Новости и публикации

Все объекты компании

Гадание с точным прогнозом

22 Октября 2007

Спрос на жилье капризен. В одном месте, как горячие пирожки, разберут маленькие однокомнатные квартиры, в другом — большим спросом пользуются просторные апартаменты. От квартирографии проекта (сколько и каких квартир будет в конкретном доме) напрямую зависит прибыль инвестора.

Еще недавно строители были уверены, что продадут все, что бы ни построили (и не без оснований).

Сегодня необходимо тщательно готовить проект, чтобы рассчитывать на максимальную отдачу. Раньше большинство девелоперов старались разместить на участке максимально большой дом с наибольшим количеством квартир, пусть и совсем маленьких. Сегодня спрос смещается в сторону более просторного и удобного жилья.

Принцип «чем больше, тем лучше» работает в массовом строительстве. В элитном доме квартир не должно быть много, и ради качества инвестор готов пожертвовать их количеством. Определяя число квартир в своем доме, количество комнат и их площадь, застройщики, с одной стороны, опираются на точные расчеты, с другой — на показания «хрустального шара».

Крупные компании, как правило, используют опыт собственных продаж, прогноз изменения запросов покупателей, исследуют мировой опыт и тенденции на жилищном рынке и даже изучают историю развития мегаполисов. Более мелкие фирмы чаще ориентируются на сегодняшний спрос, но все же оглядываются на крупных конкурентов.

По мнению директора по маркетингу Группы компаний «ЛЭК» Валерия Корнилова, параметры будущего проекта зависят от тенденций, намечающихся в спросе, с оглядкой на экономику проекта: «Но это общее определение.

На самом деле — это искусство. Девелоперу надо уловить, нащупать, если хотите, квартирографию завтрашнего дня, в которой найдут отражение оптимальные площадь каждой квартиры, количество квартир на этаже, в доме, в жилом комплексе. При этом необходимо соответствовать классу нового проекта. Для „эконома“ — одни значения, для „бизнеса“ — другие, для „элиты“ — третьи.

Ошибка в прогнозе может дорого стоить, так как ликвидность жилья зависит в том числе и от удачно подобранной квартирографии». Статистика продаж ЛЭКа и сделок в целом по рынку говорит об устойчивом спросе в эконом-классе на студии площадью до 27 кв.м, однокомнатные квартиры до 42 кв.м и малогабаритные «двушки» площадью до 60 «квадратов».

В бизнес-классе наиболее востребованы двухкомнатные квартиры от 75 кв.м и «трешки» от 110 кв.м. В элитных объектах клиентов интересуют апартаменты площадью не менее 160 кв.м.

«Если динамика развития страны и доходов населения останется на достойном уровне, квартиры в эконом-классе сохранят ежегодный прирост в 1–2 кв.м общей площади, в „бизнесе“ — три-пять, в элитном секторе счет идет уже на десятки. Думаю, в ближайшие пять лет эта тенденция сохранится», — говорит Валерий Корнилов.

По его мнению, квартирография напрямую зависит от локации дома: «Если место „просит“ бизнес-класса, тут девелопер может проявить и изобретательность, придав проекту какую-нибудь знаковую изюминку. Например, квартиры с террасами или французскими балконами, с выходами на кровлю и т. п. Общая площадь становится больше, но это весьма заманчивая для потребителя прибавка».

Теснота из-за цены

С ним согласен и начальник отдела продаж компании «Прагма» Александр Нечаев: «Если место престижное, то и квартиры должны быть крупногабаритные, и наоборот. Решение застройщика зависит от участка, на котором будет строиться дом, от нормативных ограничений, от проектировщика и архитектора и, конечно же, от потенциального покупателя. Сегодня по-прежнему есть спрос на квартиры самой разной площади и с разным количеством комнат. Все зависит от доходов и целей клиента. Однако наибольший интерес вызывает дешевое и компактное жилье. В последние годы квартиры мельчали, так как цены растут, а доходы населения — нет».

