Динамика застоя

Кривая цен повторяет изгибы инфляции, спрос уже несколько месяцев держится на постоянном (невысоком) уровне; никто из застройщиков (вслух) не планирует сказочно обогатиться, но и о банкротствах тоже пока не слышно. Стабильность отличается от застоя только эмоциональной окраской. Однако под гладкой корочкой стабильности набирают силу новые тенденции, которые будут определять состояние рынка через два-три года.

На 1 августа текущего года петербургские строители сдали в эксплуатацию 177 жилых домов — это 16 885 квартир общей площадью 1 129 777,6 кв.м. Из этого объема 1 086 051,3 кв.м (110 домов) — новостройки, пять жилых объектов прошли реконструкцию (241 квартира общей площадью 29 019,1 кв.м), 62 индивидуальных частных дома добавили в общую копилку еще 14 707,2 кв.м.
Можно предположить, что плановая цифра — 2,3–2,4 млн. кв. м — по итогам года будет достигнута без особого труда.

Рынок в разрезе
По оценкам маркетологов компании «Петербургская Недвижимость», во втором квартале несколько возросли объемы предложения (см. рис. 2): суммарная площадь объектов, предлагаемых на рынке, составила 4,77 млн. кв.м.
Вывод новых объектов на рынок в мае—июне-июле достиг 959 340 кв.м — на 83% больше, чем в первом квартале. Это много: в последний раз подобный показатель был зафиксирован в четвертом квартале 2004 года. Всего за первое полугодие на рынок выведено 1,48 млн. кв.м новых проектов — на 23% больше, чем за весь прошлый год. Так что дефицита предложения, по меньшей мере, не намечается. Впрочем, участники рынка уверенно говорят, что предложение пока все еще отстает от спроса.
По данным «Петербургской Недвижимости», сейчас по объему вывода на рынок новых объектов лидирует, как и в предыдущем квартале, Приморский район. Однако второе место уверенно занял (переместившись с седьмого) Выборгский — за счет начала реализации квартир в комплексе «Лондон Парк» (застройщик — корпорация ЛЭК) и жилья в комплексе PRAGMA-HOUSE в Шувалово-Озерках (застройщик — «Прагма»). Третье место разделили Московский и Фрунзенский районы.
По мнению аналитиков, идет постепенное перетекание предложения от непопулярных «спальных» окраин с плохой транспортной доступностью в более востребованные «спальные» районы. Еще одна заметная тенденция: плавное увеличение (на протяжении последних четырех лет) доли предложения в непрестижных районах исторического центра (в «парадном» центре строить негде; в зонах «сталинской» застройки на Московском проспекте или у Черной речки спрос сдерживается высоким уровнем цен).
Специалисты Центрального агентства недвижимости считают, что в 2007 году лидерами по объему ввода жилья массового спроса станут Московский, Приморский, Фрунзенский и Выборгский районы. Эксперты «Петербургской Недвижимости» прогнозируют наибольший и стабильный рост объемов строящегося жилья в средне- и долгосрочной перспективе в Приморском, Московском, Красносельском, Выборгском, Невском и, возможно, в Красногвардейском районах.
Наращивает долю строящегося жилья Петроградский район, зеркально противоположную динамику демонстрирует Василеостровский, где доля новостроек в общем объеме ввода постепенно снижается. Квартирография предложения на протяжении последних месяцев существенно не меняется: наиболее ликвидные однокомнатные квартиры и риалы составляют в совокупности более половины предложения в кирпичных и кирпично-монолитных домах («единички» — 38,9%, риалы — 13,9%); доля «единичек» в панельных новостройках — 51,5%.
Это означает, что бюджет сделки остается более значимым фактором, чем цена квадратного метра. Вместе с тем доля малогабаритного предложения не растет. По-видимому, застройщики рассчитывают на то, что спрос будет стабильным.

