Новости и публикации

Все объекты компании

ЖК «Клёны» ЖК «Клёны»
Красносельский район
Сдача объекта — II квартал 2019
ЖК «Трилогия» ЖК «Трилогия»
Кировский район
Сдача объекта — II квартал 2018
NEVA-NEVA NEVA-NEVA
Василеостровский район
Сдача объекта — IV квартал 2020
Старт продаж!
ЖК «Времена Года» ЖК «Времена Года»
Адмиралтейский район
Дом сдан

Девелоперы держат цены, сокращая предложение

20 Февраля 2016

Несмотря на сокращение спроса, петербургские застройщики не готовы существенно корректировать рублевую стоимость строящегося жилья. Рынок балансируется за счет снижения объема предложения

Потенциальные покупатели недвижимости хорошо помнят, как во время прошлых кризисов «кривая» рублевых цен на строящееся жилье резко пошла вниз. В 1998-1999 гг., по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», квадратный метр на первичном рынке Петербурга подешевел за полгода на 20%. В 2009 году ценники «просели» ровно настолько же за одиннадцать месяцев.

Текущий кризис отличается от предыдущих, в том числе, и с точки зрения ценовой динамики на рынке жилья. В пересчете на доллары или евро петербургские новостройки потеряли в стоимости почти 50%, однако рублевые «прайсы» практически не изменились. «Средний показатель цены в течение года колебался то в одну, то в другую сторону. Наибольшее влияние на него оказывал выход на рынок новых объектов», — говорит руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.

Средние цены в сегменте строящегося жилья на территории Петербурга и пригородной зоны Ленобласти корректировались в зависимости от классов и территорий. По данным «Петербургской недвижимости», в обжитых районах города в сегменте масс-маркет за прошлый год они выросли на 1,5%, в бизнес-классе — на 3,6%, в элитном сегменте — почти на 12%. В ближнем поясе Петербурга, на землях Ленобласти, по данным «Петербургской недвижимости», новостройки подешевели: масс-маркет — на 6%, комфорт-класс — на 2,5%.

Это даже близко не похоже на провалы 1999 и 2009 годов. На ценообразование в этот кризис, очевидно, влияют иные факторы.

Пока в равновесии

Главное мерило — баланс спроса и предложения. По мнению участников рынка, в отличие от прошлых экономических кризисов, в этот раз перекоса не произошло. Хорошей новостью для девелоперов в прошлом году стало меньшее, чем ожидалось, снижение спроса. Объем продаж по сравнению с ажиотажным 2014 годом сократился, по разным оценкам, на 27-30%. Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank Saint Petersburg, приводит более пессимистичную оценку: «Спрос на жилье эконом класса в 2015 упал почти вдвое — на 45%, и это реализовался позитивный сценарий: спрос остался на уровне выше 2013 года».

Волны покупательской активности до сих пор периодически прокатываются по рынку. «Количество обращений в наши офисы продаж в январе и феврале по сравнению с ноябрем прошлого года не уменьшилось, даже немного возросло. Звонков сегодня почти столько же, сколько было в ноябре ажиотажного 2014-го», — рассказывает директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая. «Январь был очень активным (ссылка на материал о спросе)  — объем продаж увеличился в пять раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», — подтверждает руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов.

Продажи недвижимости с ноября 2015 г. до января 2016-го поддержало очередное ослабление рубля, а также заявления правительства о возможном прекращении программы господдержки ипотечного кредитования. Ипотека с господдержкой стала драйвером, «вытянувшим» спрос на первичном рынке в прошлом году. В опрошенных строительных компаниях сообщили, что уровень сделок с привлечением банковских кредитов за прошлый год вырос почти вдвое и достиг от 30% до 60% в зависимости от объекта, причем доля займов с субсидируемыми ставками оценивается в 90-95%. Угроза завершения программы господдержки ипотечного кредитования привела на рынок новых покупателей.

Впрочем, вскоре правительство взяло свои слова обратно и пообещало не отменять инструмент поддержки жилищного строительства, что дает застройщикам надежду на сохранение спроса. Николай Пашков считает эту надежду призрачной. «Экономическая ситуация продолжает ухудшаться, и я не вижу предпосылок, чтобы спрос стабилизировался на текущем уровне. Предполагаю, что объем спроса сократится еще как минимум на 20%», — говорит эксперт.

Одновременно петербургский строительный комплекс корректирует объемы предложения, хотя за прошлый год оно сократилось меньше, чем спрос — примерно на 20%. За 2015 год на рынок, по данным компании «Главстрой-СПб», было выведено около 4,5 млн кв. м. нового жилья, продано — около 3,6 млн «квадратов. «Можно констатировать, что предложение в настоящий момент превышает спрос на 15%. Однако в текущем году застройщики скорее всего сократят вывод новых объектов в продажу, поэтому к концу года дисбаланс спроса и предложения может быть ликвидирован», — отмечает Петр Буслов. В этом случае необходимость в снижении цен не возникнет.

Отступать некуда

Компаниям целесообразнее сокращать объемы строительства, нежели уступать в ценах, считают участники рынка. «У нас нет классического рынка, описанного Адамом Смитом: вслед за спросом начинает снижаться не стоимость, а объем предложения, — комментирует Николай Пашков. — Девелоперы всеми силами будут стараться удержать цены предложения, предоставляя «подпольные» скидки, и будут достраивать уже стартовавшие проекты, а не начинать новые». По мнению Пашкова, большинство девелоперов понимают, что игра на понижение может привести первичный рынок к катастрофе. «Это не сговор, а банальная экономическая логика», — полагает гендиректор Knight Frank Saint Petersburg.

