Долевая ответственность

В Петербурге по инициативе администрации на средства строительных компаний создается фонд, предназначенный для помощи участникам долевого строительства, которые пострадали от недобросовестных застройщиков и покровительствовавших им чиновников администрации. Между тем непонятно, почему добросовестные строители должны расплачиваться за преступления недобросовестных (при отсутствии саморегулируемой организации в строительстве) и коррупцию в администрации. К тому же ясно, что любые дополнительные расходы строительных фирм будут заложены в стоимость жилья, которое придут покупать уже новые дольщики. Так что со всех точек зрения такой способ решения проблем обманутых дольщиков вызывает сомнения.

Всероссийский центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ) провел опрос в 46 регионах страны. Выяснилось, что 46% опрошенных обвиняют в ситуации государство, 30% – строителей и только 9% полагают, что виноваты сами дольщики. Причем большинство считает, что государство должно выделить пострадавшим или квартиру, или деньги. Всего 26% опрошенных придерживаются мнения, что проблему надо решать через суд.

Власти имеют иную точку зрения. В своем послании 2007 года губернатор Петербурга Валентина Матвиенко заявила, что строители должны себя реабилитировать. Однако непонятно, почему виновными объявляются только строители и почему ущерб должны компенсировать добропорядочные компании, никого не обманывавшие?

В Петербурге 4 тыс. фирм имеют строительные лицензии. Пока не принят закон о саморегулируемых общественных организациях (он обсуждается в Госдуме уже года четыре), компании попадают на рынок с помощью чиновников, которые выдают им лицензии на строительную деятельность, а также разрешение арендовать земельный участок и возвести на нем дом.

Пострадавшие от недобросовестных застройщиков участники долевого строительства в России стали появляться как минимум с 1993 года. Вряд ли их количество в последние два года настолько возросло, чтобы эмоции, выплескиваемые в кухонных разговорах, вылились на улицы – в митинги, демонстрации и голодовки. Процесс, который мы наблюдаем сегодня в стране, по мнению генерального директора Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексея Белоусова, скорее можно отнести к «предвыборному обострению».

«С одной стороны, с точки зрения формирования положительного имиджа строительных компаний идея, может быть, и неплоха, – рассуждает генеральный директор инвестиционно-строительной компании „Петрополь“ (группа компаний „Газстройинвест“) Марк Лернер. – Но с другой стороны, пытаться решить проблему только за счет добросовестных застройщиков нельзя. Это сработает как разовая PR-акция».

Организаций, которые заявили о защите прав обманутых дольщиков, зарегистрировано несколько. Громче всех звучит голос рабочей группы «Единой России». Ее руководитель Александр Хинштейн заявил, что после того как его партия начала «системно оказывать помощь» обманутым дольщикам, ситуация в этой сфере значительно улучшилась: «Заметны позитивные изменения в Москве и Московской области, в Нижнем Новгороде и в Пермском крае. Главы региональных администраций после общения с членами рабочей группы идут навстречу обманутым соинвесторам строительства жилья».

Дольщики, в свою очередь, чутко уловили политическую конъюнктуру и теперь пытаются шантажировать власти. Например, интернет-сайт «Открытое письмо власти» приводит резолюцию участников предупредительной голодовки «Обманутые дольщики Санкт-Петербурга». В числе прочих требований – «предоставление квартир дольщикам, добросовестно выполнившим свои обязательства перед строительными организациями и государством, для чего необходимо при формировании бюджета на 2008 год признать обязательства Санкт-Петербурга перед обманутыми дольщиками».

Между тем дольщики бывают разные. Например, есть люди, которые заключали договоры со строителями, продававшими жилье в два раза дешевле, чем остальные участники рынка. То ли пирамиды типа МММ их ничему не научили, то ли уж очень захотелось заработать на перепродаже.

По мнению Алексея Белоусова, «обманутых» дольщиков можно условно разделить на четыре категории.
Первая категория – люди, которые приобретали строящееся жилье с инвестиционными целями, рассчитывая на последующую перепродажу или сдачу в аренду. Квартиры покупались явно не на последние деньги. Количество спекулянтов в разные годы и на разных объектах заметно отличалось – на особенно «вкусных» доходило до 80% от общего количества сделок. Ввязываясь в спекулятивные сделки, дольщики должны были понимать, что их «маленький бизнес» подвержен рискам, в том числе – полной потери средств. «Это как проиграть в казино», – комментирует Белоусов.

Не нуждается в материальной поддержке и вторая категория дольщиков – они сами готовы доплатить, лишь бы въехать в новую квартиру. Эти дольщики заинтересованы в скорейшей достройке домов. Еще одна категория вкладывается в новое строительство, собираясь улучшить свои жилищные условия, то есть уже имеет крышу над головой.

Пресловутый средний класс отдавал свои накопления или брал кредит в банке. По оценке Алексея Белоусова, эти люди также сознавали риск, но все-таки шли на него. Этой категории дольщиков строители готовы помочь. Самая действенная помощь – достройка замороженных объектов.

