Госрегулирование рынка

В рамках конференции для финансистов и строителей организаторы предусмотрели специальный круглый стол под названием «Управление недвижимыми залогами: кооперация банков, девелоперов и государства». С первых минут дискуссии генеральный директор инвестиционно-строительной компании «Петрополь» Марк Лернер пытался донести до собравшихся мысль о необходимости выстроить двухуровневую систему управления залогами. Он предложил создать в кредитных организациях специальные подразделения, в которые будет передаваться залоговое имущество, но поскольку в банках нет специалистов по недвижимости, то управлять этими объектами в интересах кредитной организации станут сторонние компании, имеющие солидный опыт работы на рынке недвижимости. Ведь создать специальные компании по управлению залогами могут только крупные банки, такие ВТБ и Сбербанк, что, собственно, они уже и сделали.

Участники мероприятия отметили, что предложение, конечно, интересное, но еще не актуальное. Главное действующее лицо — модератор круглого стола, он же председатель комитета по строительству Петербурга Вячеслава Семененко пояснил: «Полгода назад была некоторая неопределенность, но сейчас банки определились. Кредитные организации поддерживают дееспособные компании. А если девелопер таковым не является, то забирают у него заложенное имущество. Но проблема в том, что в большинстве случаев банкирам переходят в собственность невостребованные земельные участки, промышленные объекты. И что с ними делать никто сейчас не знает: ни банкиры, ни консультанты».

Пока неликвид не сильно обременяет балансы банков, и они готовы не избавляться от балласта по бросовым ценам, а дождаться лучших времен. «10% и даже 15% неработающих активов от общей суммы ссудной задолженности — ноша, которую можно тянуть», — заявил первый заместитель председателя правления Банка ВТБ Северо-Запад Евгений Новиков. По его словам, если залог переходит банку в досудебном порядке, то он обременен собственниками, а в ходе конкурного производства достаются объекты в плачевном, разграбленном состоянии. Хороших, ликвидных, исправно функционирующих объектов, способных приносить доход, — очень мало.

В разгар дискуссии в зал неожиданно вошли президент группы копаний «М-Индустрия» Магеррам Бехбудов и руководитель петербургского филиала банка «Сосьете Женераль Восток» Егор Андрианов. Задержались, видимо, обсуждая способы реструктуризации задолженности компании перед банком в 223,8 млн рублей по договору невозобновляемой кредитной линии. Об этих вопросах стало известно только после того, как банк подал в суд на девелопера. «Мы долгое время не брали кредитов, потом решили попробовать, и сейчас проблем с банками у нас больше, чем со стройкой», — поделился опытом Магеррам Бехбудов. В свою очередь Егор Андрианов заявил, что залоги банку не нужны. Из чего можно сделать вывод, что стороны ищут компромисс.

«Вынужденное финансирование»

В конечном счете участники круглого стола решили, что общего, универсального способа решения проблемы плохих долгов нет, каждый случай уникален и разбирается в индивидуальном порядке. На этом диалог по заявленной теме закончился, а начался о наболевшем, а именно о том, что банки не кредитуют стройку, и о том, «что будет дальше».

«Когда меня спрашивают, а как вы живете, то я отвечаю: плохо. Банкиры не хотят встречаться, просто говорят по телефону: «мы не кредитуем строителей», — жалуется Марк Лернер. Финансисты оправдываться не стали.

«Сегодня идет вынужденное финансирование, по проектам, которые уже начаты. И если не кредитовать их, то это значит потерять все вложенные средства», — объяснил позицию Евгений Новиков.

Затем инициативу перехватил член наблюдательного совета ВТБ-Девелопмент Александр Ольховский и описал свое видение будущего: «Финансирование строек сегодня небольшое, а следовательно, объемы ввода жилья в следующем году будут сокращаться. Разморозится ипотека. К 2011 году спрос превысит предложение, и цены пойдут вверх. Начнется новый цикл».

После эмоционального выступления в зале воцарилась тишина, но аплодисментов не последовало. «Так не будет, — заявил Магеррам Бехбудов. — Откуда у людей возьмутся деньги на ипотеку?» По его мнению, государство не допустит роста цен, оно начнет регулировать их, как регулирует цены на лекарства. Кроме этого, по мнению Магеррама Бехбудова, должно быть государственное планирование, поскольку нельзя строить в регионе 3 млн кв. метров жилья, если мощности по производству стройматериалов рассчитаны на 1 млн кв. метров. Как только спрос на стройматериалы начинает расти, поставщики поднимают цены. Сначала их темпы роста ниже темпов роста цен на жилье, но затем, через 4–5 месяцев, кирпич, цемент дорожают опережающими темпами, что ускоряет рост цен на жилье.

Коммунист Бехбудов

Идея госрегулирования не нашла поддержки в зале, оппоненты в шутку окрестили президента «М-Индустрии» коммунистом, но в то же время согласились, что рыночными методами доступного жилья не построишь, и без поддержки государства не обойтись. Все-таки именно благодаря его действиям в стране вяло, но растет ипотечное кредитование, к тому же государство сегодня стало чуть ли не единственным покупателем жилья, чего раньше девелоперам и в страшном сне не могло присниться. Так что без него не обойтись.

«Государство должно взять на себя функции регулирования, но оно не должно сводится к установлению цен», — согласился Вячеслав Семененко. Возможно, по его мнению, в будущем рынок недвижимости будет четко разделен на два сектора: государственный и частный. В первом по заказу государства и на его деньги по заранее оговоренной цене будет строиться социальное жилье, которое граждане получат в социальный наем. Во втором секторе строители будут строить все, что захотят, и продавать всем желающим по рыночным ценам. Впрочем, уже примерно такая картина и вырисовывается. Администрация Петербурга готова выкупать у застройщиков жилье, соответствующее ее требованиям, но не все застройщики пока готовы соответствовать.