Деньги — в студию!

Несмотря на две волны ажиотажного спроса на жилье в 2014 году, на рублевых и валютных депозитах россиян еще остается более 19 трлн рублей. Только у жителей Петербурга и Ленобласти — 1,4 трлн. Еще около $64 млрд граждане сняли осенью с валютных счетов и, скорее всего, не все успели потратить. О том, реально ли привлечь эти деньги на рынок недвижимости, шла речь на заседании дискуссионного клуба «НП» в рамках XV Международного конгресса по строительству IBC 2015 («Интер-стройэкспо»).

Анастасия Ясинская:

– Для начала предлагаю определить точку, в которой находится рынок. В конце года большинство компаний были полны энтузиазма: отделы продаж работали практически круглосуточно. Сейчас ситуация поменялась. Например, у «Группы ЛСР» продажи в феврале составляли 60% от объема сделок на начало 2014‑го и примерно соответствовали показателям начала 2013‑го. «Главстрой-СПб» фиксировал снижение продаж на 30% (к февралю 2014‑го). Причем если в пиковые ноябрь и декабрь в компании заключали по 500 сделок в месяц, то в начале года — всего сто. Предлагаю присутствующим честно поделиться собственными цифрами.

Ирина Онищенко:

– Мы видим снижение спроса, хотя по доходам январь и февраль оказались для нас благополучными. Размер снижения зависит от объекта. Квартиры в домах, которые уже достраиваются, продаются практически как обычно. На проекты, только что выведенные на рынок, покупатели смотрят очень осторожно. Мы тщательно проанализировали свои производственные программы, но сроки ввода в эксплуатацию по тем жилым комплексам, которые уже выведены в продажу, не меняли.

Игорь Оноков:

– Общее количество сделок уменьшилось на 20–30%, заметно изменилась структура спроса. От квартир небольшой площади он сместился к более просторным вариантам. Поэтому объем проданного у нас почти не изменился. Но мы уже почти на сдаче дома.

Анна Бунеева:

– Компания «47 Трест» строит жилье эконом-класса и сейчас сдает несколько объектов. Это позволяет сохранить и число сделок, и доходность по сравнению с прошлым годом. Но это дается непросто. В конце марта ощутили затишье, возможно, в апреле будем иначе строить планы.

Максим Жабин:

– Те объекты, которые мы сегодня завершаем, уже на 70–80% выкуплены. Продаем то, что осталось. Но я бы не строил особо оптимистических прогнозов. Будь объем предложения у нас побольше, мы бы увидели падение на 40–45%.

Марк Лернер:

– Я бы не стал считать «среднюю температуру по больнице». Еще два-три месяца она будет непонятна. Рынок сильно сегментировался с точки зрения спроса и продаж. Застройщики с именем и репутацией, которые возводят эконом-класс в хороших местах, спада продаж практически не отмечают. Особенно если их проекты в высокой стадии готовности. На стройках в непригодных для жизни полях фиксируется падение сделок. В классах «комфорт» и «бизнес», если дом завершается и удачно расположен, сокращения продаж может не быть вообще. В доме, который мы сейчас сдали, почти все квартиры уже расписаны. А другой проект комфорт-класса — на котловане, там объемы продаж упали в разы. При этом стройки в высокой стадии готовности составляют 10–15% от всего предложения на рынке. И если именитые застройщики фиксируют уменьшение продаж на 30–40%, то о мелких мы вообще ничего не знаем. В целом по рынку спад может превышать 50%. Не исключаю падения в три — пять раз.

Юрий Грудин:

– Начало года выдалось лучше, чем нас пугали в 2014‑м. Но все зависит от конкретных проектов. В Петербурге наши комплексы категорий «комфорт плюс» и «бизнес» на 50% построены, и мы не ощутили снижения спроса. Была небольшая пауза в январе, когда банки приостановили выдачу ипотеки, ужесточая требования к заемщикам. Сейчас все более-менее восстановилось. В Москве упали продажи в комфорт-классе. А в бизнес-классе мы вывели в столице новый проект «Ботанический сад», и по нему показатели даже выше запланированных — реализуется 5000 кв.м в неделю.

