ГУД классифицировалась

Сегодня в разных регионах России существуют разные требования к классам офисной недвижимости, зафиксированы разные арендные ставки и разные темпы развития. В нынешней «классификации» очень много трактовок, что запутывает и разрушает общую систему. По словам руководителя проекта создания классификации в ГУД (он же председатель совета директоров группы компаний «БестЪ») Алексея Лушникова, неверны были базовые предпосылки. «Пользователи спокойно адаптируют классификацию под себя: привычные классы, А, B, C и D дополняют по своему желанию промежуточными, А+, А-, А1, А2. Возникает неразбериха», — говорит он.

Гильдия управляющих и девелоперов разработала свою систему классификации российских офисов. Она утверждена на два года на одном из последних советов гильдии и должна стать базой для всех регионов России. При этом региональные отделения ГУД имеют право принимать дополнения и разъяснения отдельных пунктов классификации, при условии, что это не будет противоречить концепции в целом.

«Мы разработали понятные федеральные правила разделения бизнес-центров на классы с необходимым перечнем региональных дополнений при обязательной оценке независимой экспертной комиссией», — заявил Алексей Лушников.

Предлагается выделить четыре основных категории офисных зданий — А, В+, B-, С. Для каждой категории разработан свой набор обязательных составляющих, распределенных по группам. Например, бизнес-центр класса, А должен профессионально управляться сторонней компанией. И этот параметр — обязателен, а не факультативен, как раньше. Обязательна автоматизированная система управления зданием, обеспечивающая централизованный мониторинг, диспетчеризацию и управление оборудованием инженерных систем. Для класса В+ это уже факультативное требование. Архитектурные подрядчики офисных центров класса, А должны иметь дипломы известных профессиональных конкурсов, быть отмечены сторонними экспертами.

До этого из критериев классификации можно было легко исключить пункты без изменений в классности.

Пилотный проект классификации будет реализован в Екатеринбурге. Первые сертификаты классности в декабре вручат местным офисным объектам в рамках итогового саммита ГУД. Глава представительства ГУД в Екатеринбурге, председатель совета директоров «Корин-Холдинга» Андрей Бриль рассказал, что уже подготовлена вся документация для проведения независимой сертификации. «Есть около восьми объектов, которые планируется классифицировать», — сообщил Андрей Бриль, подчеркнув, что участие в сертификации будет добровольным.

Эксперты отмечают, что новая классификация поможет структурировать уже существующий сегмент офисов и стимулирует его развитие. Это особенно важно сейчас, когда рынок из-за кризиса оказался перенасыщен бизнес-центрами. «Классификация ГУД более четкая и детальная, чем все созданные прежде. Прописанные в ней требования к офисным центрам стали жестче. И это сейчас оправдано. Единая региональная классификация может облегчить работу игроков, которые присутствуют в разных регионах России, а также будет полезна любым предприятиям и организациям, имеющим офисы и представительства в нескольких городах. Она позволит не только упорядочить ситуацию с арендными ставками. Но и стимулирует девелоперов новых офисных проектов более серьезно относиться к разработке концепций, чтобы те соответствовали рынку и имели высокую доходность», — говорит генеральный директор петербургской компании «Петрополь» Марк Лернер.

«Эта классификация является альтернативой устаревшей классификации ГУД, а также классификации, разработанной тремя крупными российскими консалтинговыми компаниями. Она отличается более жесткими требованиями к инженерным конструктивным архитектурным решениям зданий. Брокерская классфикация была менее жесткой, поскольку брокеры заинтересованы в более привлекательном представлении объекта. Соответственно, любой бизнес-центр стараются вывести на класс не ниже В, чтобы привлечь арендаторов. Но очевидно, что некоторые здания, относящиеся сейчас к классу, А и В, не смогут подтвердить свой класс в ходе сертификации», — комментирует директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец.

«Создание классификации ГУД — очередной шаг на пути к цивилизованному рынку. Но было бы слишком оптимистично предполагать, что она получит более широкое распространение, чем предыдущая, и будет обязательно применяться собственниками бизнес-центров. Пока нет обязательной классификации (как в гостиничном секторе), никто не сможет заставить собственников написать в рекламной брошюре, что его бизнес-центр соответствует, например, категории „В-“. Поэтому я считаю, что на данном этапе новая классификация облегчит жизнь только профессионалам — консультантам и брокерам», — говорит руководитель отдела проектного брокериджа ASTERA St. Petersburg Ольга Земцова.

При этом эксперты отмечают, что новая классификация позволит несколько повысить статус объектов, расположенных на окраине города или в местах, удаленных от метро. «Большинство офисов, расположенных в центре города, скорее всего, не смогут подтвердить свой класс по новым правилам из-за отсутствия парковок, расположения в реконструированных зданиях, отсутствия достаточных электромощностей и устаревших инженерных систем. Но поскольку для большинства компаний размещение в центре — вопрос престижа, они сознательно будут жертвовать некоторыми удобствами и классом ради местоположения. Поэтому, если переклассифицировать здания согласно классификации ГУД, то получится, что текущая арендная ставка в классе „С“ в центре Петербурга будет выше, чем в новом офисном комплексе класса „А“ на периферии», — добавляет Марковец.

Комментарий
Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg:
ГУД по сути не представила нового продукта, основанного на принципиально новых подходах к классификации офисных центров, То что мы увидели — видоизмененный документ, выработанный Московским Исследовательским форумом и адаптированный затем Санкт-Петербургским Исследовательским форумом к локальному рынку, к которому добавлено несколько своих параметров. Я лично не смог найти существенных отличий от того, что сделала компания Knight Frank с коллегами из Collliers и JLL в. 2008 году. Из, на наш взгляд, несущественных параметров в классификацию включен класс С, который по большому счету в классификации не нуждается, поскольку в нашей рыночной практике к классу С по умолчанию относятся все БЦ, не вошедшие в классы, А и В. Вызывают сомнения и некоторые пункты, например, установленный для класса, А и В+ коэффициент потерь в 18%: на развитых рынках девелоперы обычно ориентируются на коэффициент не более 12%, и тем более странно, что классификация позиционируется как продукт для девелоперов. Что же касается сертификационной комиссии, то эта идея показала свою нежизнеспособность еще во времена первой ГУДовской классификации.