Размер имеет значение
Представители администрации и участники рынка в последнее время много говорят и пишут о предстоящем выходе на рынок крупных проектов -«миллионников». Их запуск стал возможен после разрешения «комплексного освоения» больших территорий. (Эта же норма приведет к укрупнению рынка: мелким и средним фирмам придется уходить в подрядчики. Кстати: нескольким солидным игрокам проще координировать цены.)
«Главстрой-СПб» будет возводить квартал смешанной этажности в Конной Лахте, территория застройки — около 437 га, площадь будущего жилья — более 1,5 млн кв.м. В Кудрово осенью начнется строительство крупного жилого комплекса. SVP Group и Setl City планируют возвести здесь также примерно 1,5 млн кв.м. Проект «Славянка» на территории в 220 га между Пушкиным и Колпино также предполагает возведение 1,4 млн кв.м, застройщик — холдинг «Балтрос».
Более 1 млн кв.м жилья бизнес-класса соорудят китайские фирмы в «Балтийской жемчужине», на Юго-Западе города; на соседних участках еще 350 000 кв.м эконом-класса построят предприятия Группы ЛСР. Рядом с Новоорловским лесопарком свыше 1 млн кв.м планирует ввести концерн YIT.
На намывных площадях Васильевского компания «Морской фасад» намеревается возвести чуть ли не 3 млн кв.м. Кроме перечисленных проектов есть и другие, с более скромными объемами ввода, но не менее значимые. В составе многофункционального комплекса на Пулковском шоссе 600 000 кв.м жилья построит Industrial Building Corporation (входит в Fishman group); более 500 000 кв.м введет в Юкках-Порошкино компания «Пантикапей».
Перечень впечатляющий. Однако в этом году ни один из названных проектов на рынок не выйдет. В 2008-м будут реализованы первые квартиры (заявлено — около 200 000 кв.м) в «Балтийской жемчужине». В «Славянке» «Балтрос» начнет продавать жилье в малоэтажных кварталах, чтобы на полученные средства строить следующие очереди. И пока это все.
В Кудрово первую очередь построят к 2011 году, в Конной Лахте к этому времени только еще завершат проектирование… Сроки строительства жилья на «новых землях» в устье Смоленки вообще плохо поддаются расчетам.
Спешить строители не будут: лучше уж на какой-то период «заморозить» средства, вложенные в покупку земли и в инженерию, чем сразу выбросить на рынок большой объем жилья, расположенного в локальной зоне (см. мнения).
Однако, по мнению некоторых аналитиков, реализация даже первых очередей некоторых из названных проектов может привести в 2009–2010 годах к падению цен на новостройки на 20–40%.

Буриданов клиент
Труднее всего поддается прогнозированию объем и структура спроса. Бурный рост цен в 2005–2006-м отчасти был компенсирован развитием ипотеки. Сегодня, как говорят представители крупнейших девелоперских фирм, около 50% сделок по приобретению строящегося жилья проходят с использованием кредитных средств. И это понятно: если раньше суммы в $100 000 хватало на покупку квартиры, то сегодня — как раз на первый взнос.
Официальная статистика не знает, сколько семей в Петербурге располагают реальным доходом в $2500–3000 в месяц. Тем более нет данных о том, какая часть из этих представителей upper-middle-класса готова выплачивать ежемесячно $1000–1500, поступаясь сегодняшним качеством жизни во имя будущей недвижимой собственности, которая будет оформлена лет через 10–15.
Довольно сложно учесть неизбежное смещение части спроса в ближние пригороды. Конечно, предместья цивилизуются прямо на глазах. С другой стороны, у наших потенциальных покупателей просто нет опыта жизни в собственном доме. И неизвестно, как скажутся на спросе неизбежные проблемы с доставкой детей в школу, транспортные сложности, стоимость эксплуатации, конфликты из-за несовпадения взглядов на управление…
В последние годы выбор типов жилья и способов оплаты стал гораздо богаче. Не исключено, что период острого дефицита мы уже миновали. И потенциальный покупатель вполне может не спеша сравнивать плюсы и минусы вариантов: «двушка» в «хрущевке», но сразу, или двухкомнатная побольше, в кирпичном доме, но через два года, или таун-хауз в предместье, или все-таки домик в «Янино-2»?
А если речь идет о втором жилье, то в конкурентный спор вмешаются еще и Финляндия с Черногорией, и не только они. И в эксплуатационные расходы придется закладывать стоимость визы, билетов или затраты на бензин.
Еще один фактор неопределенности обусловлен ситуацией на фондовых рынках. Если явно обозначившееся падение «голубых фишек» окажется достаточно продолжительным, на рынок недвижимости снова выйдут частные инвесторы: им практически больше некуда деваться.
Требования к качеству жилья неуклонно растут. «Квартиры для среднего класса», «Оптима» и другие варианты «брэндированного» жилья задают новые стандарты. Вероятно, низколиквидное предложение вторичного рынка будет постепенно терять привлекательность.
Строить прогноз при таком разбросе возможностей — дело заведомо неблагодарное. Участники рынка и не пытаются. Они строят дома, а не прогнозы.

Мнения экспертов
При подготовке этого обзора мы попросили наших ньюс-мейкеров ответить на несколько вопросов. Как скажутся на рынке государственные инициативы в рамках национального проекта и вывод на рынок новостроек крупных проектов-«миллионников»? Продолжится ли смещение спроса в пригороды? Какие тенденции будут господствовать на рынке в ближайшие год-полтора?

