Доступная ипотека

Решение вопросов, связанных с ипотечными перспективами, во многом определяет успех реализации национального проекта «Доступное жилье».

В пресс-центре газеты «Строительный Еженедельник» прошел круглый стол «Развитие ипотеки в Санкт-Петербурге и Ленинградской области». На нем эксперты ведущих банковских, страховых и строительных компаний рассказали о текущей ситуации и представили программы развития рынка ипотечного кредитования.

Борис Шигин, вице-президент «Энергомашбанка»:
— В России разрекламирована программа «Доступное жилье». При этом в Берлине, Париже, Испании и других странах, где уровень жизни намного выше, недвижимость стоит дешевле, чем в Петербурге. Фактически сейчас ипотека — кредитование состоявшихся людей. Таких людей в России намного меньше, чем тех, кто хочет получить квартиру. На мой взгляд, это основная проблема. Пока она не будет решена, никакой массовой застройки и ипотеки в нашей стране не будет.
В 2007 году наш банк планирует решить две основные проблемы по ипотечному кредитованию: повышение технологичности и наработку линейки нового продуктового ряда. В течение трех месяцев мы откроем центр ипотечного кредитования, увеличим количество сотрудников, создадим на базе центра полный спектр услуг, как для клиентов по ипотеке, так и для клиентов, которые покупают и продают квартиры.
Сейчас мы развиваем отношения с другими банками и активно ищем новых партнеров среди страховых компаний и застройщиков (в том числе, застройщиков коттеджных поселков, поскольку сейчас это самый интересный и недооцененный рынок).

Елена Кулык, начальник отдела кредитования физических лиц банка «Александровский»:
— Изменения на рынке недвижимости не сказались на объемах ипотеки, скорее наоборот. За аналогичный период прошлого года мы вдвое увеличили объемы выдаваемых кредитов. Около 60 процентов заемщиков составили городские очередники, которые получили от города субсидии и въехали в новое жилье. Проблема в том, что не все субсидии предполагают приобретение жилья на первичном рынке.
В прошлом году был прорыв по приобретению жилья на «вторичке». Кроме того, мы кредитовали ряд заемщиков на приобретение жилья на первичном рынке. Сейчас по ряду объектов уже получено право собственности. Договор оформлялся по стандарту АИЖК.
В середине 2007 года мы планируем перевести головной офис с Московского проспекта в новое здание на Загородном проспекте. А в офисе на Московском будет работать ипотечный центр. Также, ближе к лету, мы планируем расширить штат и заняться аккредитацией застройщиков.

Павел Созинов, полномочный представитель Российской гильдии риэлторов в СЗФО:
— Важный вопрос — аккредитация застройщика в банке. Мне не очень понятно, что является критерием надежности строительной компании. Сейчас основные критерии — кредитная история, публикации о застройщике в СМИ, справки о партнерах. Но по ним оценить компанию практически невозможно. Фирмы привлекают средства дольщиков, собственные средства — минимальные, аудит ничего не дает. Кроме того, сегодня у строителей нет никакого залога, что повышает риски банков. Первый взнос 0 процентов по ипотеке — это очень рискованно для кредитной организации. Но ради того, чтобы выйти на рынок и занять свою нишу, банки «подставляют» себя и заемщиков.

Дмитрий Кожевников, начальник отдела недвижимости СК «Строймонтаж»:
— Наша компания работает полтора года с банками по ипотечным программам. У нас нет нерешаемых проблем: с аккредитацией компании или аккредитацией наших объектов. Сегодня мы работаем и по договорам долевого участия, и по предварительным договорам купли-продажи. При этом нет никаких проблем для банков. Если необходимо, наша компания дает свое поручительство по предварительным договорам. Все равно, квартира, которая строится и будет построена — это актив, который никуда не исчезнет.
В нашей компании ипотечные договора составляют около 50 процентов от общего количества сделок. Мы не наблюдаем стагнации первичного рынка, а продаем столько квартир, сколько хотим. Могу подчеркнуть, что ипотека сегодня — неотъемлемый инструмент на рынке, который присутствует и реально работает. Например, у нас увеличивается доля ипотечных договоров и реально идут продажи.

Владимир Майоров, исполнительный директор ассоциации «Загородная недвижимость»:
— Развитие загородной ипотеки идет очень медленно. По сравнению с прошлым годом, объем сделок увеличился на 20–25 процентов. Сюда включены и сделки по готовым домам с участками, и по недострою, и по первичному строительству, где залогом является другая недвижимость (городская квартира или иной загородный дом). У нашей ассоциации есть рекомендации по объектам залога, критериям ликвидности. Развитие ипотеки на загородном рынке будет выгодно всем, и, в первую очередь, банкам, страховым компаниям, строителям и риэлторам.
Получить даже небольшой кредит на первичное строительство за городом, например, на дачный дом в некоммерческом партнерстве, проблематично. Эта ниша практически не занята ни одним банком. При этом земля стала товаром, и недешевым. Думаю, банкам надо обратить внимание на то, что земля является хорошим, рентабельным объектом залога. Сейчас практически все коттеджные поселки, которые строят под Петербургом, находятся на земле, оформленной в собственность, что также снижает риски для банков-кредиторов.

Алена Милош, руководитель коммерческого управления ИСК «Петрополь»:
— Наша компания работает по ипотеке с 2000 года. Сначала, до 2002 года, были десятки таких сделок, в 2003 году — сотни, сейчас мы подходим к тысяче. У нас нет проблем с аккредитацией у банков. С нами работают пять кредитных организаций. Возможно, это связано с тем, что наша компания стала одной из первых, которая добросовестно работает в соответствии с ФЗ № 214 «О долевом строительстве…».
Сегодня только три компании зарегистрировали сделки в Федеральной регистрационной службе в соответствии с законом, причем мы были первые — сделали это в сентябре 2006 года. Насколько я знаю, в Москве по ФЗ № 214 не работает никто. Но я считаю, что ФЗ № 214 никто не отменит. Рано или поздно, но всем застройщикам придется по нему работать.

Марина Равдоник, начальник отдела ипотечного кредитования СК «М-Индустрия»:
— В нашей компании ипотечные сделки занимают сейчас 36–40 процентов от общего количества сделок. К концу 2007 года мы планируем увеличить этот процент, хотя такой цели перед собой не ставим. У нас достаточный объем продаж, в том числе объектов по полной стоимости. В 2007 году в нашей компании прошли три сделки с безвозмездными субсидиями и ипотечным кредитом с участием несовершеннолетних детей. Это были субсидии, предоставленные многодетным семьям. С разрешения Жилищного комитета и регистрационной службы дети получили доли квартир, которые уйдут в залог. Эту программу мы реализуем с «Балтинвестбанком», который работает по стандартам АИЖК. С этим же банком мы разработали ипотечную программу со ставкой 9 процентов годовых в рублях на первый год кредитования. Со второго года — ставка по текущим стандартам АИЖК.

Алексей Люкшин, генеральный директор юридической компании «Люкшин и партнеры»:
— Сейчас заемщики набирают кредиты, не думая, как они будут их возвращать. Когда у заемщиков возникнет проблема невозврата, они начнут оспаривать кредитные, ипотечные договоры, залоги и т. д. Так что я, как адвокат, буду востребован года через два-три.