Есть ли в Петербурге рынок земли и какие у него перспективы

Девелоперы Петербурга продолжают пополнять земельные банки. Но сделки идут неактивно. Пока власти не внесут ясность в градостроительную политику, ситуация не оживится, говорят эксперты.

Девелоперы Петербурга за прошлый год купили земли на 30 млрд рублей под строительство более 2,5 млн м2 жилья. За год цены на землю в регионе упали.
Но денежных сделок практически нет. Продавцы охотно соглашаются на рассрочки и бартер. Есть ли рынок земли и какие у него перспективы? Этот вопрос обсудили участники круглого стола в "ДП".

Игорь Креславский, совладелец «РосСтройИнвеста»:

В Петербурге земля еще есть. Но по многим участкам, находящимся в продаже, не решены градостроительные вопросы. А значит, застройщик потратит много сил на подготовку таких пятен к работе. Тут очень важно как можно раньше понять, стоит ли рисковать, покупая пятно, и сколько будет стоить этот риск на выходе. Сейчас это самый важный вопрос для строителей. В Ленобласти с этим проще. Но там другие проблемы. Программа "Светофор", которая увеличит социальную нагрузку на застройщиков, пока не утверждена, и неясно, как она будет реализована на практике. Вообще, я глубоко убежден, что любые изменения в законах для бизнеса в нынешней экономической ситуации не позитивны. Даже те, которые должны по логике ее улучшить. Отрасли нужен мораторий на изменения закона лет на десять. Тогда мы сможем планировать развитие и покупать участки.

Юлия Акимова, замначальника коммерческого департамента ОАО «Российский аукционный дом»:

Сделки с землей в городе идут. В августе 2015 года мы продали земли более чем на 1 млрд рублей, в декабре — на 500 млн рублей, в марте — еще на 300 млн рублей. И все сделки были денежные, все расчеты — оперативные. Цены на землю колеблются от 10 до 20% от стоимости квадратного метра будущих квартир. В этом диапазоне и торгуемся. Покупателей земли меньше не стало. И если покупают, то, как правило, без демпинга и рассрочек. Значит, деньги у людей есть. Но стоит ли ими рисковать — вот главный вопрос, который задают сейчас покупатели участков. Они стали гораздо капризнее, чем раньше. Многие считают, что лучше положить валюту под матрац и позже, когда станут понятны правила игры, купить участки дешевле.

Марина Агеева, директор по продажам жилой недвижимости УК «Теорема»:

Девелопер не Буратино. Он не будет зарывать деньги в землю на Поле чудес и ждать, когда вырастет денежное дерево. Ему важно понимать горизонт возврата инвестиций. Так что у территорий без документов и понятного статуса шансы на продажу ничтожны. Отдельный большой вопрос: для кого сегодня строить новое жилье? Платежеспособный спрос снизился. Конечно, хочется верить, что через какое–то время ситуация начнет выправляться. Но оценить эту перспективу сложно. Поэтому нужно работать очень аккуратно. Мы, например, сейчас не смотрим новые участки для покупки. У нас есть свой большой земельный банк, и задача максимум — разобраться с ним. Мы работаем над тем, чтобы подготовить свои территории для продажи или самостоятельной застройки и максимально выгодно их монетизировать. В Петергофе, например, привлекаем для их развития партнеров, которые возводят жилье. Часть земли готовим к продаже под торговую функцию. Рассматриваем разные варианты. Главное, чтобы был максимально понятный по сроку возврат инвестиций.

Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь":

Речи о том, что в городе нет нормальных участков под застройку, слышны последние 5–7 лет. Тем не менее предложения в районе серого пояса периодически появлялись. Но каждый такой участок "обнюхивали" по 5–10 девелоперов. В кризис ситуация изменилась. Спрос не землю снизился. Девелоперы сейчас очень осторожно относятся к оплате земли деньгами. Во–первых, с финансами стало хуже. Во–вторых, потенциал пятен сложно оценивать из–за неопределенности граднормативов. Поэтому полгода–год назад началась волна тотального бартера. Но грамотные собственники земли чувствуют риск в таких схемах. Непонятно, получат ли они на выходе свои условные 20% квартир. Ведь чем больше квартир лендлорд "отожмет" себе у девелопера, тем выше риск, что девелопер не справится с экономикой проекта. Поэтому все больше собственников решаются на выход из проекта через реализацию. Такой подход позволяет лучше контролировать риски по сравнению с бартерной схемой, а по сравнению с продажей участка "в деньги" позволяет заработать дополнительно 15–20% годовых девелоперской маржи.

