«Долевки» больше не будет. Чем грозят будущие изменения рынку жилья

С июля 2018 года застройщики не смогут на этапе возведения жилья привлекать деньги дольщиков. Это событие эксперты сравнивают с надвигающейся бурей, после которой на рынке недвижимости могут наступить мрачные времена – монополизм оставшихся девелоперов, засилье банкиров и рост цен на жилье. Так ли это, попробуем разобраться.

По новым правилам

По подсчетам аналитиков, в России сегодня 830 долгостроев и 38 тысяч граждан, купивших в них квартиры. Антилидерами по этому показателю признаны Ростовская, Новосибирская области и Краснодарский край. В Петербурге проблема обманутых дольщиков стоит не так остро. Тем более что 2017 год вошел в историю Северной столицы как год решения проблем обманутых дольщиков. Если в начале января 2017 года чиновники докладывали о том, что в Петербурге насчитывается 68 долгостроев общей жилой площадью более одного миллиона квадратных метров, или более 20 тысяч квартир, то к концу года проблемным считался 21 дом. А на 1 января 2018 года в реестре пострадавших осталось 700 человек. Смольный пообещал, что до конца 2019 года все они получат квартиры. И это будут последние обманутые дольщики Северной столицы, потому что отказ от принципа долевого финансирования должен искоренить проблему долгостроев.

По данным аналитиков, 80 процентов строящегося жилья в нашей стране возводится именно на принципах долевого строительства. Суть «долевки» состоит в том, что застройщик использует денежные средства граждан (дольщиков) для возведения объектов недвижимости. Обычно стоимость квартиры на ранних этапах строительства значительно ниже, чем после сдачи объекта в эксплуатацию. Это привлекает как покупателей, приобретающих жилье для личных нужд по более низкой цене, так и инвесторов, рассчитывающих получить доход от последующей перепродажи. Однако по новым правилам брать деньги «на стадии котлована» с будущих новоселов запрещается. Долевое участие заменяется на проектное финансирование, которое предполагает, что деньги на постройку дома застройщик будет брать в кредит у банка. А покупатели квартир будут приобретать только готовое жилье.

Что будет с ценами?

По мнению участников рынка недвижимости, если реформа отрасли пройдет в том виде, как заявлено сейчас, то ее последствия не принесут облегчения ни девелоперам, ни покупателям. По словам коммерческого директора ООО «Гранд-Строй» Константина Матыцына, не секрет, что долевое строительство – своего рода костыль для хромающей экономики. Проектное финансирование является нормой в большинстве цивилизованных стран, там квартиры никто не покупает на стадии котлована. Их там бронируют. Однако для перехода на эту схему застройщикам нужны длинные деньги, причем недорогие. На Западе они есть. И вполне возможно, что если бы не санкции и закрытый доступ к недорогому западному фондированию, то российские девелоперы могли бы обратиться в зарубежные кредитные организации за дешевыми кредитами. Но пока это невыполнимо. Эксперт считает, что на практике перейти на проектную основу сейчас невозможно. Вот и директор компании «Петрополь» Марк Лернер отмечает, что механизм проектного финансирования банками застройщиков не сможет заменить «долевку». «Стоимость жилья будет напрямую связана с процентными ставками, которые предложат застройщикам банки. Поэтому в перспективе стоит ждать снижения объемов жилищного строительства и соответственно роста цен на квартиры», – отмечает он.

В целом почти все эксперты говорят, что цены на жилье после отмены долевого строительства пойдут вверх. Разнятся только цифры роста. Так, по оценкам директора Первого ипотечного агентства Максима Ельцова, за жилье, построенное без «долевки», придется заплатить на 10 – 20 процентов дороже. А вот  директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова считает, что стоимость «квадрата» увеличится еще и потому, что новые правила игры на рынке неминуемо приведут к повышенному интересу к существующему жилью – к тому, что либо уже сдано, либо будет сдано в ближайшее время. А ажиотажный спрос, как известно, всегда провоцирует рост цен. Представители строительных компаний в кулуарных беседах признавались, что в преддверии отказа от «долевки» они, не дожидаясь вступления в силу новых правил, планируют уже в ближайшее время повысить цены, а многие говорили, что уже подняли их минимум на 10 процентов.

Не откладывать на завтра

Впрочем, аналитики уверены, что совсем без жилья мы не останемся. По данным экспертов, на ближайшие три-четыре года запаса прочности у строителей хватит. «Сейчас в Ленобласти выдано разрешений на строительство около 8 млн кв. метров и около 15 млн «квадратов» в городе. До середины года, пока действуют старые правила, застройщики смогут получить разрешений еще на 5 – 7 млн «квадратов», – подсчитала руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории метров» Елизавета Яковлева.

В этих условиях можно дать только один совет – тем, кто планирует покупать квартиру, надо делать это сейчас, так как начатые до вступления в силу новых правил проекты будут строиться по старым нормативам. Вот и руководитель проекта LifeDeluxe.ru Сергей Бобашев уверен, что покупать квартиру нужно тогда, когда это необходимо. Ведь покупка квартиры – это в первую очередь вопрос качества жизни. Если человек совершенно спокойно живет без новой квартиры – тогда зачем ее покупать. А вот если ему жить негде или тесно под одной крышей со всеми родственниками – надо, не откладывая, решать жилищный вопрос.