Долевка в законе

Госдума приняла в первом чтении законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях защиты прав участников долевого строительства». Документ направлен не только на решение проблем дольщиков, но и на создание выгодных условий для строителей и девелоперов.
Федеральный закон № 214-ФЗ принимался на волне борьбы с обманутыми дольщиками, сегодня эта проблема вновь становится актуальной.
По прогнозам экспертов, число участников долевого строительства, которые могут потерять средства, так и не дождавшись нового жилья, в связи с кризисом может вырасти в разы. По данным Ассоциации строителей России, достаточно большой процент российских строительных компаний не могут расплатиться по банковским кредитам и находятся в тяжелом положении. Измененный закон призван снизить новую волну проблемных строек и обманутых дольщиков.
Всем сестрам по серьгам
Согласно принятым поправкам, под действие 214-ФЗ подпадают все сделки по привлечению денежных средств граждан для долевого строительства.
До сих пор существовала практика использования застройщиком других форм договора долевого участия: купля-продажа векселей с возможностью погашения приобретением квартиры, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи и т. п. Теперь Закон № 214-ФЗ включает все способы привлечения средств дольщиков, в том числе и предварительные договоры.
«Я считаю этот закон важным особенно сейчас, когда доверие к строительным организациям в связи с нестабильностью рынка падает и покупатели должны чувствовать почву под ногами, понимать, что они находятся под защитой государства», – говорит Теему Хелпполайнен, первый вице-президент бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна «ЮИТ».
214-ФЗ направлен на защиту интересов дольщика и обеспечивает ему ряд гарантий. Например, соблюдение застройщиком сроков передачи объекта и качества строительства. Причем за нарушение сроков и качества застройщиком дольщик вправе взыскать неустойку, размер которой для застройщика весьма существен. Предусмотренная договором регистрация договора долевого участия гарантирует дольщику, что его квартира не будет продана дважды, что имело место в практике предыдущих лет.
Право дольщика требовать от застройщика предоставления информации об объекте строительства и о самом застройщике до заключения договора позволяет дольщику сделать правильный выбор и не ошибиться в выборе контрагента. А обеспечительные меры (залог и поручительство) гарантируют возврат дольщику денежных средств в случае, если по каким-то причинам застройщик не выполняет свои обязательства.
Кнут и пряник
Если застройщик попытается обойти закон, к нему будут применены штрафные санкции. Для юридических лиц – в размере до 1 млн рублей, для должностных лиц компании-нарушителя – до 50 тыс. рублей.
С принятием поправок застройщики будут проходить процедуру государственной регистрации договоров долевого участия по упрощенной схеме – законопроект сокращает (с десяти до пяти дней) перечень документов и срок регистрации «долевых» договоров.
В понятие «застройщик» предложено включить юридические лица, имеющие земельные участки на праве субаренды, – ведь сегодня такие застройщики вынуждены доказывать свое право регистрировать договоры долевого участия в судебном порядке.
«На сладкое» депутаты приготовили строителям налоговые послабления. Проект освобождает от НДС услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с требованиями Закона № 214-ФЗ. Авторы законопроекта полагают, что это заставит застройщиков работать по договору долевого участия. Однако участники рынка утверждают, что при использовании «левых» схем компании также не платят налог.
Опыт – сын ошибок
«Мы понимаем, что закон несовершенен, но это не значит, что его можно не исполнять. Недостатки ФЗ-214 нужно исправлять, работая с федеральным законодателем. Сегодня в закон уже внесен ряд поправок», – говорит Вячеслав Семененко, глава Комитета по строительству. По его словам, в комитете ведется постоянный мониторинг по переходу компаний на работу по данному закону. Пока списки «добропорядочных» застройщиков не опубликованы. «Ясно, что компании, которые сдают дом в текущем году, не успеют полностью перейти на 214-ФЗ, но для застройщиков со сроками сдачи в 2010-м и далее – исполнение закона станет обязательным. Многие крупные компании готовы работать по закону. И многие из них уже работают в его рамках», – уточняет чиновник.
«По сложившемуся у большинства представителей профессионального сообщества мнению, соблюдение 214-ФЗ увеличивает риски компании, требует дополнительных расходов и, в конечном счете, снижает эффективность бизнеса», – рассказывает Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь». Он отмечает два ключевых момента, смущающие застройщиков. Во-первых, рекламировать и продавать квартиры можно лишь после оформления всего комплекта документации и публикации проектной декларации объекта. Таким образом, застройщики потеряли возможность привлекать денежные средства граждан и организаций на этапе подготовки к строительству. Теперь они обязаны сначала вложить в строительство собственный капитал, который составляет значительный процент от стоимости объекта, а затем привлекать средства соинвесторов.
Во-вторых, по опыту эксперта, зарегистрировать договоры довольно сложно, поскольку при существующей в ФРС инструкции по регистрации сделок по 214-ФЗ мнения застройщиков и регистрирующего органа по поводу одной и той же нормы и статьи закона зачастую диаметрально противоположны. «Тем не менее, уже создаются прецеденты, помогающие сформулировать единое понимание техники исполнения закона и у застройщика, и у ФРС. Нельзя забывать, что только сейчас первые застройщики, начавшие работать по 214-ФЗ, выходят на этап введения объектов в эксплуатацию и регистрации собственности, который обнажит новые нюансы и трудности. Так что продолжение следует», – резюмирует г-н Лернер.