Инерция ошибок

Итоги строительного года выглядят более чем благополучно: официально в Петербурге за 2006 год построено 2 375 660 кв. м жилья — на 120 000 больше, чем в 2005-м. И практически все построенное уже распродано, причем по запредельным ценам. Однако благополучие строителей опирается на резкое сокращение числа потенциальных покупателей. Стоит также учесть и формирование негативного отношения к строителям со стороны потребителей их продукции.

Популярные ссылки на соотношение спроса и предложения, на универсальные законы рынка вряд ли уместны: у нас рынок организован по принципу дроссельной заслонки, и клапан открывается только в одну сторону. То есть при активизации спроса цены растут, а вот при сокращении (как в 2004–2005-м) — вовсе и не падают.

Общий рост благосостояния также не объясняет темпов роста цен: реальные доходы населения, по данным официальной статистики, выросли на 11%, а цены на строящееся в Петербурге жилье увеличились за год на 110–119%. В открытых источниках нам удалось найти только одну категорию работников, у которой зарплаты за год подскочили в два-два с половиной раза. Это как раз руководители проектов в строительном комплексе (данные по Москве)… Вряд ли они могут сформировать надежную социальную базу будущих продаж.

Повысилась цена «входного билета» на рынок жилья. Принято считать, что петербуржцы приобретают квартиры преимущественно в рамках встречных сделок: продажа с улучшением. Минимальный вариант — «плюс комната». Цена квадратного метра комнаты на вторичном рынке в декабре 2006-го составила $2605 (см. «НП», № 3/2007); стандартная 15-метровая комната будет стоить около $40 000. Год назад эта сумма составляла $17 300… Сколько «улучшателей» не смогли преодолеть планку на новой высоте — неизвестно.

Для расчетов по московскому рынку жилья аналитики применяют следующую зависимость: рост цен на квартиры приводит к сокращению числа покупателей в геометрической прогрессии. Удорожание на 10% уменьшает популяцию покупателей примерно вдвое, на 20% — в четыре раза, на 30% — в восемь раз. У нас нет данных о том, насколько эта зависимость справедлива для Петербурга, но вряд ли на нашем рынке работают какие-то принципиально иные законы.

По данным исследования компании «БДО Юникон», за последние два года показатель доступности жилья в РФ снизился на 15–30%. В начале 2004 года на суммарные сбережения населения (считая средства на банковских депозитах и отложенные наличные) можно было купить около 230 млн. кв.м, а к середине 2006-го — только 200 млн. кв.м.

В мировой практике индекс доступности жилья определяется как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв.м) к среднему годовому доходу семьи из трех человек. Индекс — это время, за которое среднестатистическая семья может накопить средства для покупки квартиры, откладывая все свои доходы. В столице, по данным Института экономики города, с 2003 года индекс доступности не превышал 4,3 (года). Президент Путин ставил в свое время задачу: к 2010-му этот показатель должен составлять не более 3. Пока получается наоборот: по расчетам члена правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, в 2006 году индекс доступности жилья в Петербурге составил 11,4, в Москве — 9,4…

Еще один косвенный, но важный показатель — соотношение числа одобренных и выданных кредитов в период ценовой гонки. В разных банках эта пропорция составляла 1 к 5, 1 к 7… На одного реального «ипотечного» покупателя приходилось 5–7 неудачников, которые не смогли реализовать свои планы по приобретению жилья. (Подробнее см. материал в разделе «Real’ные деньги».)

Вице-президент Ассоциации риэлторов Павел Штепан уверен, что «справедливые» петербургские цены на жилье должны составлять примерно 0,7 от московских. Возможно, но тогда стоит готовиться и к некоторым особенностям, уже определяющим столичный рынок.

В мире сегодня насчитывается 8,7 млн. долларовых миллионеров; в Москве, по сведениям СМИ, их уже более 100 000. Столичная выставка роскоши Millionaire Fair собрала свыше 40 000 посетителей… Петербург, как принято считать, уступает столице на порядок: возможно, у нас найдется 10 000–15 000 граждан, чье состояние превышает заветный миллион «зеленых». Но большинство из них свои жилищные проблемы уже решили.

