Эконом по-министерски

Правда, пока можно не беспокоиться – кому конкретно поручено разработать нормативы и сколько этот процесс будет продолжаться, еще не ясно. «Необходимо как можно скорее ввести в действие стандарты жилья эконом-класса и нормативы его стоимости. Мы должны стимулировать строительство недорогого, комфортного, энергоэффективного и экологичного жилья. Одним из приоритетов могло бы стать малоэтажное строительство», – заявил в первой декаде ноября премьер-министр Владимир Путин на совещании по жилищному строительству. «Мы с вами должны вытащить людей из трущоб – это одна из важнейших социальных и политических задач, это просто долг наш перед гражданами России, которые до сих пор живут в таких условиях», – уточнил он. Также непонятно, изменится ли рекомендованная премьером максимальная цена на жилье эконом-класса в 30 тыс. руб. за кв. м.

Условно-квадратные метры Как признают эксперты, в Петербурге нет безусловного деления на классы. «У нас в основном условно-элитное, условно-среднее и так далее. Классификация жилья на первичном рынке нигде не прописана, и подобное разделение достаточно условно. Редко квартиры подходят к какому-либо классу по всем характеристикам. Как правило, класс определяется по набору параметров: какого уровня больше, такой и заявляется. Между классами не существует четких границ», – считает Александр Павлов, исполнительный директор «Стройкорпорации Элис».

Позиции застройщиков более-менее близки относительно площадей квартир эконом-класса. Да и то расхождения в этом вопросе достигают 5–7 кв. м. «В эконом-классе однокомнатные квартиры идут метражом до 35 кв. м, двухкомнатные – до 55 кв. м, трехкомнатные – до 75 кв. м. Площадь кухни колеблется от 8 до 11 кв. м», – уверен Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп». «Существуют санитарные нормы, согласно которым мы строим жилье эконом-класса: на одного человека должно приходиться не менее 18 кв. м общей площади квартиры. Поэтому площадь однокомнатной квартиры эконом-класса (в расчете на двоих человек) не может быть менее 36 кв. м, двухкомнатной (на троих проживающих) – менее 54, а если в квартире три комнаты, то ее общая площадь составит не менее 72 кв. м. В панельных домах площадь кухни – 8–12 «квадратов», в кирпичных – 10–15 кв. м», – посчитал Юрий Лучко, генеральный директор ЗАО «Строительная компания «Темп».

По мнению Марка Лернера, генерального директора компании «Петрополь», максимум, на который могут рассчитывать потребители «масс-маркета», – это однокомнатные квартиры площадью до 40 кв. м (кухня – до 9 кв. м); двухкомнатные – до 65 (кухня – до 13); трехкомнатные – до 85 кв. м (кухня – до 15 кв. м). «Для класса «улучшенный эконом» возможно увеличение общей площади каждого типа квартир на 7–10 кв. м», – рассуждает эксперт.

Как рассказал первый вице-президент Группы компаний «Балтрос» Олег Еремин, в новом жилом районе «Славянка», который в компании сравнивают со скандинавскими проектами комфортного эконом-класса, запроектированы одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. «Площадь однокомнатных квартир будет варьироваться от 36 до 44 кв. м, двухкомнатных – от 57 до 61, а трехкомнатных – от 67 до 78 кв. м. Во всех квартирах любого метража предусмотрены раздельные санузлы, не совмещенные комнаты, лоджии, балконы», – подчеркивает Олег Еремин.

Немаловажным фактором является и местоположение будущего жилья. Так, по мнению экспертов компании «Петербургская Недвижимость», жилые объекты массового спроса сосредоточены в основном в традиционно спальных районах города. Лидеры по застройке жилья этого класса – Фрунзенский, Невский, Красногвардейский районы, частично Калининский.

Чистота отделки
Еще один вопрос решают для себя и покупатели, и застройщики: должна ли квартира сдаваться в чистовом варианте – «покупай и заселяйся» или нет. «Чистовая отделка новых квартир эконом-класса, которые приобретаются в собственность, обязательна. И строительная компания «Темп» проводит такую отделку», – настаивает Юрий Лучко. С ним согласен Виталий Виноградов: «Конечно, отделка предпочтительна. Ведь ни для кого не секрет, что ремонт – довольно затратное дело, как по времени, так и по деньгам. А люди, покупающие жилище эконом-класса, хотят приобрести такую квартиру, чтобы только расставить мебель».