Четвертая категория – самая проблемная. В нее входят люди одинокие и малоимущие, вложившие в строительство действительно последние средства. По данным строительных компаний, доля таких пострадавших – 5−7% от общего числа. По мнению застройщиков, помощь этим людям должен оказать бюджет.

Точное количество «обманутых» дольщиков неизвестно. Данные из разных источников не стыкуются между собой. По сведениям рабочей группы «Единой России», в Петербурге около 2,5 тыс. «обманутых» дольщиков. Недостроено 16 домов, 40% соинвесторов пострадали от двойных продаж. По статистике городского Комитета по строительству, в городе 11,6 тыс. «проблемных» квартир. Но пострадавших дольщиков – около тысячи человек. По данным аппарата вице-губернатора Александра Вахмистрова, в правительство поступило 305 заявлений от дольщиков, касающихся 45 жилых домов. 70 заявлений связаны с нарушением сроков ввода в эксплуатацию 27 домов. На основе заявлений возбуждены четыре уголовных дела.

«А сколько еще не обратились?» – вопрошает председатель совета директоров Консультационного центра долевого строительства и недвижимости Анна Максимова. Она полагает, что существующая статистика слабо отражает реальную картину. Некоторые люди, которых действительно можно отнести к пострадавшим, не обращаются ни в какие инстанции. Зато в администрацию обращаются другие дольщики: поленившись идти в суд, чтобы потребовать от застройщика завершения проекта и компенсации за срыв сроков строительства (если такой пункт есть в договоре), они выбирают более простой путь, заваливая жалобами рабочую группу по вопросам защиты прав участников долевого строительства.

Скорее всего, цифры не сходятся, поскольку в определение «обманутый» все вкладывают разный смысл. «К категории „обманутый дольщик“ относятся, на наш взгляд, те участники долевого строительства, которые имеют проблемы с получением приобретенных квартир по причине двойных продаж, из-за значительной задержки сроков строительства или по другим причинам, не позволяющим дольщикам стать правообладателями жилья, – формулирует председатель Комитета по строительству Роман Филимонов. – Комитет по строительству работает с дольщиками, которые самостоятельно направили обращения в наш адрес, а также пользуется информацией, предоставленной правоохранительными органами».

По мнению Анны Максимовой, к пострадавшим можно отнести участников долевого строительства, которые уплатили деньги, но не получили квартиру. В основном в разряд пострадавших попадают дольщики, у которых строительство домов заморожено. Причем уже не первый год. В редких случаях это сознательное «кидалово», чаще – плохой менеджмент, результатом которого становится банкротство.

Не менее распространенное явление – двойные продажи, когда на одну и ту же квартиру заключено два или больше договоров долевого участия.

Выход здесь простой – регистрация договоров долевого участия единым органом. Например, в Москве это поручено префектурам. В Петербурге несколько лет назад появился местный закон о регистрации договоров. Однако городская администрация закон проигнорировала. Теперь решают, что делать.

Часть пострадавших наверняка захочет взять деньги. Причем с индексацией, хотя таковой не предусмотрено. Но многим нужнее квартира. Следовательно, лучший способ помочь пострадавшим гражданам – достроить замороженные объекты.
«Сегодня есть два пути решения проблемы – переуступка прав на завершение строительства от прежнего застройщика в пользу ТСЖ или новому застройщику и выставление объекта на торги с условием обязательного выполнения заключенных договоров долевого участия, – рассказал Роман Филимонов. – Переуступка оформляется постановлением городского правительства при согласии большинства членов ТСЖ и их официальном обращении. Такие торги уже готовятся. Начальная цена торгов – сумма задолженности прежнего застройщика перед бюджетом».

Помимо этого, на прошлой неделе объявлено о создании комиссии под руководством вице-губернатора Людмилы Косткиной. Это означает, что проблема попала в разряд социальных. Будет рассмотрена история каждого пострадавшего. Например, суд решит проблему двойных продаж, однако квартира достанется только одному претенденту. Что касается второго, то комиссия рассмотрит его материальное положение. Если в «долевку» было вложено последнее, он может получить жилье от города по социальному найму или компенсацию, которой будет достаточно для приобретения недорогой квартиры, по площади соответствующей социальным нормам.

До конца года комиссия должна принять решения по всем критическим адресам, где есть пострадавшие дольщики. Не исключено, что городской бюджет возьмет на себя расходы на компенсацию для малоимущих дольщиков тех объектов, где нет ответчика. Кроме того, в Петербурге создается Управление по работе с дольщиками, которое не только будет решать их проблемы, но и обеспечивать легализацию их собственности в рамках ФЗ-214.

С участием ТСЖ, полагает Алексей Белоусов, можно достраивать только такие дома, которые имеют высокую степень готовности. Но завершение объектов, по мнению строителей, – наилучший вариант.