«У застройщиков нет резервов для снижения цен. В условиях весьма «тощих» 2014-2015 годов застройщики и так уже «упали» настолько низко, насколько позволяют их инвесторы. Многие компании продают жилье сейчас «в ноль». Отдельные застройщики, пытаясь завлечь клиентов, могут работать даже в убыток, сознательно или нет», — утверждает директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев.

Причина снижения маржинальности — в перманентно увеличивающихся на протяжении двух лет затратах. «Себестоимость строительства продолжает расти на фоне продолжающегося роста цен на строительные материалы и оборудование, транспортных расходов, возросшей стоимости кредитов, снижения объема продаж», — поясняет председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский.

Помимо инфляционных процессов и удорожания импортной составляющей в материалах и инженерных системах, себестоимость строительства растет из-за отношений с монополистами и чиновниками. «На стадии получения разрешительной и градостроительной документации на застройщика «навешиваются» многочисленные обременения (пока еще не принятых законодательно, но уже ставших обязательными) в виде строительства за свой счет объектов социальной инфраструктуры или добровольно-принудительных взносов на самые разные нужны района и города. А на финальной стадии проекта — в виде поборов в размере десятой части построенных квартир в пользу города», — утверждает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.

«С учетом поднявшейся себестоимости и скрытого снижения цен на 10-15% в виде маркетинговых акций и скидок, которые сейчас вынуждены давать застройщики для поддержания спроса, резервов для дальнейшего снижения цены у девелоперов нет», — считает Марк Лернер. По его словам, при средней себестоимости строительства в черте города в 80 тыс. руб. за кв.м и цене реализации в 100 тыс. за руб. кв.м, со скидкой 15% девелопер получает маржу в 5 тыс. рублей с метра.

Подавляющее большинство участников рынка все же прибегают к инструменту скидок и акций, более того — продлевая их из месяца в месяц, зачастую превращают временные маркетинговые мероприятия в хронические. Так, по данным ГК «Бюллетень недвижимости» в конце прошлого года 80% участников рынка предлагали покупателям те или иные преференции. Причем треть из них предоставляли довольно ощутимые скидки в размере 10-25% к базовой цене. Средний размер скидки превысил 13%.

Ценовая дифференциация

Сценарий, предполагающий значительный рост цен в текущих обстоятельствах невозможен, если не брать в расчет вероятность инициированного властью «форс-мажора», согласны представители строительного бизнеса. К обстоятельствам, которые могут спровоцировать ажиотажный спрос на строящуюся недвижимость и резкое повышение рублевых цен относят неожиданный макроэкономический поворот, из-за которого начнется гиперинфляция и печатный станок заработает в ускоренном темпе. Менее апокалиптический вариант развития событий, при котором возможен взлет цен на недвижимость — полный запрет долевого строительства, который обсуждается с прошлого лета.

Петербургским девелоперам предстоят локальные трудности. В первом полугодии 2016 года должны быть приняты новые правила землепользования и застройки (ПЗЗ), существенно ограничивающие плотность и высотность застройки. Это может поставить под сомнение целесообразность реализации ряда проектов, сократить количество «стартапов» в границах мегаполиса и, соответственно, повысить ценники на уже строящуюся недвижимость.

Но если исключить самые пессимистические сценарии, цены на строящееся жилье в 2016 году вряд ли сильно изменятся. «Вероятно, сохранится тенденция 2015 года: плавное повышение стоимости квадратного метра в объектах сегмента элит, бизнес и комфорт и незначительное снижение в эконом-классе», — предполагает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова. «Стоимость жилья в отдельных популярных локациях может в 2016 году увеличиться. Особенно там, где реализуется единичный проект и есть высокий спрос», — прогнозирует Ольга Трошева. «В текущем году рост цен в сегментах эконом— и комфорт-класса возможен только по мере роста строительной готовности объектов. За год стоимость квартир в строящихся домах может вырасти на 5-10%. Более значительное повышение цен маловероятно», — считает Петр Буслов.

Участники рынка предполагают, что будут дорожать лишь разумно спроектированные и хорошо построенные комплексы комфорт-класса и выше, расположенные на обжитых территориях Петербурга, в локациях с хорошей транспортной доступностью. Такие объекты могут немного повышаться в цене как на стадии «котлована», так и дорожать по мере строительства, как это происходило и в прошлом году. «Жесткий эконом» на плотно застраиваемых окраинах, напротив, дорожать не будет. «По конкретным проектам динамика стоимости может варьироваться от небольшой положительной до заметно отрицательной: у кого-то в ситуации кассового разрыва не выдержат нервы, кто-то, наоборот, будет проводить сознательную демпинговую политику, чтобы оттянуть на себя значительную часть спроса в эконом-классе», — рассуждает Николай Пашков. Он предполагает, что в таком случае возможно снижение среднерыночного индекса стоимости строящегося жилья в пределах 10-15%. 

Источник — РБК+

Сведения носят информационный характер и не являются офертой. За актуальной информацией, в том числе по ценам на квартиры, площадям квартир необходимо обратиться по телефону +7 (812) 321-08-08