Новости и публикации

Все объекты компании

ЖК «Клёны» ЖК «Клёны»
Красносельский район
Сдача объекта — III квартал 2019
ЖК «Трилогия» ЖК «Трилогия»
Кировский район
Дом сдан
ЖК «Времена Года» ЖК «Времена Года»
Адмиралтейский район
Дом сдан
Полис на Комендантском Полис на Комендантском
Приморский район
Сдача объекта — IV квартал 2020

Инвестируй в это на вырост

3 Июля 2017

Аналитики заявляют о серьезном росте инвестиций в петербургскую недвижимость в 2017 году. Сами инвесторы бума пока разглядеть не могут, но уже ощущают «ростки».

Исследования, зафиксировавшие серьезный подъем на рынке недвижимости в России и Петербурге, были опубликованы международными консалтинговыми компаниями 29 и 30 июня. Речь преимущественно идет о коммерческой недвижимости и земельных участках. «Фонтанка» поинтересовалась у участников рынка, как сказался на них инвестиционный бум.

По данным Colliers International, объем инвестиций в недвижимость Петербурга в первом полугодии 2017 года составил $556 млн, что в 1,7 раз выше значения того же периода прошлого года. Объем продаж коммерческой недвижимости достиг $287 млн, увеличившись вдвое по сравнению с первым полугодием 2016 года. А доля иностранных инвестиций впервые за последние три года стала расти и даже превысила пятую часть от общего объема сделок.

Коллегам из Colliers вторят и эксперты JLL, которые сообщают, что объем инвестиционных сделок (с целью извлечения дохода) на рынке недвижимости России во 2-м квартале 2017 года составил 1,4 млрд долларов. Это более чем вдвое превышает результат аналогичного периода прошлого года. В целом, вложения в российскую недвижимость с начала года  выросли до 2,2 млрд долларов – на 39% выше показателя января-июня 2016 года. И хотя основная активность была по-прежнему сосредоточена в Москве, тем не менее доля столичных транзакций снизилась в годовом сопоставлении – с 82% до 73%. Доля же Петербурга в общестрановом показателе увеличилась с 6% до 18%. В абсолютных цифрах показатель Северной столицы вообще вырос в четыре раза – с 96 млн долларов инвестиций в первом полугодии 2016 года до 393 млн долларов за первые шесть месяцев 2017-го.

Самой крупной по площади, причем за последние пять лет, а не за полгода, в Петербурге стала недавняя продажа складского комплекса и двух бизнес-центров, принадлежавших финскому фонду EPI Russia I Ky. Их приобрела британская компания Raven Russia Limited. Однако более половины от всего объема инвестиций – 64% – пришлось на торговлю: здесь ключевой сделкой стала покупка ТРК «Лето» девелоперской компанией MALLTECH. Ранее ТРК владела структура, аффилированная с банком ВТБ.

В России же крупнейшей сделкой прошедшей половины года стала покупка китайской компанией Fosun Group и Avica Management Company московского МФК «Воздвиженка Центр». «Активность иностранных инвесторов растет. Качественными объектами в России интересуются как западные, так и азиатские, и ближневосточные компании. Fosun Group стала первой китайской компанией, закрывшей инвестиционную сделку на рынке недвижимости России с 2010 года, – комментирует Евгений Семенов, региональный директор и руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL. – Мы также ожидаем, что ряд переговоров с участием иностранных инвесторов достигнет финальной стадии к концу этого года».

Аналитики JLL прогнозируют, что объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России в 2017 году составит 4,5 млрд долларов.

Бума нет, но есть ростки

Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Петербурге, в беседе с «Фонтанкой» подчеркнул, что он пока не видит в происходящем какой-то всеобъемлющей тенденции. «Понятно, что инвестиции в коммерческую недвижимость за время кризиса упали. И относительно этой низкой базы любой прирост, одна-две крупные сделки, дает по статистике плюс, – поясняет консультант. – Но с другой стороны, это не совпадение каких-то  случайностей, это не значит, что вот продали, и на этом все, сейчас рынок опять упадет. Это не так, потому что инвесторы-то очень и очень серьезные. Это MALLTECH, бывший «РосЕвроДевелопмент», который очень долго к этой покупке присматривался, а во втором случае, с Raven Russia, покупателем впервые за много лет выступил западный фонд, акции которого котируются на бирже в Лондоне. То есть сделки заключили федеральный торговый девелопер и крупнейший западный фонд. Впервые за долгое время западная компания покупает проект под девелопмент. Это только первые ростки, но все же две сделки за короткое время, одна в апреле, другая в июне, это уже показатель».

