. Предела платежеспособного спроса рынок не достиг. —

При этом доля инвесторов на «первичке» снизилась до 14%, менее активны и покупатели из регионов, хотя летом ожидается традиционный всплеск активности иногородних клиентов. На рынке преобладают те, кто нуждается в срочном решении жилищного вопроса. Остальные граждане выжидают прояснения экономической ситуации.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

В 2014-м средняя ипотечная ставка на первичном рынке была 14,2%. Сегодня же у дольщиков есть возможность получить кредит от 11,5% годовых, а у льготных категорий граждан по программе АИЖК — от 10,9%. Оживление спроса, вызванное возвращением ипотеки, уменьшает кризисные риски на «первичке». В идеале, конечно, хотелось бы ставку пониже, но в ближайшие пару лет на это рассчитывать не приходится. Однако мы считаем, что потенциал программы господдержки еще не исчерпан. —

Уже в апреле благодаря ей мы получили дополнительно более 50% сделок по отношению к марту. Хотя покупателей ограничивает не ставка, а преобладающие в обществе настроения. Минул ажиотаж, который приводил к поспешным сделкам, а затем и к их расторжению. С одной стороны, люди привыкли к ситуации, с другой — проявляют осторожность. В комфорт-классе доля ипотечных сделок не такая большая, она и в прежние годы не превышала 25%. Но сейчас мы наблюдаем много случаев, когда клиенты переходят с рассрочки на ипотеку.

Алена Милош, коммерческий директор компании «Петрополь»:

В первом квартале первичный рынок замер после экономического шока в ожидании каких-либо мер со стороны государства. Поэтому ипотека с господдержкой стала единственной возможностью как-то активизировать спрос и вывести клиентов хотя бы на уровень стабильного интереса. Приток покупателей в мае 2015-го увеличился ориентировочно на 40% по сравнению с первым кварталом. При этом изменился и портрет дольщика: с рынка практически исчезли инвесторы, доля которых раньше составляла 20–25%. —

Такая ситуация сохранится, пока люди не увидят реальной стабилизации в экономике и политике. Дело даже не в снижении платежеспособного спроса и не в процентах по кредиту. Вопрос в оценке покупателями своих возможностей.

Политика ЦБ по снижению ключевой ставки, с одной стороны, может позволить банкам самостоятельно удешевить кредиты, с другой — вызвать новое ослабление рубля и повышение инфляции. Но доступность займов, даже с ростом инфляции — это стимул для покупателей.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:

После запуска ипотеки с господдержкой рынок немного оживился, но не настолько, чтобы вернуться к докризисным показателям. Ставки снизились, но это не прибавило людям уверенности в завтрашнем дне, в сохранении места работы и зарплаты. Многие клиенты по-прежнему принципиально не рассматривают ипотеку, предпочитая рассрочку от застройщика. —

Дальнейшего снижения ставок покупатели не ждут, те, кто может, берут кредит сейчас. Многие опасаются, что скоро объем государственной субсидии будет израсходован и кредиты снова подорожают.

Рост числа сделок сдерживает и максимальный размер займа: 3 млн рублей для Ленобласти. А именно на границе с Петербургом сосредоточено жилье массового спроса.

Наталья Ермолаева, директор компании «Гарант-Кредит» (группа компаний «Адвекс»):

Безусловно, льготная ипотека поддержала первичный рынок. Без нее, скорее всего, покупатели, которых мы увидели в апреле-мае, не решились бы на сделку. —

Госпрограмма нужна для сохранения, по крайней мере, нынешнего уровня спроса. Расширить его в сегодняшних экономических условиях вряд ли получится. В такой ситуации продление программы просто необходимо.

Что касается структуры заемщиков, менее активны стали собственники бизнеса: далеко не все банки готовы их кредитовать. Финансисты сегодня нацелены на ответственных наемных работников, получающих стабильную официальную зарплату.

Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема»:

Мы работаем в сегменте бизнес-класса, а это довольно инертный формат, и глобальных изменений у нас не было. Как будет развиваться рынок ипотеки, покажет время. Этот вопрос лежит в общей экономической плоскости. Даже на таких хороших условиях, как сейчас, немногие люди готовы взять кредит, поскольку не очень уверены в завтрашнем дне. Многие предпочитают переждать, чтобы не остаться без денег и с долгами. —

В ЖК «Пять звезд» за прошедшие полгода ипотечные сделки составляют всего 5%. Хотя мы аккредитованы во многих банках, и все они работают с господдержкой. Тем не менее покупатели выбирают другие схемы оплаты.

Арсений Васильев, генеральный директор «УНИСТО Петросталь»:

В первой половине 2015-го общий объем спроса оставался стабильным. Есть изменения в структуре заключаемых договоров: если ранее покупатели активно выбирали рассрочку, то уже с конца марта они стали охотнее заключать ипотечные сделки. Доля ипотеки в структуре наших продаж в апреле-мае вернулась к уровню прошлого года — около 40%. —

Безусловно, спрос зависит от рыночной конъюнктуры. Граждане готовы делать дорогую покупку, если уверены в финансовом будущем. Чтобы поучаствовать в программе субсидирования ипотеки, некоторые девелоперы декларировали переход от договоров паенакопления на ДДУ. Сейчас ставки на вторичном рынке составляют не менее 15%, и перспективы развития этого сектора не внушают оптимизма. Если кредиты на «первичке» вновь подорожают до такого же уровня, платежеспособный спрос снизится. Некоторых клиентов удастся переориентировать на рассрочку, но, учитывая продолжающийся спад в экономике и снижение реальных доходов населения, замещение не будет полным.