Арсений Васильев, директор по инвестициям ООО «Управляющая компания группы «УНИСТО Петросталь»:
— О заметном влиянии инициатив государства на рынок можно будет говорить, когда оно начнет выделять существенные ресурсы для их реализации. Именно тогда мы сможем оценить реальное воздействие государственных программ на состояние рынка.
Ставка на малоэтажное типовое жилье для Петербурга как большого мегаполиса не столь интересна. Территории для такой застройки в качестве основного жилья в самом городе недостаточно, а добиться от малоэтажного строительства такого же объема площадей, как от многоэтажного, крайне сложно.
В связи с этим выделение инженерии и ресурсов для крупных проектов представляется более интересным. Несомненно, найдутся игроки, которые будут их поддерживать, лоббировать и продвигать. Государственное субсидирование и кредитование может положительно отразиться как на застройщиках (позволяя повысить прозрачность планирования и, возможно, снизить себестоимость строительства), так и на потребителях — за счет если не снижения цен на жилье, то, по крайней мере, замедления их роста.
Вывод на рынок крупных проектов будет происходить поэтапно, поэтому революционного воздействия это не окажет. Тем не менее их реализация удовлетворит определенную долю потребительского спроса и одновременно создаст ценовые ориентиры для малых и средних игроков.
Представляется, что относительно низкий уровень спроса сохранится до середины осени, потом можно ожидать небольшой, но стабильный рост (1,5–3% в месяц). География покупательского спроса вряд ли существенно изменится. Спрос уже и так сместился в пригороды и область (на объекты, граничащие с городом, находящиеся в 20-30-минутной доступности от городской черты).
Эта тенденция сохранится до конца года, и по его итогам мы ожидаем наибольший, по сравнению с прочими секторами рынка недвижимости, индекс роста цен в секторе загородной недвижимости.

Игорь Данковцев, директор по маркетингу и продажам ООО «Стройкорпорация «ЭЛИС»:
— Чтобы малоэтажное строительство в пригородах мегаполиса стало активно развиваться, необходимо обеспечить их транспортной инфраструктурой. С утра в город не въехать, а вечером из него не выехать — ни на личном, ни на общественном транспорте.
Даже из ближайшего пригорода человек с трудом добирается на работу, все шоссе перегружены. Как можно говорить о формировании полноценного рынка малоэтажного жилья? Пока не будут решены вопросы транспортной доступности, пока не будет проведена соответствующая инженерная подготовка территорий, о бурном развитии рынка «малоэтажки» говорить не приходится.
Если этот рынок действительно начнет работать, он может привести к большому оттоку покупателей из города. Девелоперы, работающие в центре и в привлекательных районах Петербурга, почувствуют дефицит потребителей.
Заявленные большие проекты реализуются на периферии города, хотя многие территории имеют неплохую перспективу. Отличительная черта этих проектов — большие объемы продаж в одном месте. Цена будет достаточно привлекательна для того, чтобы заинтересовать покупателей и отчасти переориентировать спрос.
Обычно реализация квартир происходит таким образом: сначала продажи идут за счет местного спроса (в пределах микрорайона, района), потом — за счет общегородского. Для квартальных проектов на окраинах города я бы выделил три типа спроса. Первый — это интерес покупателей, живущих вокруг объекта, второй — спрос внутри Петербурга, третье — это спрос извне, со стороны приезжих.
На первый фактор рассчитывать практически не приходится, потому что предлагаемые дома находятся там, где нет окружающей жилой застройки. Спрос из Петербурга можно прогнозировать, но основная ставка должна делаться на внешний спрос. Потенциальные покупатели из регионов не очень хорошо осведомлены о месторасположении объекта, его ликвидности и т. д.
Таких клиентов будут интересовать главным образом три фактора: цена, гарантии того, что жилье будет сдано в срок, и транспортная доступность. Иногородние зачастую приобретают жилье для своих детей, которые будут учиться и впоследствии работать в Петербурге. Таким образом, начало реализации квартир в квартальных проектах сместит дешевый спрос в их сторону.
Сегодня, учитывая, что цены на жилую недвижимость уже весьма высоки, спрос начинает смещаться к более качественному жилью. Покупатели стали подходить к выбору квартиры более осознанно, существенно снизилась доля тех, кто покупал недвижимость для дальнейшей перепродажи. Резких скачков пока не предвидится.
В то же время существует некий дефицит на рынке предложения: при вступлении в силу 214-го закона многие строительные компании откладывали вывод новых объектов, чтобы оценить ситуацию. На конец 2007-го — начало 2008 года можно говорить о сокращении предложения по отношению к спросу. Таким образом, включается рыночный механизм: когда спрос преобла-дает над предложением, это вызывает рост цен. Даже сейчас мы можем говорить о небольшом росте. В целом же рынок очень стабилен, о стагнации говорить не приходится.