Руслан Юсупов, генеральный директор ГК «Академия»:

Рынок земли в Петербурге есть. Но сейчас немало факторов, которые давят на ситуацию. Это третья версия региональных нормативов градостроительного проектирования и другие страшилки законодательства и правоприменения. Кроме того, власть, к сожалению, избирательно относится к участникам рынка. Даже наличие градостроительной документации не является гарантией успешной реализации задуманного. Можно ходить по кругу и так и не получить последнюю подпись под разрешением на строительство. Число клерков бесконечно. И они настроены отказывать бизнесу по любому формальному признаку, а не принимать решение и потом нести за него ответственность. Грядущее изменение федерального закона о дольщиках создаст дополнительные препятствия. Рынок ждет удорожание строительства, вымывание небольших строительных компаний и рост стоимости жилья.

В Ленобласти пока легче — там больше упакованной земли. А поскольку маржинальность бизнеса там ниже, чем в городе, у властей меньше возможностей нагрузить строителей дополнительными поборами. Да и власть в Ленобласти более гибкая, чем в Петербурге. Уверен, как только ситуация в экономике изменится в лучшую сторону, чиновники наверняка отыграют все эти нагрузки назад.

Александр Львович, совладелец Navis Development Group:

Наша компания работает в основном в Ленобласти. Там с землей нет проблем: все продается и покупается. Рынок есть. Видимо, потому, что власти региона были в последние годы нацелены на активное привлечение петербургских девелоперов. И они эту задачу выполнили. Но теперь, похоже, ситуация будет развиваться по петербургскому сценарию. Нам уже объявили о программе "Светофор". Пока он, правда, без регулировщика, но к лету ситуация прояснится. Интересные участки купить можно. И это земля с техусловиями, а не сельхозполя, где можно лишь морковку выращивать.

В городе мы не видим интересных пятен. Есть отдельные участки с разрешением на строительство. Но неясно, какие там будут параметры застройки. И на каждый такой участок, по уму, надо получать новые документы. Если лендлорды, не найдя покупателей на такие активы, начнут сами реализовывать этот неликвид, рынок зайдет в тупик. Многие ошибочно думают, что, раз у них есть разрешение на строительство, осталось создать отдел продаж — и деньги потекут рекой. Не потекут! Потому что лендлорды не умеют работать на этом рынке. А без опыта, да еще в ситуации кризиса, проекты автоматически окажутся в группе риска.

Виктор Сеппенен, председатель совета директоров ГК Normann:

Рынок земли в оцепенении, но существует. Дело в том, что оборот капитала в строительстве долгий. И если сегодня не позаботишься о покупке земли на перспективу, завтра бизнес остановится. Например, в планах нашей группы на этот год — приобретение одного–двух новых участков.

Землю лендлорды предлагают как в городской черте, так и в области, где есть интересные локации, где жилье при грамотном маркетинге будет пользоваться спросом. Сделки потихоньку идут. Но если раньше в расчетах за землю всегда присутствовал бартер, то сейчас эта схема получила серьезный удар. Даже самые стабильные и надежные застройщики не застрахованы от кризисных явлений и, как следствие, от банкротства подрядчиков, переноса сроков ввода объектов, увеличения себестоимости строительства. Соответственно, при бартерной схеме увеличиваются риски и для продавцов земли. Сегодня у строителей практически нет подушки безопасности. Рентабельность 200% — давно забытый миф. Кроме того, наш бизнес находится под постоянным прессингом: инфраструктурные задачи город решительно перекладывает на застройщиков. Так что вопрос о земле встроен в строительный бизнес как таковой. Его нельзя рассматривать отдельно от других проблем отрасли. А их много.