Дмитрий Синочкин:

– По данным портала IRN.ru, большинство московских застройщиков считает, что будущий спрос вычерпан на четыре-пять месяцев вперед и с марта-апреля надо ждать неизбежного спада.

Игорь Водопьянов:

– На наш проект в Петродворце в прошлом году был спрос на 2500 кв.м в месяц. В январе-феврале он снизился до 2000 кв. м. В марте — замедление. Хороший спрос на участки, на которых люди могут построить односемейные дома. Мы продавали их по 250 000 за сотку, но с этого года даже решили поднять цену до 300 000. В комплексе бизнес-класса «Пять звезд» в Петербурге мы начали продажи в августе. И я с ужасом наблюдал падение национальной валюты, потому что пришлось уже в этом году заплатить 1,5 млн евро за панели из Европы. Мы задумались, почему не облицевали фасады китайским керамогранитом, но задушили в себе жабу и будем делать все по чертежам Сергея Чобана. Удивительно, но в «Пяти звездах» покупатели смотрят именно большие квартиры. В этом году мы продали уже две такие, хотя думали, что люди столько денег в кризис не наберут.

Дмитрий Синочкин:

– Пауза в ипотечном кредитовании накопила небольшой отложенный спрос. Люди ждали кредитов под 12–13%. И дождались, так что мартовская пауза должна закончиться в апреле.

Лев Марголин:

– Мы у себя в «Триумф Парке» наблюдаем падение на 35–40% к февралю 2014 года. Это объемы 2013‑го. Удивила реакция рынка на только что выведенную в продажу четвертую очередь. Мы долго думали, прежде чем это сделать, а потом за три дня реализовали 75 квартир, за две недели — более 100. Народ покупал на котловане! Еще активнее, чем в предыдущих очередях!

Светлана Денисова:

– У нас сейчас всего два объекта и опыт таков: в третьей очереди «Академ-парка» (это комплекс комфорт-класса) мы распродаем остатки по цене выше 120 000 за метр. Спрос на этот комплекс есть, хотя и нельзя сравнивать начало продаж по низким ценам и окончание, когда мы снимаем сливки. На втором ЖК «Огни залива» ситуация иная. В этом районе жесткая конкуренция, продажи идут туго. Но потребности стройки обеспечиваем.

Ольга Трошева:

– По ЦРП «Петербургская Недвижимость» цифры совпадают с январем-февралем 2014 года, даже небольшой плюс. Но Setl City активно выводила новые объекты во второй половине прошлого года, предложение пополнилось бюджетными вариантами, и мы видим значительный рост сделок. Покупателей с ограниченным бюджетом волнует стабильность компании, потому что они, как правило, приобретают недвижимость на старте проекта.

Надежда Семенович:

– В марте компания «КВС» уменьшила планы. У нас почти 70% продаж было связано с ипотечными продуктами. И то, что случилось со ставками, не могло не отразиться на объемах — они снизились на 40%. Но сейчас спрос оживает.

Надежда Гордевская:

– Компания «О2 Девелопмент» строит в массовом сегменте. Продажи опустились на 20% к февралю 2014‑го. Думаю, это временно. Ипотечная ставка выравнивается, в последние дни звонков стало больше. Плановые показатели снижать не собираемся.

Дмитрий Синочкин:

– Сейчас мы будем делить виртуальный финансовый пирог и искать способы, как до него добраться. У граждан около 20 трлн рублей на рублевых и валютных депозитах. В Петербурге и области — около 1,4 трлн. Значительная часть из них была заложена на срочные (до полугода) депозиты в декабре и январе, когда банки предлагали 16–18% годовых. В июне они закроются, а выгодные ставки у банков заканчиваются. Куда потекут эти деньги дальше, будет зависеть от доходности. С другой стороны, 35 млн граждан — половина активного населения страны — уже являются заемщиками банков, то есть потеряны для застройщика.

