Элита движется в сторону… Петроградскую

По данным «Петербургской Недвижимости» на конец третьего квартала 2007 года, строящееся элитное жилье занимает в общей структуре первичного рынка всего 9%. При этом сегмент типового жилья составляет 74%, а сегмент жилья комфорткласса — 17%. В конце осени текущего года в Петербурге в продаже находилось более 45 элитных объектов общей площадью свыше 450 кв. метров, причем 16 жилых комплексов и домов можно отнести к подклассу элита А.
По классификации компании, элитная недвижимость на первичном рынке делится на два подкласса — элита, А (премиум) и элита В (элита). К первой категории относятся объекты в зоне «золотого треугольника», у Таврического сада, около станции метро «Чернышевская» до набережной Робеспьера, в некоторых зонах Петроградского района, например, на Крестовском и Каменном островах и в ряде локальных участков Каменноостровского проспекта. Кроме того, класс премиум — это центральные набережные с уникальными видовыми характеристиками и некоторые другие зоны в центре города. Так, на месте недавно приобретенного корпорацией «Строймонтаж» на торгах Фонда имущества Петербурга за рекордную цену 1 млрд 70 млн рублей расселенного дома на Робеспьера, 32 будет построено элитное жилье категории элита А. Существующее здание по планам корпорации будет снесено к марту следующего года, а элитный комплекс с отличными видовыми характеристиками должен быть реализован ко второму кварталу 2011 года.
К объектам элиты В относятся жилые комплексы и отдельные дома, также расположенные в престижных районах исторического центра и районах, примыкающих к зонам элиты А. Кроме того, сюда входит часть Адмиралтейского района до Измайловского проспекта, большая часть Петроградской стороны и районы исторической застройки Васильевского острова, набережные с видом на достопримечательности и некоторые другие. Большинство аналитиков сходятся во мнении, что в сегмент элита попадают объекты в таких районах города, как Центральный, Петроградский, Василеостровский, Адмиралтейский, плюс недавно к этому списку добавился еще Приморский район. Петроградский район лидирует по количеству элитного жилья, в частности за счет строительства на Крестовском острове и окрестных набережных. Объем предложения элитного жилья на Крестовском составляет почти 50% от предложения всего элитного жилья в Петербурге. В целом в Петроградском районе — порядка 70–80% всего объема жилья, находящегося в продаже в этом сегменте.
Местоположение, по мнению специалистов, по-прежнему является определяющим и задающим ценовую политику застройщика в отношении того или иного объекта. За последние несколько лет географическое расположение элитных объектов не претерпело сколько-нибудь серьезных изменений, но есть и исключения. Например, появились проекты в районе Приморского проспекта: объекты недвижимости, которые расположены здесь, ранее к элите не относились. Так, в 2007 году компания Setl City приступила к реализации проекта элитного жилого квартала в Приморском районе на участке, где был ранее расположен завод «Редан». На территории в 3,4 га, ограниченной Приморским проспектом и Большой Невкой, к концу 2010 года компания возведет шесть жилых зданий премиум-класса общей площадью около 38 600 кв. метров. Также здесь появятся магазины, кафе, детский сад, оборудованная набережная. Сейчас на территории находятся производственные и административные корпуса, а вывод самого завода уже закончен.
Долой заводы!
Кстати, указанный проект — не единичный, и только подтверждает тенденцию, в соответствии с которой будет в дальнейшем развиваться рынок элитного жилья. Перспективы строительства жилья этого класса многие специалисты рынка связывают с переносом промышленных предприятий из центра города на окраины, а также с освоением новых, пока что не элитных территорий. В «Петербург-ской Недвижимости» указывают, что в дальнейшем под влиянием рыночных
факторов промзоны в некоторых районах могут стать площадкой для строительства крупных элитных жилых и многофункциональных комплексов (например, «Парадный квартал» от «Строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга»), в составе которых в том числе будет и элитная недвижимость. Уже сейчас у всех на устах примеры такого строительства. Так, на бывшей территории завода «Пигмент» ЛЭК строит жилой комплекс «Граф Орлов», на месте завода «Самсон» на Московском шоссе будет построен многофункциональный центр, а на месте 4-го трамвайного парка в Петроградском районе — элитное жилье (YIT Лентек). Также будет осваиваться традиционно промышленная Синопская набережная и многие другие зоны. При условии освобождения от промзон, элитными могут стать, например, Петровский остров, зона улиц Красного Курсанта и Пионерской в Петроградском районе, «Московская-Товарная», а также зона вблизи Новгородской улицы в Центральном районе Петербурга.
Что касается расширения ареала расположения элитных объектов, то в «Адвекс. Недвижимость» отмечают, что при отсутствии общей классификации жилья элитными девелоперы иногда называют такие дома, которые, например, по местоположению не могут относиться к этому сегменту. Зачастую, присваивая дому статус элитного, застройщики выделяют его из своих же объектов, тем самым указывая на уникальные характеристики, такие как оригинальный архитектурный проект, просторные квартиры, возможность совершить перепланировку, наличие охраняемого паркинга (не менее чем одно машиноместо на квартиру, а лучше — два), повышенная электрическая мощность, социальная однородность, современная «начинка» и коммуникации и т. д.
Кстати, у многих давно вызывает вопросы Крестовский остров, где сейчас строится 14 объектов, и все как один — высшей категории, тогда как уникальность в связи со столь серьезным «уплотнением» несколько размывается. Тем не менее, по словам Сергея Себелева, заместителя директора департамента маркетинга и развития компании «Петербургская Недвижимость», по локации Крестовский остров относится к элите, и этим пользуются застройщики при позиционировании своих объектов на рынке. Так, если по Петроградскому району средние цены в этом сегменте составляют 7600–7800 долларов, то на Крестовском острове средняя стоимость квадратного метра — порядка 10 000 долларов.