Анна Смольная, директор по инвестициям компании «ЮИТ Санкт–Петербург»:

Объем предложения на рынке в Петербурге сейчас в целом снизился. Прежде всего потому, что грядет принятие новых нормативных актов, которые являются основой для градостроительного проектирования. Нет точных сроков, нормативов. Конечно, новые законы вводят более строгие нормы, например, в отношении высотности и коэффициента застройки территории, установления минимального значения для размещения открытых автостоянок, но рынок и к ним привыкнет. Главное, чтобы были твердые правила. А пока их нет, продавцам и покупателям сложно определить потенциал своих участков. Все друг с другом ведут переговоры. Но объем сделок в штуках незначительный. Правда, интересные предложения от лендлордов время от времени бывают. В том числе в сером поясе, который в значительной степени не застроен. В его развитии я вижу потенциал для девелопмента в Петербурге. В будущем цена на землю будет сильно дифференцирована по районам. Там, где участков под застройку много, цены будут расти медленнее. Динамика цен на землю также будет зависеть от волатильности рубля.

Петр Яковлев, генеральный директор ООО «Эксперт» (входит в ГК «Беатон»):

За последний год спрос на земельные участки без подряда в нашем регионе снизился гораздо меньше, чем на участки с застройкой. Так что, по моему прогнозу, цены на землю снижаться не будут. Их диапазон в Петербурге и Ленобласти очень велик. На цены сильнее всего влияет "фактор коммуникаций и инфраструктуры" — их наличия или хотя бы перспектив появления. В эту проблему продавцы и покупатели земли чаще всего упираются при заключении сделок. Лендлорды не всегда готовы гарантировать подключение необходимых коммуникаций на участке в срок, а также предоставить прозрачную смету на стоимость коммунальных услуг. А для застройщика это очень важный и больной вопрос.

Что касается варианта купли–продажи земли по бартеру или другим партнерским программам, то его могут позволить себе не все. Для таких схем необходимо четкое понимание исходной себестоимости актива и его дальнейшей ценности для обеих сторон сделки. А этим мало кто может похвастаться. Но мы по бартеру работаем. Можем себе это позволить, поскольку компания одновременно является крупным производителем стройматериалов и имеет в своей структуре департамент недвижимости для продажи недвижимости.

Ольга Газеева, директор по продажам и маркетингу "Евростроя":

В черте Петербурга, судя по объявлениям, на продажу выставлено 85–110 га земли. Ее средняя стоимость 60–80 млн рублей за 1 га. Лоты на границе города могут продаваться по 40 млн рублей. А участки рядом с метро, с хорошими видовыми характеристиками — от 200 млн рублей и выше.

Кризис, несомненно, оказал влияние как на объем предложения по земле, так и на его стоимость. Уже сейчас многие лоты предлагаются с дисконтом более 25%. А к началу сентября мы ожидаем его рост до 35%. Поскольку многие девелоперы начинают избавляться от активов, не приносящих прибыль. Это вызывает профицит предложения и закономерное снижение цен. Партнерство в форме различного вида бартера — также один из методов реализации неприбыльных активов. Но есть еще и закрытые лоты, которые вызывают повышенный интерес застройщиков и предлагаются ограниченному кругу покупателей. Стоимость таких участков всегда индивидуальна. Есть также участки, которые годами продаются по завышенной цене. Их около 3 –5% от общего предложения.

Алексей Белоусов, генеральный директор Объединения строителей Санкт–Петербурга:

Ситуацию на земельном рынке Петербурга нельзя рассматривать в отрыве от общего контекста отрасти, в том числе законодательного. А законы меняются быстро и, как правило, негативно. О позитивных действиях власти, как это было в 2008–2009 годах, когда город поддержал строителей, предоставив им налоговые каникулы, отсрочки инфраструктурных платежей, дал налоговые льготы — сегодня только мечтаем. А соглашение, подписанное застройщиками и Смольным год назад, реализуется односторонне: строители инвестируют средства в социальную инфраструктуру, строят дороги и работают исключительно по 214–ФЗ, а власти свои обязательства пока не исполняют.

Город никак не может принять систему электронного документооборота в строительстве, в основе которой дорожная карта, разработанная нашим объединением. Чиновники не хотят брать на себя ответственность за подготовку ППТ. Отсюда сопротивление попыткам оптимизировать административные процедуры и сделать их прозрачными. Порой приходится объяснять чиновникам, что они должны работать для бизнеса, а не наоборот. Хотя это дикость.

Пока не будет четкой работы по проектам, не будет понимания, что и где бизнес может строить, он не будет покупать участки на перспективу. Это очень рискованно.