Идентификация Лернера

– В какой ситуации сейчас находятся российские девелоперы? Есть ли перспективы у девелоперского бизнеса в нынешние сложные времена?
– Да, времена сложные. Но не плохие. Потому что плохо – это когда нет перспектив и рушится хорошее. Нынешние же изменения, мне кажется, позволят создать нечто более правильное, более перспективное и устойчивое в своем развитии, нежели было раньше. Что было раньше? Активно осваивались нефтяные деньги и западные кредиты. В основном, конечно, в Москве, – но остатков хватало на Питер и регионы. Не было времени и необходимости задуматься над тем, кто мы такие и как мы работаем. Работали по принципу: бери больше, кидай дальше. Рост строительного рынка, который наблюдался последние 7-8 лет, практически у всех выбил почву из под ног, сбил правильные ориентиры, даже самые осторожные нюх потеряли. Главная цель была – как можно больше всего. Чего? Куда? Что это значит? На эти вопросы старались не отвечать. Сейчас настали иные времена, и деньги снова стали деньгами. Однако все понимают, что рано или поздно все сложные времена закончатся и продолжать строить все равно надо. Вопрос только: как строить? По-старому мы работать не можем, значит, надо работать по-новому. Эксперты говорят: два-три года – если не будет никакого общемирового коллапса – и все восстановится. На рынке останутся те, кто вел разумную, не агрессивную политику, у кого была возможность, в том числе и финансовая, спокойно проанализировать перспективы рынка. Продолжат развиваться две категории участников рынка: это те, у кого есть деньги, – инвесторы – и те, кто может работать на этом рынке, – профессионалы, а основным трендом посткризисных времен будет достаточно сильное разделение функционала между ними. Эта тенденция очень робко начиналась год-два назад – ведь и наша компания формировалась как компания, оказывающая девелоперские услуги. Где-то мы это делали по наитию, интуиции, понимая, что за этим будущее, но сейчас кризис эти процессы ускорил. Поэтому я даже рад, что кризис пришел, потому как наши услуги будут востребованы, и чем дальше – тем больше.

– На Западе эти функции – инвестора и девелопера – разделены?
– Безусловно, есть универсальные компании, которые совмещают функции инвестора и девелопера, но в основном – да, разделены. В России же термин «девелопмент» мы с трудом понимаем сами, а клиенты – вообще не понимают. Это основная сложность. Возьмите любой учебник по девелопменту – вы увидите, что непосредственный процесс строительства занимает меньше половины от процесса освоения территории. Огромный пласт работы – формирование правильного имущественно-правововго статуса, приведение в соответствие всем градостроительным ограничениям, правильно сделанная концепция освоения и развития территории, причем такая, которая учтет тренд на 5-10 лет, создание проекта, включая проектную документацию, – вот это и есть девелопмент. Многие же в России понимают девелопмент так: есть земля, надо быстренько сделать проект, что-то построить и продать. Это узко, неправильно, экономически неэффективно. Кризис обнажил массу проектов, которые реализовывались по такому принципу. Вот смотрите: так называемый «серый пояс» на карте – это территории, которые можно реновировать. Однако владельцы этих территорий, как только видели спрос на землю, пару раз играли на повышение, а потом и вовсе отказывались продавать. В результате многие сделки срывались. Хозяева оставляли все себе по принципу «я сам найму людей и сам все сделаю». В результате на рынок вышло очень много непрофильных инвесторов с единичными проектами. Опыта нет, понимания нет, и дальше – все как обычно. Все ошибки, которые только можно себе представить, – сделаны. На свет появляются абсолютно не проработанные с точки зрения имущественно-правового статуса проекты, неликвидные земельные участки, которые невозможно продать институциональному инвестору – любой due diligance показывает, что все это очень дурно пахнет, документов нет, оформлено криво, нет соответствия Генплану и ПЗЗ, не учтены ограничения КГИОП... Это банальные, базовые вещи для девелопера, но даже они не были проработаны. Не говоря о том, что есть сотни более мелких, но не менее важных вопросов.

– Сколько, на ваш взгляд, все-таки продлятся кризисные явления в строительной отрасли и что нас ждет после этого?
– Трясти нас будет долго. Многие ждут некоего дна сейчас, относят его на март, но это может быть верно для финансовых рынков... На рынке строительства ситуация будет «рассасываться» не один год. Острая фаза, думаю, будет осенью. Сейчас все делают попытки как-то выжить, что-то выкружить, сократить персонал, издержки, в надежде, что доллар рухнет и граждане побегут вкладываться в недвижимость... Да, девальвация остановилась, был краткосрочный небольшой всплеск интереса к недвижимости, но того бурного и оголтелого спроса, который наблюдался до кризиса, в ближайшие год-два ждать не стоит. Тем не менее инвесторы на рынке останутся. И они придут к нам – надеюсь, с осознанием собственных ошибок. Владельцы всего «серого пояса» – первые потребители наших услуг. Пройдет пара лет, и, возможно, сюда потянутся западные институциональные инвесторы, банки, фонды, – ведь наш рынок чрезвычайно перспективен, потому что не освоен, – а на Западе привыкли работать с профессиональными девелоперами. В плотном сотрудничестве этих двух участников рынка – инвестора и девелопера – рынок будет рождаться заново. Но прежде надо понять – кто мы есть такие, девелоперы? Как мы работаем? Каковы стандарты нашей деятельности?