Алена Милош, руководитель коммерческого управления Инвестиционно-строительной компании «Петрополь»:
— На мой взгляд, правительственные инициативы, в том числе в рамках программы «Доступное жилье», безусловно, положительно скажутся на рынке и городской среде в среднесрочной (от 3 до 5 лет) и долгосрочной (от 7 лет) перспективе.
В первую очередь — за счет применения комплексного подхода к развитию новых территорий и повышению «социального качества» планируемой застройки. Но вряд ли они существенно повлияют на сложившийся уровень цен.
Во-первых, маловероятно существенное снижение себестоимости строительства. Конечно, инженерная и социальная инфраструктура — это важная часть затрат, но далеко не единственная. Стоимость участков, стройматериалов растет не по дням, а по часам; по мнению экспертов, до конца года цемент подорожает еще до 40%… Государственные инициативы, возможно, замедлят рост себестоимости, но не так сильно, как этого хотелось бы.
Кроме того, до недавнего времени немало объектов строилось в рамках уплотнительной застройки или на подготовленных участках без серьезных инженерных и социальных обременений, но продавались они не дешевле рынка. Цена рынка — это баланс спроса и предложения.
Все государственные инициативы работают на удовлетворение платежеспособного спроса путем увеличения предложения. Но спрос тоже растет весьма быстрыми темпами, причем как за счет реализации отложенных потребностей в жилье, так и благодаря легализации доходов населения и повышению доступности ипотеки. Если бы потребность большинства людей в собственном жилье была удовлетворена и спрос снижался, тогда увеличение предложения вызвало бы снижение цен, но этот момент наступит еще очень и очень не скоро.
Выход крупных проектов на рынок кардинально не повлияет на стоимость жилья, потому что маловероятна продажа квартир в них по демпинговым ценам.
А выброс значительного объема жилья по ценам ниже среднерыночных на 10–15% повлияет не на рынок в целом, а лишь на стоимость недвижимости данного типа в конкретном районе. Сейчас явно прослеживается тенденция к сегментации рынка: четкая дифференциация объектов с точки зрения их престижности, а следовательно, и стоимости квадратного метра в зависимости от района и типа жилья.
И появление на рынке значительного объема предложения с точечным расположением только усугубит эту ситуацию. Подобные недорогие квартиры, безусловно, найдут своего покупателя, но также сохранится и пласт клиентов, которым интереснее жилье в исторически сложившихся и более привлекательных районах, где предложение не увеличится.
В сегменте типового жилья цены могут до конца года подрасти на 5–10%. Предложение вряд ли существенно возрастет по сравнению с запланированными объемами строительства. Большинство игроков рынка отмечают стабильный, но невысокий уровень активности покупателей.
Сейчас застройщикам нет необходимости «выбрасывать» на рынок новые перспективные проекты, реализацию которых они откладывали на более поздние сроки. Что касается элитного домостроения, то, судя по нашим объектам, спрос стабильно высок, а цены растут.
С начала года средняя цена предложения в наших домах увеличилась в среднем на 15% и до конца года поднимется еще на 10%. Скорее всего, к декабрю мы будем продавать квартиры бизнес-класса уже от $4000 до $7000 за квадратный метр.

Денис Наливайко, финансовый директор строительной компании «Импульс»:
— Никакие законодательные инициативы государства никоим образом не скажутся на рынке строящегося жилья. Рост цен на стройматериалы компаний-монополистов, а также нежелание застройщиков снижать рентабельность постоянно поддерживают такие темпы роста цен на квартиры, что государственным структурам за ними просто не успеть.
Думаю, что крупные проекты могут повлиять на рынок только в случае активного ценового демпинга… Однако никакой собственник не откажется от определенного уровня рентабельности и роста прибыли, поэтому цены на жилье все равно будут расти вместе с рынком. Если и окажут влияние-то кратковременное и незначительное…
Подорожание жилья будет не таким существенным, как в прошлом году, однако цены на месте стоять не будут. Все предпосылки к росту мы уже ощущаем на себе: резко вздорожали цемент, арматура. Несмотря на увеличение числа строительных компаний, присутствующих на рынке жилья Петербурга, спрос на жилье превышает предложение.