Строители готовы оказывать помощь, достраивая брошенные дома в обмен на земельные участки под возведение новых объектов. Администрация возражает: бесплатно раздавать пятна под застройку – незаконно. Власти предлагают иной способ – создать компенсационный фонд из средств застройщиков для помощи пострадавшим дольщикам.

Фонд создается по прямому указанию губернатора. Она уверена, что «бизнес-сообщество, которое также несет ответственность за сложившуюся ситуацию, поддержит такой подход». «А куда они денутся?» – прокомментировал Александр Вахмистров.
Предполагается, что добросовестные застройщики соберут не менее 4 млн. долларов. По расчетам администрации, этой суммы хватит на компенсации всем обиженным. Сначала предложено разобраться с двойными продажами, потом – выплачивать средства другим категориям пострадавших. Причем в ценах тех лет, когда долевые договоры заключались, – по 500 или 700 долларов за метр.

Для строителей сразу стало очевидно: фонд будет. Мало того, они полагают, что подобный фонд нужен.
На днях Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» специально обсуждала проблему помощи «обманутым» дольщикам на своем совете. Решили, что отчисления в фонд должны быть пропорциональны количеству пятен под застройку, полученных той или иной компанией целевым назначением в период 2000−2005 годов. Однако с таким видом помощи могут не согласиться другие застройщики, не входящие в ассоциацию.

Кроме создания фонда строители видят и другие пути решения проблемы. Во-первых, если город выделит земельные участки с инженерной подготовкой, застройщики (по крайней мере, входящие в ассоциацию) готовы продавать квартиры в таких домах по себестоимости. Еще один вариант – совместные действия администрации и застройщиков. Город помогает строителям решить проблемы с компаниями-монополистами, в результате чего у застройщиков должны остаться «лишние» средства. Их и можно будет аккумулировать в фонде, но расстаться с ними застройщики должны добровольно.

К заявлению администрации о том, что фонд начнет действовать уже в июне, застройщики отнеслись скептически. По мнению Алексея Белоусова, формирование фонда может начаться только после того, как комиссия определится с адресным перечнем и пофамильным списком пострадавших.

Громкие заявления представителей «Единой России» о том, что пострадали все и везде, не совсем соответствуют действительности. Например, в Вологде, Мурманске, Архангельске, где строится очень мало жилья, обманов или нет вовсе, или они немедленно разрешаются, причем без участия столичных делегаций, силами местной администрации и бизнеса.
Например, в Калининграде было два сложных объекта. Строительные компании без указки из Москвы достроили брошенные дома, обеспечив пострадавших квартирами. В Петрозаводске в нынешнем году при участии местной администрации будет сдан дом, в котором поселятся все пострадавшие.

В Северодвинске в роли «обманщика» выступил муниципальный Фонд жилищных программ. Местные депутаты решили, что из бюджета города можно выделить 10−15 млн рублей, сократив расходы на содержание администрации города.
После посещения Александром Хинштейном Новгородской области там стартовала охота на ведьм. В обязанности областного Комитета строительства и инвестиционной политики теперь входит и контроль за объектами долевого строительства. Проверены четыре компании-застройщика. Нарушений не найдено. Поиски «обманутых» дольщиков продолжаются.

В Ленобласти пострадавшим предоставлен выбор – или выкупить свои квартиры по рыночной стоимости на момент заключения договоров, или забрать вложенные средства. По информации пресс-центра областного правительства, от недобросовестных застройщиков пострадали почти 350 жителей Кировска и Отрадного и около тысячи жителей Тосно. По примерным оценкам, размер доплаты – 200 долларов за квадратный метр. На эти средства областные компании завершат шесть недостроенных объектов.

В Петербурге до сих пор строители, как правило, решали конфликтные вопросы с дольщиками самостоятельно. Еще в 2000−2001 годах, когда обанкротились строительные компании «РосГлавМатериалы» (РГМ) и «Виадук», другие застройщики «подобрали» объекты (вместе с дольщиками). Правда, дольщикам в большинстве случаев пришлось доплатить. Администрация тогда тоже помогала пострадавшим. Компания «Прагма», которая достраивала объекты РГМ, с разрешения города не выплачивала инвестиционные отчисления в бюджет.

Проблема дольщиков, которых обманули, безусловно, существует. Федеральный закон о защите прав дольщиков недееспособен. Правительство решило подойти к проблеме с другой стороны – готовятся изменения в законодательство о банкротстве.
Между тем Марк Лернер утверждает, что работать по ФЗ-214 можно и должно: «Уже два года прошло с момента вступления в силу 214−го закона, соблюдение которого в принципе исключает появление обманутых дольщиков. Поэтому, возможно, властям имеет смысл усилить контроль исполнения закона, ведь по факту очень немногие компании сейчас работают с полным соблюдением его положений и норм».

Однако пока административным сердцам милее заставить застройщиков оплатить проблемы дольщиков. Только во внимание не принят один момент: в продажную цену обязательно попадут все «непредвиденные расходы», на которые город сподвигнет застройщиков. То есть в конечном итоге все оплатят покупатели будущих квартир.