– Допустим, через год-два рынок встрепенется. Что будете эти два года делать?
– Работать. Сейчас кризис, а у нас появился ряд новых проектов – от владельцев земельных участков. Я не исключаю, что через два-три года их количество уже превысит наши возможности. Сейчас мы спокойно работаем, но при этом должны не только оказывать услуги, но еще и стандартизировать их, помогать коллегам. Желание одно – успевать все, потому что объемы работ не уменьшились, и перспективы открываются колоссальные. Говорить о том, что нам сейчас нечего делать... Знаете, я как приходил домой с работы после десяти вечера, так и прихожу. Конечно, стало намного сложнее с деньгами, у заказчика легких денег нет и уже не будет. Но ничего страшного, проблем никаких не вижу, – вопрос выживаемости у нас не стоит, даже наоборот – дай Бог, чтобы у нас хватало ресурсов, в том числе и людских. Пытались, например, рассмотреть возможность оптимизации внутри коллектива, – сейчас все бурно сокращаются на 40-70 процентов – а мы не можем уволить людей абсолютно, потому что есть работа, ее много. И это хорошо.

– Как оцените шаги государства в поддержке строительной отрасли?
– Главное, чтобы господдержка не стала искусственной мерой, призванной не дать умереть тому, что должно умереть. Пока же могу сказать, что конкретные акции – покупка квартир по 47 тысяч за квадратный метр – привели в ноябре-декабре к остановке продаж вообще. Я бы делал это все гораздо аккуратнее и с большей информационной открытостью, ведь у нас самый главный кризис – кризис доверия. Дольщики не верят строительным компаниям, банки не верят строительным компаниям, строительные компании не верят государству – все не верят всем. И эту атмосферу всеобщего недоверия можно изменить только правильно взвешенными действиями и – обязательно разъяснением этих действий. А вот тонкой работы с мозгами, с настроением людей, бизнес-среды, с правильными сигналами, с формированием правильных ожиданий – этого я не вижу. Поэтому шаги вроде правильные, но последствия какие-то странные...

– Какие-либо новые услуги будете предлагать клиентам?
– Первое, с чего все начинается, – это аудит земельных участков. Есть пример – пришел клиент, говорит: хочу построить торговлю на этой земле. Мы ему отвечаем: нельзя, по ПЗЗ тут логистика. И дальше – диалог примерно такой: «Как логистика? Не понял. Подожди, это мой земельный участок. Я хочу построить там торговлю, лодки продавать…» – «Нет. Там логистика». – «А кто это сказал?» – «Это в ПЗЗ написано». – «Что это такое вообще? Кто это туда написал?» – «Ну, вот есть проектировщики, которые разрабатывали ПЗЗ». – «То есть как? Какие такие проектировщики?.. Это моя земля, я собираюсь ставить там торговый павильон. Ты мне не рассказывай, кто там и что, а давай скажи, как поставить свой торговый комплекс». И это сейчас они только появляются – счастливые обладатели незнамо чего... А сколько их еще будет в течение года-двух! На предыдущей спекулятивной стадии набрали земли, теперь хотят реализовать непрофильные активы и выйти в кэш, при этом не понимая, чем они владеют и сколько это стоит. Они приходят ко мне с просьбой «ну-ка, объясни». И я начинаю объяснять... Мы назвали эту услугу аудит девелоперских проектов, некая нулевая стадия, пре-девелопмент. Планируем поставить эти консультации на поток. –

- На вашем корпоративном сайте написано, что вы оптимисты, при этом реально смотрите на вещи, обладая чувством юмора, всегда можете посмеяться над собой. Будете менять свои ценности?
– Абсолютно нет. Очень критично стараемся относиться к себе – надеюсь, это получается. Оптимизм у нас есть. Может быть, именно эти ценности, которые мы закладывали и которым следовали, и не позволили допустить множества ошибок, которые допустили другие. Весь вопрос в мозгах, в менталитете. Вначале подымались на огромную высоту, не задумываясь о последствиях. Сейчас все стремится к нулю. Это так по-нашему – сначала до небес, а потом в пропасть, сначала – создать, а потом рушить. Надо как-то иначе жить. Более последовательно. Более разумно.

Цитата:
«Недвижимость в России всегда была и нефтью, и золотом в одном флаконе. Это практически безальтернативный актив, который обладает высокой степенью надежности и ликвидности одновременно. В отличие от акций. Потому что если предприятие может обанкротиться, то недвижимость точно никуда не денется, даже если сейчас жилье упало в цене в рублях на 10-15 процентов. А главное отличие недвижимости от золота – если говорить про средства сбережения и накопления – заключается в том, что при сдаче ее в аренду недвижимость генерит входящий денежный поток».