В JLL считают, что почвой для роста стала стабильность национальной валюты. «Рубль торгуется в диапазоне 56-61 за доллар и менее волатилен по сравнению с 1-м полугодием 2016 года, – комментирует Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ. – Восстановление экономики и рынка недвижимости способствует улучшению инвестиционной активности. Во 2-м полугодии мы ожидаем закрытия еще нескольких сделок, начатых в прошлом году».

«Они меня удивили»

Игроки рынка в оценках новостей, как водится, разошлись. Часть оценивает эту статистику несколько прохладнее, чем аналитики. «Я за весь рынок говорить не могу, но со своей точки зрения какого-то инвестиционного бума не вижу, – говорит Марк Лернер, гендиректор ИСК «Петрополь». – Не знаю, может он какой-то незримый. Или специфический, может быть не совсем рыночный. Например, кто-то раньше за границу выводил капитал, а теперь, из-за санкций, вынужден «парковать» его в России. Мы же все патриоты, поэтому мы инвестируем теперь здесь».

Впрочем, по словам девелопера, он сравнивает не с 2015-2016 годами, когда на рынке был «провал», а с благополучными временами 2011-2013-х. «Сейчас имеется некий отскок в лучшую сторону по сравнению с двумя прошедшими годами, да, — соглашается предприниматель. – Цифры же вещь лукавая. Но с лучшими годами не сравнить. Поэтому бурно аплодировать тому, что у нас выросли инвестиции в недвижимость… наверное, выросли, как статистический факт, но это не определяет состояние экономики, бизнеса, умонастроения инвесторов. Если оценивать результаты Colliers, то они меня удивили. Это идет в противоречие с моим видением и ощущением ситуации. Я не могу сказать, что прямо все куда-то бегут, роняя тапки, и все продают, такого нет, но и сказать, что у нас в два раза выросли инвестиции в недвижимость, я тоже не могу».

На рынок коммерческой недвижимости, как считает Лернер, влияет снижение ключевой ставки ЦБ: в результате этого, по его словам, доходность коммерческой недвижимости в 6-8% годовых, которая раньше была инвесторам неинтересна, теперь считается приемлемой. «Альтернативные финансовые вложения теперь тоже не сильно выгодней, – поясняет строитель. – Кроме того, наверное есть и какие-то спекулятивные попытки иностранцев что-то тут купить, потому что они считают – у нас кризис и низкие цены, а потом все вырастет. Я так абсолютно не считаю».

Андрей Кугий, коммерческий директор застройщика Glorax Development, которая специализируется на жилье, также не согласен с тем, что число инвестиционных сделок в его сфере растет.  «В отличие от ситуации, которая была на рынке 1-2 года назад, можно сказать, что сейчас растет количество сделок на начальном этапе строительства, – рассказывает он. – Инвестиционные они или нет – точно никто не скажет, так как зачастую сами клиенты еще окончательно не определились с целью покупки. А на рынке коммерческой недвижимости ничего значимого я не вижу. Есть удачные проекты, где традиционно мало вакантных площадей. Но в среднем по рынку процент пустующих мест высок. Особенно в новых проектах. А о сделках с иностранным участием или с участием банков мне неизвестно».

Никаких иностранцев на рынке и никакого подъема не видит и миллиардер Евгений Гуревич, вице-президент холдинга «Адамант». «Скорее увеличилось количество разговоров об этом, – считает он. – Мне так не кажется. Арендная плата восстанавливается по сравнению с 2015 и 2016 годом, но очень медленно. Есть положительные сдвиги, но сказать, что очень большие, я не могу. А иностранца я не видел ни одного».

В консалтинговой компании Ernst&Young полагают, что общая тенденция последних трех-четырех лет — никаких бумов или падений. По словам Владислава Мягкова, старшего менеджера отдела консультаций по недвижимости Ernst&Young, в такие годы происходит «сжатие экономики»: «Дешевеют плохие участки, дорожают хорошие. Что торговли это касается, что жилья. Падает рынок или поднимается? Да нет, нормально живет. Просто происходят качественные изменения. А что для него плохое или хорошее, каждый решает сам».