«На сегодняшний момент для жилплощади эконом-класса отделка не обязательна, но 50–70% квартир в идеале должны сдаваться с отделкой. С одной стороны, многие покупатели таких объектов стремятся сразу въехать в готовую квартиру, не затрачивая времени, сил и денег на ремонт. С другой стороны, есть покупатели, которые с трудом оплатили покупку и теперь стремятся сэкономить на ремонте, выполняя его самостоятельно. Случаев, когда люди въезжали в неотделанную квартиру и сами делали постепенно ремонт, достаточно много. Особенно это касается молодежи», – делится опытом заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.

«Мы считаем, при строительстве домов эконом-класса нельзя забывать, что это должно быть качественное жилье с экономичной отделкой. Мы не можем экономить на тех опциях, отсутствие которых приведет к некомфортным условиям проживания, в частности – на стяжке, улучшенных тепло- и звукоизоляционных характеристиках. Что касается отделки, то мы предлагаем нашим покупателям самим выбирать степень отделки жилплощади. Так, за дополнительную плату мы готовы сделать в квартире чистовую отделку, вплоть до установки встраиваемой мебели. По желанию покупателя мы можем оставить квартиру в черновом варианте или выполнить предчистовую отделку помещений», – говорит Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена».

Заветная тридцатка
Ну и самый главный вопрос: смогут ли застройщики уложиться в заветные «путинские» 30 тыс. руб. за кв. м? Строители говорят, что в нынешних условиях – вряд ли.

«При постройке общедоступного жилья вполне реально уложиться в 30 тыс. руб. за кв. м. Однако в эту сумму будет входить исключительно себестоимость строительства – без платы за землю, за создание инженерной инфраструктуры, без других необходимых расходов. Сегодня строительные компании обременены банковскими кредитами, они оплачивают аренду земли, подключение к электро- и теплосетям. Добавьте к этому инфляцию и стремление застройщиков получить хоть небольшую прибыль. Простая арифметика показывает, что на сегодняшний день продавать квадратный метр жилья за 30 тыс. руб. в Петербурге вряд ли возможно», – говорит Юрий Лучко. С ним согласен Лев Гниденко: «На данный момент уложиться в 30 тыс. руб. нереально, по причине того что цена входа на рынок (покупка участка под застройку, подключение к коммуникациям) изначально высокая, в настоящий момент это 10–15 тыс. руб. на кв. м. Если город и правительство захотят строить за такие деньги, необходимо принимать соответствующие меры и снижать первичные затраты».

«Мне кажется, это нереально, эта цена вырвана из контекста. Ведь себестоимость можно рассчитать исходя из разного состава работ и затрат по дому. То есть если считать себестоимость строительной части, то, конечно, может быть и 30 тыс. руб. Если считать с нагрузкой на инженерию, закупку «пятен», обслуживание кредитов и все остальное, то там совсем другая получается цифра», – подсчитывает генеральный директор Группы компаний «ЦДС» Михаил Медведев.

В то же время ряд экспертов уверены, что 30 тыс. руб. – цена реальная, но при очень серьезной поддержке государства. «Вариантов такой поддержки масса – от субсидий до воздействия на монополистов (с целью снизить расходы на подключение домов) или до обеспечения инженерных коммуникаций за счет государства. Эти варианты обеспечивают снижение себестоимости строительства для строительных компаний. Все действия государства, направленные на финансовую поддержку потребителей, увеличивают доступность жилья, но не снижают, а – наоборот – повышают его стоимость. Когда жилье становится более доступным, возрастает спрос, а это приводит к увеличению цен», – констатирует Леонид Сандалов. Сейчас, по словам господина Гниденко, средняя цена на жилье эконом-класса в строящихся домах стартует от 50 тыс. руб. за кв. м, в готовых домах – от 65 тыс. руб. По мнению Марка Лернера, средняя цена на объекты «жесткого» эконом-класса – 40–50 тыс. руб. за «квадрат», эконом-класса – 60–75 тыс. руб.

Справка «БН»
К наиболее типичным зонам возведения жилья эконом-класса относятся:
• Фрунзенский район: южная часть (Купчино);
• Невский район: в правобережной части – проспект Большевиков, на левобережье – район станции метро «Рыбацкое»;
• Красногвардейский район: Ржевка–Пороховые;
• Калининский район: территории вдоль основных транспортных магистралей – проспектов Просвещения, Луначарского, Гражданского;
• Кировский район: Автово, Ульянка;
• Красносельский район: Юго-Западная часть и Сосновая Поляна;
• Приморский район: Старая Деревня, Северо-Приморская часть;
• Выборгский район: Шувалово–Озерки.