По данным столичного строительного комплекса (эту цифру приводил Владимир Ресин), приезжие покупают 70% жилья в коммерческих новостройках. У экспертов МИАНа цифры поскромнее, но тоже серьезные: около 50%. География понятная: Ханты-Мансийский округ, Тюмень, Саха… Но здесь придется сделать серьезную поправку: в Москве в прошлом году построено около 4 727 000 кв.м, из них 2 567 000 — коммерческое жилье и 2 170 000 — социальное (45%!) (данные компании «Миэль»). У нас соотношение другое: ввод муниципального жилья — около 160 000 кв.м (примерно 7%). К 2010 году объем городского заказа вырастет до 500 000 кв.м.

«Инвестиционную составляющую» (квартиры, приобретаемые как средство накопления и приумножения капитала) корректно не возьмется рассчитать ни один аналитик. В Москве доля таких квартир оценивается в диапазоне от 15 до 25%. На уровне экспертных оценок специалисты уверенно говорят, что в последний год петербургские квартиры стали даже более привлекательным финансовым инструментом, чем столичное жилье (бюджет покупки ниже, доходность выше). И значительная часть «внешних» покупателей (москвичи, «сырьевики», представители региональных элит) приобретают петербургские квартиры именно с инвестиционными целями.

Все приведенные выше аргументы и обстоятельства сводятся, собственно, к одному: изменился не только сам рынок. Радикально поменялась его социальная база. В столичных изданиях уже появляются публикации о том, что цены на рынке жилья настраивают средний класс против власти…

Так это или нет, но разговоры о «доступности» уже даже не забавны, тема «социальной ответственности» строительного и риэлторского бизнеса тоже выглядит сомнительно.

Перманентные грабли

О причинах случившегося удорожания сказано и написано достаточно; стоит суммировать еще раз, чтобы разобраться, какие факторы продолжают влиять на ситуацию, какие уже отработали.

Специалисты компании «ЮИТ Лентек» указывают, что на конъюнктуру рынка воздействовали сразу несколько факторов, наложившихся один на другой. Заработавший в полную силу 214-й закон обусловил сокращение предложения на первичном рынке, а реализованный отложенный спрос только усугубил ситуацию.

В «ЮИТ Лентек» уверены, что именно сформировавшийся дисбаланс спроса и предложения спровоцировал столь стремительный рост цен на квартиры, все остальные факторы имели косвенное значение.

Бурный рост ипотеки (обеспеченный смягчением условий, снижением ставок и пр.) в первой половине 2006-го обеспечил дополнительный приток денег на рынок недвижимости. Это второй значимый фактор, причем строители склонны считать его важным, а финансисты — нет.

Маркетологи «Петербургской Недвижимости» отмечают, что снижению покупательской активности во втором полугодии 2006-го (по сравнению с предыдущим периодом ажиотажного спроса) «способствовала PR-кампания в средствах массовой информации, вселившая во многих надежду на грядущее значительное снижение цен». То есть снова формируется отложенный спрос. Спустя некоторое время эти средства вновь поступят на рынок и стимулируют дальнейший рост цен.

Заметной тенденцией второго полугодия стало увеличение предложения — на рынок были выведены объекты, которые ранее застройщики придерживали, инвесторы поспешили зафиксировать прибыль, избавляясь от приобретенных ранее квартир. Как отмечают в «Петербургской Недвижимости», большинство представленных объектов относятся к категории эконом- и среднего класса, поэтому можно ожидать опережающего роста цен в более дорогих сегментах.

Генеральный директор «Петербургреконструкции» Александр Красников также полагает, что рынок будет дифференцироваться, и ценообразование в дорогом и массовом секторах будет формироваться по-разному. Стоимость дорогого жилья, по мнению г-на Красникова, будет расти плавно и неуклонно, по типовым квартирам возможна лишь небольшая ценовая коррекция (в пределах инфляции).

Специалисты компании «М-Индустрия» солидарны с этой оценкой: они считают, что спрос на элитное жилье и жилье бизнес-класса будет расти, при этом возможно снижение на 5–10% средних цен на жилье эконом-класса, переоцененное в период ажиотажа.

Фактор 214-го закона остается в силе, но острота проблемы пока сглажена; дальнейшее зависит от того, будет прокуратура завинчивать гайки и оспаривать многообразные обходные схемы (предварительные, вексельные, кооперативные и пр.) или нет. То есть от политической воли. В предвыборный период масштабные репрессии в отношении застройщиков все же маловероятны.

Хотя цепляющие рынок темы в СМИ периодически снова звучат: например, о дополнительном налогообложении второй-третьей квартиры в целях борьбы со спекуляцией и пр.

Приток «ипотечных» денег в период рыночной стабильности, несомненно, усилится — за счет либерализации условий. И приведет ровно к тем же последствиям, что и год назад.