Рост обеспечен
По данным аналитических исследований «Петербургской Недвижимости», в настоящее время в сегменте элита, А средние цены составляют порядка 10 700 долларов за кв. метр, а в сегменте элита В — 6200 долларов. Средняя цена «элитного метра» по городу составляет 7770 долларов. За 11 месяцев 2007 года стоимость элитного жилья на первичном рынке выросла на 40%. Сергей Себелев отмечает, что в последнее время предложения по 15–20 тысяч долларов перестали быть редкостью, и средние цены выросли за счет появления таких объектов на рынке. В 2007 году был сдан в эксплуатацию один из «дорогих» домов — жилой дом премиум-класса Stella Maris (Setl City) на проспекте Динамо, 4 с собственной набережной и причалом для яхт. В доме было всего 14 квартир, в продаже осталось четыре. Минимальная цена квадратного метра составила 16 000 долларов.
По прогнозам, в сегменте элитного жилья по сравнению с остальными сегментами рост цен будет наиболее существенным — 7–10% за полгода в сопоставимых ценах. Свободные участки под застройку в центре города становятся все более редкими, что подталкивает девелоперов к освоению новых крупных территорий, но «поднять» такие проекты могут далеко не все строительные компании.
На этот рынок выходят крупные инвестиционно-финансовые структуры, в том числе международного уровня.

С пентхаусами и без
Если говорить об интересных объектах, сданных в 2007 году, то специалисты отмечают следующие дома и жилые комплексы. В текущем году «Строительная корпорация «Возрождение Петербурга» сдала восьмиэтажный элитный дом «Каменноостровская коллекция» (Каменноостровский пр., 56), построенный по проекту Евгения Герасимова. Интересная особенность дома — весь восьмой этаж занимают пентхаусы. Также в 2007 году завершено строительство элитного жилого комплекса «Белые Ночи» (RBI), расположенного в самом центре Петроградского района города. Дом находится недалеко от Каменноостровского и Большого проспектов, в тихом дворике. Изюминка дома — просторные ванные комнаты с окнами. Ну и плюс видовые квартиры — из окон верхних этажей можно увидеть Исаакиевский и Петропавловский соборы и церковь Иоанна Кронштадтского. И, конечно, очень интересен вышеупомянутый проект Stella Maris. Что касается проектов, сдача которых планируется в 2008 году, то можно отметить элитный дом «Ле Грандъ» (RBI) на Невском проспекте. В доме всего 44 квартиры, а на последних этажах спроектированы единственные на Невском квартиры с панорамными видами. На первых этажах дома — элитная галерея бутиков Esfera. Setl City сдает в следующем году сразу два элитных проекта — Aston Graftio и «Статский советник». Первый объект расположен на Петроградской стороне, на углу улиц Графтио и Чапыгина. Проект жилого дома разработала известная архитектурная мастерская «А-Лен». Вентилируемый фасад здания облицован натуральным камнем, предусмотрено витражное остекление балконов и лоджий, ночная декоративная подсветка фасада. «Статский советник» — 7-этажный элитный дом, расположенный на пересечении Гороховой улицы и Загородного проспекта. В доме всего 42 квартиры, в каждой квартире устанавливаются витражные стеклоалюминиевые конструкции с энергосберегающим стеклом. По всему фасаду устроена декоративная подсветка. Также в 2008 году будет сдан дом «Финансист» от инвестиционно-строительной компании «Петрополь». Из окон пентхаусов открывается вид на Васильевский остров, Финский залив и центр города. Всего в доме 242 квартиры. Проект здания в стиле постмодернизма разработан «Архитектурной мастерской Герасимова». На платформе между двумя секциями жилого комплекса расположится мощеный внутренний дворик с уютными местами для отдыха, декоративными деревьями и цветниками