«При стабильной ситуации на рынке в массовом сегменте традиционно (в том числе и сегодня) наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры, и так будет довольно долго. Хотя с недавнего времени на рынке появился еще один фаворит — двухкомнатные квартиры от 56 до 63 кв.м. Нельзя не отметить, что с ростом ипотечных сделок на рынке увеличилась и доля продажи трехкомнатных квартир. Что касается „элиты“, то здесь ситуация диаметрально противоположная. Тут популярны двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры, естественно, больших метражей, чем в домах класса „эконом“ и „комфорт“.

Участок надо оценить, выбрать вариант его наилучшего использования, чтобы получить максимальный экономический эффект. Поэтому до определения конкретных параметров объекта проводится глубинное исследование рынка. Прежде чем приступать к подготовке проектной документации, мы разрабатываем маркетинговую концепцию.

Это позволяет позиционировать проект, проанализировать ситуацию с сегодняшними продажами, а также выявить тенденции спроса и предложения не только на городском, но и на локальном уровне», — полагает руководитель коммерческого управления инвестиционно-строительной компании «Петрополь» Алена Милош.

В компании «Строймонтаж» сначала определяют общую площадь квартир: «По высотности застройщик ограничен Генпланом, а по площади здания — размером пятна. Учитываются характеристики местных грунтов, наличие коммуникаций и т. п. Далее вырабатывается концепция будущего дома или квартала, определяются его класс (типовое, „комфорт“, „элита“) и цена. В зависимости от класса выбираются общие характеристики квартир: площадь, число комнат, высота потолков и т. д. — и общее количество апартаментов, параллельно изучается рыночная ситуация и тенденции», — говорит маркетолог-аналитик компании Екатерина Сеножинская.

По ее мнению, сейчас, как и в прошлом году, наибольшим спросом пользуются «единички»: «Но в последнее время спрос смещается в сторону двух- и трехкомнатных квартир. Это связано с развитием ипотеки и ростом платежеспособности граждан. С каждым годом увеличиваются сегменты комфортного и элитного жилья, ожидается рост спроса на более просторные и комфортные квартиры».

Комфортное будущее

Директор департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон также полагает, что спрос на малогабаритное жилье упал: «Какое-то время назад одним из способов повышения прибыли стало увеличение числа маленьких квартир в новых проектах. Их доля на вторичном рынке невелика, но в ближайшие годы она сильно вырастет за счет новых домов. Сейчас спрос на „единички“ и квартиры-студии ниже, чем предложение на первичном рынке. В 2006-м доля такого жилья в новостройках доходила до 60%, сейчас — около 50%. При этом спрос составляет не более 40% и постоянно снижается».

Но во многих новостройках малогабаритные квартиры все еще преобладают. Существует и резерв спроса на такое жилье: оно необходимо, например, для расселения коммунальных квартир. Но темпы расселения достаточного спроса не обеспечивают.

«Потребность в маленьких квартирах падает из-за высокой цены „квадрата“. Сейчас проще доплатить (например, с помощью ипотеки) и купить двухкомнатную квартиру лучшего качества. Большое значение для сегодняшних покупателей, тем более ипотечных, имеет удобство и комфортабельность жилья. Так, двухкомнатная квартира 50–60 кв.м с хорошей планировкой более востребована, нежели квартира площадью 70–80 кв.м», — говорит г-н Бимон.

В компании «М-Индустрия» уверены, что наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры небольшого метража, и в будущем картина не изменится. По мнению специалистов фирмы, они более доступны по абсолютной цене и используются для разъездов членов семей (пожилых родителей или студентов).

Кроме того, для тех, кто вкладывает деньги в недвижимость, это наиболее ликвидный товар, поэтому большинство инвесторов покупают именно такое жилье.


Источник — Андрей Некрасов, «Недвижимость и строительство Петербурга» №41(475), 22.10.07

Сведения носят информационный характер и не являются офертой. За актуальной информацией, в том числе по ценам на квартиры, площадям квартир необходимо обратиться по телефону +7 (812) 321-08-08