Генплан: мобильнее, еще мобильнее...

Полоса препятствий
Еще в процессе разработки ПЗЗ в Смольном уверяли: закон установит жесткие требования к параметрам строящихся и реконструируемых объектов, а процедура отклонения от норм закона будет непростой. Теперь точно известно, сколько порогов придется обить застройщику, чтобы доказать необходимость построить объект выше или больше по площади, чем планировалось изначально. Отправная точка – городская Комиссия по землепользованию и застройке. Именно сюда инвестор должен предоставить заявление по разработанной Комитетом по градостроительству и архитектуре форме. В заявлении необходимо указать характеристики земельного участка, неблагоприятные для застройки в соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ, из-за которых требуется отклонение от предельных параметров. Также необходимо отметить величину, на которую предполагается отступить в этих параметрах от ПЗЗ. Особо отмечается вопрос о превышении высотности. В этом случае застройщик должен указать параметры и характеристики объекта, на основании которых можно будет провести анализ влияния объекта на городскую среду, используя трехмерную базовую модель местности Петербурга.

На следующем этапе комиссия в течение одного дня после регистрации заявления направляет документы в профильные комитеты для получения сведений о правообладателях земельных участков, имеющих общие границы с территорией, на которой предполагается строить или реконструировать объект с отклонениями от ПЗЗ. Также запрашиваются данные о правообладателях расположенных рядом объектов капитального строительства или помещений, которые являются частью реконструируемого объекта. Еще один пункт – сведения о границах территориальной зоны и о возможном негативном воздействии на окружающую среду при отклонении от предельных параметров.

С миру по нитке
После этого сведения направляются в районную Комиссию по землепользованию и застройке для проведения публичных слушаний. Параллельно КУГИ, КГИОП, Комитет по природопользованию, Комитет по земельным ресурсам, КЭРППиТ, Комитет по энергетике, КБДХ, Комитет по транспорту и районная администрация готовят свои заключения по вопросу отклонения данного объекта от предельных параметров. На основании этих данных при положительном решении публичных слушаний готовится сводное заключение о возможности или невозможности отклонения от предельных параметров ПЗЗ. Следующий этап – подготовка и принятие постановления правительства Петербурга о внесении изменений в закон о ПЗЗ и рассмотрение вопроса в Законодательном собрании. В целом процесс занимает 30 дней, но только после этого застройщик получит разрешение на возведение объекта с отклонениями от закона.

В очередь!
Главный архитектор Петербурга Юрий Митюрев уверен: желающих «отклониться» от ПЗЗ будет много, однако пройти столь трудный путь смогут далеко не все. Самое главное, что нужны будут веские основания для отступления, а не просто желание бизнесмена. Г-н Митюрев пояснил: вносить изменения в закон по прихоти каждого застройщика не будут. Ожидается, что решения будут «накапливаться», а потом «пакетом» рассматриваться правительством и Законодательным собранием. Эта процедура предполагается раз в год, однако не исключено, что будет проводиться и чаще.

Мнение:
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»: – Наконец-то четко прописана процедура, позволяющая в разумных пределах вносить в закон изменения,  касающиеся параметров конкретных объектов строительства. Это позволит собственникам быть более гибкими и оперативно реагировать на требования рынка, например, изменить вид использования земельного участка, если там экономически целесообразно возведение объекта недвижимости иного функционального назначения, чем закреплено в ПЗЗ.

Владимир Антонов, директор по развитию компании Setl City:
– Параметры ПЗЗ, независимо от отношения конкретного застройщика к ним, есть результат непростого компромисса и имеют силу закона, поэтому логично, что процедура получения разрешения на отклонение от них по инициативе застройщика должна предусматривать комплексную оценку этого предложения. Однако дефрагментация самого процесса приводит к тому, что ответственность за результат в целом комитет или комиссия не несет. При таком подходе очень велик риск, что сложится ситуация, когда к пуговицам ни у кого претензий не будет, а пиджак выйдет плохонький.