Мизантропически настроенных участников рынка тоже немало. «Я не наблюдаю никакого оживления. Каждый рубль, не вложенный в Россию, это спасенный рубль, и каждый доллар, не вложенный в Россию, это спасенный доллар, – заявляет Игорь Водопьянов, управляющий партнер УК «Теорема». – Я человек такой, знаете, сельскохозяйственный, я беру калькулятор и считаю, за сколько можно купить и за сколько получить назад инвестиции. Так вот, если кого-то интересуют инвестиции в Россию в рублях, чтоб можно было, с учетом нынешних ставок, через 10 лет получить их назад, то это героические люди. Я таких просто не знаю. Что за дорого купили в инвестиционных целях в Питере в этом году? Ну покажите мне. «Лето», которое досталось ВТБ после того, как с ним «Система-Галс» не рассчиталась? ВТБ – это государственная структура, они чего-то там продают, чего-то покупают, это все не имеет никакого отношения к экономике. «Невскую ратушу» уже сколько лет они строят. Я не знаю, это все не экономическое явление. А что касается УК «Теорема», то у нас ничего не поменялось за последние три года».

Шанс встретить динозавра

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg, объясняет, что вся статистика по росту или падению в сфере инвестиционных сделок создается из нескольких крупных продаж. «И тут как с шансом встретить динозавра — либо встретишь, либо нет, 50 на 50. Либо есть сделка, либо нет, а есть пара крупных сделок — есть и рынок. В этом году есть сделка — значит рынок сказочно вырос, в прошлом году ее не было — вот, рынок сказочно упал, – говорит Пашков. – Я видел активизацию инвесторов еще и прошлом году. Ходили и смотрели. Вот это «смотрели» в этом году реализовалось в виде неких сделок на рынке, вот и все».

Что касается рынка аренды, то, по словам Пашкова, сейчас в городе мало пустующих площадок. Более того, по его словам, офисный рынок становится дефицитным, потому что новые бизнес-центры не строятся. «Строить бизнес-центры невыгодно в существующих экономических условиях. Поэтому заполняется то, что есть. Но того, что есть, не очень хватает, особенно если у компании какой-то большой запрос, – рассказывает консультант. – И тут надо учитывать, что структуры Газпрома и в прошлом, и в этом году очень много арендовали офисных площадей, это вносит некую погрешность в статистику. Если ее убрать, то в силу плачевной экономической политики в городе у нас нового бизнеса почти не появляется. Существующие компании переезжают порой с место на место, но нового прироста арендаторов особо не видно, кроме Газпрома. Но если этой погрешностью пренебречь, то в городе сейчас небольшое количество вакантных площадей под офисы, особенно если сравнивать с Москвой».

Такая же ситуация, по данным аналитика, и в складской недвижимости: пустует 6-7% площадок, и это сравнительно немного. С другой стороны, роста арендных ставок в этой сфере тоже нет, а значит, нет и стимула для инвестора строить новые складские помещения. «Строить новые склады, может, и выгодно, но рискованно, так как покупателей на них очередь не стоит. Экономические обстоятельства не стимулируют... По складам очень мало заявляется новых проектов, по бизнес-центрам та же ситуация, – поясняет эксперт. – А вот в стрит-ритейле зато все хорошо, рынок очень живой».

Пациент скорее жив

Другая часть опрошенных «Фонтанкой» спикеров заявила, что дела действительно идут на лад, и рынок демонстрирует признаки оживления. «В первом полугодии этого года мы завершили продажу бизнес-центра на Барочной улице, 12Б, в составе жилого комплекса, – рассказал директор по коммерческой недвижимости компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев. – В нашем индустриальном парке Greenstate в Горелово растет число приобретений участков для производств, как это ни странно. Если в прошлом году мы заключили три сделки, то в этом году уже в 1 полугодии у нас подписано четыре контракта. Это российские компании в 80% случаев, в основном малый и средний бизнес. И представьте себе, это машиностроение – поставщики комплектующих и компания, занимающаяся инженерингом для машиностроения. Еще одна фирма связана с дорожным строительством. По сравнению с прошлым годом, который был совсем мертвый, это действительно так, рост есть».