Ключевой вопрос: будет ли расти предложение? Общение застройщиков с городом похоже на диалог глухих: чиновники постоянно напирают на 12 млн. кв.м (общая площадь проектов, находящихся на разных стадиях: от безнадежно замороженных до предполагаемых к реализации после 2010 года и далее), застройщики твердят о том, что в 2006 году было продано квартир вдвое больше, чем выведено на рынок, — а значит, дефицит неизбежен и будет только усугубляться.

Дмитрий Мецлер («М-Индустрия») отмечает, что себестоимость строительства растет довольно высокими темпами независимо от того, на подъеме рынок недвижимости или в стагнации. Рост себестоимости за 2006 год составил примерно 25%. Причины: инфляция, удорожание земли, повышение цен на стройматериалы. Сегодня, по данным «М-Индустрии», себестоимость строительства составляет от $1200 до $1600/кв.м.

Итак. Законодательные риски несколько снизились. Дефицит предложения (и квартир, и участков под строительство) сохраняется и в ближайший год вряд ли будет преодолен. Давление ипотечных денег будет усиливаться. Неизбежная (перед выборами) популистская ориентация публичной экономики может дополнительно стимулировать отложенный спрос. Меры, направленные на увеличение объемов строительства (госгарантии по инфраструктуре, льготы для малоэтажки и пр.), если и скажутся на рынке, то не ранее чем через полтора-два года.

И пока совершенно неясно, какие трансформации повлечет за собой сужение круга и изменение структуры потенциальных покупателей жилья.

Мнения ЭКСПЕРТОВ

Марк ЛЕРНЕР, генеральный директор инвестиционно-строительной компании «Петрополь»:

— В ближайшие три месяца цены на жилую недвижимость Петербурга (как первичном, так и на вторичном рынках) расти не будут. Скорее, стоит ожидать удешевления некачественного малоликвидного жилья («хрущевок», «кораблей» и т. п.).

Сейчас цены на строящееся жилье стабилизировались, но долго это не продлится, и с марта—апреля они начнут подниматься. Скачка в два раза, как это было в 2006 году, не будет, но рост на 25–30% за 2007 год вполне реален. К концу 2007-го «квадрат» будет стоить $2700–2800 на первичном рынке и $3000–3200 — на «вторичке». Опять «выстрелит» отложенный спрос, люди накопят денег; с новой силой заработает ипотечное кредитование (уже сейчас от 30 до 60% сделок на первичном рынке — ипотечные, причем их доля увеличивается год от года). И в течение 2008-го мы получим дальнейшее увеличение цены — минимум на 20–25%.

Основная причина роста стоимости петербургской жилой недвижимости — сокращение предложения на фоне активизации спроса. Большинство домов, сданных в 2006 году, возведены на участках, полученных по старым правилам (на ИТК). Практически все квартиры в них проданы. Новых адресов очень мало. По нашим оценкам, объем предложения в 2007–2008 годах по отношению к 2005-му сократится более чем вдвое.

Компании, строящие два-три объекта, из-за изменения процедуры получения пятен не имеют возможностей для развития и потихоньку уходят с рынка. На рынке остаются только крупные игроки, у которых нет проблем с финансированием. Многие дома продаются не с котлована, а с первых этажей, при этом доля средств дольщиков редко превышает 60% и будет сокращаться. К 2008–2009 году эти тенденции приведут к тому, что рынок поделят между собой мощные инвестиционные институты: крупные питерские и московские операторы, западные строительные холдинги.

Еще одно важное направление, которое проявилось в 2006 году, — активное развитие сегмента загородной недвижимости. Еще в июле из Петербурга в пригород сместилась часть спроса, прежде всего на недорогое жилье. Покупатели, которые ранее даже не рассматривали этот вариант, после скачка цен на городскую недвижимость переключились на область. Ситуация на этом рынке хаотическая: точечные и, за редким исключением, невнятные объекты, непонятные принципы ценообразования, много спекулятивных инвесторов. На мой взгляд, именно 2007 год должен внести ясность в структуру этого рынка: придут известные строительные брэнды, больше станет продуманных, хорошо сформированных проектов, произойдет понятная ценовая сегментация по районам и по типам недвижимости: недорогое «массовое» жилье, «бизнес-класс» и «элита».

Денис Тихонов, генеральный директор ЗАО «М-Индустрия»:

— Наиболее важными факторами, повлиявшими на рынок в 2006 году, были законодательные. В предыдущий период они привели к формированию большого отложенного спроса, который и сыграл свою роль при подъеме рынка в начале года.

Кроме того, постоянно растет себестоимость строительства. За 2006-й она увеличилась примерно на 25%. Основные причины: повышение расценок на производство строительно-монтажных работ, увеличение отчислений в бюджет, удорожание энергоресурсов, высокие процентные ставки на банковские кредиты, рост цен на строительные материалы. С 2002 года наблюдается постоянный значительный рост цен практически по всем видам стройматериалов и конструкций.

В 2007 году начнется кризис предложения. Участков под застройку не хватает, объемы строительства снижаются, поэтому дефицит предложения вполне объясним. Уменьшение объема предлагаемого на рынке жилья будет провоцировать дальнейший рост цен и общее снижение объемов продаж.

Игорь ЛУЧКОВ, директор департамента оценки и аналитических исследований Becar Consulting:

— В первом полугодии 2006 года объем предложения на рынке жилой недвижимости серьезно сократился: к середине года на рынке было выставлено на 60% меньше жилья, чем в конце 2005 года. Одновременно снизился и спрос: на первичном рынке он упал практически вдвое, а на вторичном — на 35–40%. Это объясняется не только периодом отпусков: покупатели просто устали от поисков подходящей квартиры.

Несмотря на снижение покупательской активности в середине лета спрос превысил предложение, и цены начали стремительно расти. К концу III квартала стоимость недвижимости по сравнению с показателями начала года увеличилась в среднем на 98–105%. С конца октября темпы роста цен на недвижимость начали снижаться.

В начале 2007 года объем предложения на рынке строящегося жилья должен увеличиться. Мы можем предположить два варианта развития событий. По первому сценарию новые квартиры дорожать не будут, а стоимость жилья на вторичном рынке или новых квартир не лучшего качества снизится на 3–5%. Далее — до апреля — цены останутся стабильными. С апреля 2007-го возможен рост — 1–2% в месяц. Удельная стоимость жилья на первичном рынке составит $2376/кв.м.

По второму варианту в феврале 2007 года цены будут или стоять, или плавно расти на 1–2% в месяц. С февраля по июль рост цен на первичном рынке составит 4–5% в месяц. В итоге стоимость жилья к концу года составит чуть более $3000/кв.м.

Роман ФИЛИМОНОВ, председатель Комитета по строительству:

— Рост цен в прошлом году связан с тем, что сильно увеличился спрос на жилье. У граждан появилась возможность покупать квартиры, более доступными стали финансовые инструменты. Город предпринимал (и предпринимает) беспрецедентные меры, чтобы увеличить количество строящегося жилья и сбить ажиотажный спрос. Год закончился ростом объемов ввода. При этом в домах, которые сданы в декабре, жить можно. Принимая жилье, мы старались, чтобы у граждан не возникло проблем.

Если дом сдается без «муниципальной» (доступной) отделки — его обычно заселяют на 70–80% в пределах года, если с отделкой — срок заселения сокращается до 3–4 месяцев.

Проблема крупных городов в том, что центр уже плотно застроен. Увеличить объемы строительства можно только за счет свободных территорий. А там всегда есть проблемы с инженерной и социальной инфраструктурой.

Глобальные проекты — уровня «Балтийской жемчужины», «Славянки», «Северной долины» — требуют огромных ресурсов. Если с финансами в этих проектах все более-менее получается (приходят крупные компании, в том числе с мировым именем), то энергетикой приходится заниматься городу.

Администрация находит варианты, в том числе — привлекая инвестиции в инфраструктуру. Например, Юго-Западная ТЭЦ строится не на бюджетные деньги, а на средства частного инвестора. Инженерные коммуникации могут развиваться на инвестиционной основе — как, например, строительство теплопровода от Северо-Западной ТЭЦ до Приморской котельной.

И вторая, не менее важная проблема — чтобы социальная инфраструктура успевала за развитием жилья. Когда строится такой комплекс, как «Балтийская жемчужина», в проект заложены обязательства инвестора построить и ввести детские сады, школы и пр. Если продаются отдельные участки, тогда эти вопросы город берет на себя. Мы проводили торги по участкам, прилегающим к «Балтийской жемчужине» (в Южно-Приморской части), но сначала инженерно подготовили их. Город организовал конкурс, выделил средства, подрядчик приступил к работе — после этого участки выставили на продажу. Мне кажется, инвесторы это оценили.