Коммерческая недвижимость с точки зрения инвестиций более выгодна, чем вложение в покупку квартир, считает Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI. «Ее окупаемость выше. Кстати, и владельцы малого бизнеса также часто предпочитают не покупку, а именно аренду площадок, – поясняет она. -  При условии удачной локации коммерческие помещения можно сдать в аренду по очень привлекательной цене, но на этом рынке важен опыт, понимание особенностей каждой локации, а кроме того и серьезный стартовый капитал – от 10 млн рублей. Особого роста на рынке стрит-ритейла мы не видим, инвестиционных сделок там традиционно было много, до 60%».

А вот на рынке жилой недвижимости доля инвестиционных сделок в последние годы не достигает уровня даже 10-летней давности. «Тогда таких сделок было до 20%. Кризисы последних лет заметно снизили это количество. Сейчас выбирают квартиры небольшой площади (студии, однокомнатные). То время, когда любая однокомнатная квартира приносила гарантированный доход, уже в прошлом. А вот рынок апартаментов в последние годы рассматривается как привлекательный для инвестиций», – заявляет менеджер RBI.

В компании А2 Retail, специализирующейся на коммерческой недвижимости, также подтверждают устойчивый рост инвестиционных сделок уже в течение года. Инвесторы составляют до 75% от общего числа покупателей, говорит Ольга Аткачис, гендиректор компании. И для этого, по ее словам, есть объективные причины: экономику перестало лихорадить после обвала валютного рынка в IV квартале 2014 года, люди адаптировались к новым реалиям, собственники и арендаторы пересмотрели ставки.

Сроки окупаемости таких сделок зависят от локации помещения и от времени покупки. Если покупать на ранних этапах строительства, то срок окупаемости будет не менее 6 лет, говорят в компании. В наиболее востребованных местах – «Золотой треугольник», основные торговые магистрали, помещения непосредственно у метро – окупаемость может превышать 10 лет. А для помещений на Невском окупаемость может достигать и 15 лет. Но «переизбытка ликвидных предложений» нет и не ожидается.

В компании «ЦДС» вообще говорят о дефиците. «Спрос со стороны арендаторов коммерческих помещений растет. Во многих наших проектах – дефицит качественных помещений под аренду, – рассказал Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС». – Высокий спрос и со стороны покупателей. Популярностью пользуются как небольшие объекты площадью 50-70 кв. м, так и крупные – до 200 кв. м. Есть интересанты и на уникальные помещения до 1000 кв. м. Как ни странно, мы не видим каких-либо явных причин для такого всплеска интереса. Скорее всего, инвесторы уже давно наблюдают за рынком, и сейчас даже наиболее консервативные из них приняли решение о выходе на сделку. В связи с этим мы даже хотим немного увеличить цены на коммерческие помещения в некоторых проектах. В частности, в Кудрово цены на встроенные помещения вырастут на 10%».

Исторический спрос

Любопытно, что в «ЦДС» отмечают рост инвестиций не только в коммерческие площади, но и в жилье; сегодня доля инвестиционных покупок квартир в проектах компании достигает 15%. То же самое говорят и в консалтинговой группе Rusland SP. Андрей Бойков, партнер группы, говорит, что спрос на квартиры как объекты вложения средств исторически все еще сохраняется на высоком уровне. «Люди покупают квартиры с точки зрения будущей перепродажи или сдачи в аренду для получения пассивного дохода. Хотя нельзя не отметить, что это всего 6-7% годовых – не очень интересно для профессиональных игроков рынка, – поясняет консультант. – Перепродажа может принести в пределах 15-20% годовых. Класс жилья в основном – эконом и комфорт. В ряде проектов доля инвестиционных приобретений может достигать до 30%. А вот интерес к коммерческим встройкам, земельным участкам под дальнейшее строительство жилья и торговых объектов действительно вырос. Именно торговля вызывает наибольший интерес с точки зрения вложений, офисный рынок более пассивный. Хотя в Петербурге его спасает приход Газпрома. Иностранных инвестиций по-прежнему почти нет».

Источник — fontanka.ru

Сведения носят информационный характер и не являются офертой. За актуальной информацией, в том числе по ценам на квартиры, площадям квартир необходимо обратиться по телефону +7 (812) 321-08-08