Игорь Водопьянов:

– Людям, у которых есть деньги, не обязательно требуются квартиры. Инвестиции в жилье им не нужны тем более. Начиная с 2008 года цена на недвижимость в долларах только падает. Ради сбережений лучше банально купить валюту. Приобрести квартиру, а потом сдавать ее в аренду — затея для человека, у которого нет калькулятора. Рентабельность этого процесса стремится к нулю. Единственное правильное действие в исполнении правительства — субсидирование ставки по ипотеке. Это может помочь отрасли. Только я не понял: они каждый год планируют выделять по 20 млрд? Ведь ставку надо будет субсидировать и дальше.

Лев Марголин:

– Все это напоминает анекдот, когда в банк звонит потенциальный клиент и спрашивает, дают ли ипотеку человеку, который наблюдается в психоневрологическом диспансере. Ему отвечают: «Конечно, но под сумасшедший процент». Если говорить серьезно, альтернативы недвижимости, с точки зрения вложения денежных средств и диверсификации сбережений, нет. Рано или поздно долларовые цены на недвижимость в Петербурге и Москве восстановятся. Мало кто разбирается в фондовом рынке. Пакетные фондовые предложения, ПИФы — это для очень узкого круга. Да, сегодня недвижимость дает меньший процент, если сдавать ее в аренду. Но проходит 10–15 лет, у вас растут дети, а квартира подорожала, и она обслуживает вашу семью.

Игорь Водопьянов:

– Богатый владелец жилья считает квартиру пассивом, бедный — активом.

Светлана Денисова:

– Если проанализировать завораживающую цифру сбережений граждан, окажется, что держатели валютных депозитов таким способом просто диверсифицировали свои вложения. У них уже есть и недвижимость, и счета в разных валютах, возможно, и ценные бумаги. Еще есть очень много маленьких депозитов размером до 200 000 рублей, которые принадлежат пенсионерам, привыкшим делать накопления. Посмотрите на соотношение богатых и бедных в стране, и станет понятно, какая часть пирога может попасть к нам на рынок — не больше четверти.

Анастасия Ясинская:

– Вы недооцениваете пенсионеров. Но если ваша интуитивная оценка справедлива, то в Петербурге четверть депозитных счетов — это порядка 350 млрд рублей. И на эти деньги можно построить немало многоквартирных домов.

Дмитрий Синочкин:

– Есть и другие источники: программа гособлигаций АИЖК, компенсационные фонды СРО, в которые скидываются все присутствующие и потом с интересом наблюдают за судьбой этих денег.

Лариса Еремина:

– На X Всероссийском съезде СРО в строительстве говорили, что суммарный размер компенсационных фондов составляет сейчас примерно 71 млрд 800 млн рублей. В Госдуме уже принят в первом чтении законопроект, который предполагает внесение соответствующих поправок в Градостроительный кодекс РФ, чтобы средства компенсационных фондов можно было вкладывать в ценные бумаги, в частности — в облигации АИЖК. Сейчас эти деньги размещаются только на банковских депозитах. Многие СРО пострадали на отзыве лицензий и банкротстве банков, кто-то целиком потерял свой фонд и сейчас вынужден восстанавливать его согласно закону. По закону СРО, как и физические лица, относятся к кредиторам третьей очереди, после банкротства вытащить деньги из банка практически невозможно.

Дмитрий Синочкин:

– То есть строителям придется заплатить еще раз, чтобы не потерять право работать на рынке, если банк лопнул. И сейчас эти 72 млрд поддерживают не строительную отрасль, а капитализацию банков. Но ведь и деньги, которые вложены в облигации АИЖК, не факт, что дойдут до строителей.

Игорь Водопьянов:

– Лучший способ вложить деньги в строительную отрасль — не собирать их вообще. Есть хоть один пример, когда этими деньгами кому-нибудь помогли? Ни одного.

Алексей Белоусов:

– Предполагается, что постановлением правительства будет определен порядок размещения этих средств. Руководство АИЖК и Фонда РЖС говорит, что возьмет любые суммы, которые мы будем готовы разместить в облигациях и обеспечить по ним доходность не менее 20% годовых.

Дмитрий Синочкин:

– Это АИЖК зарабатывает 20% годовых? Или они на столько рубль собираются еще уронить?

Алексей Белоусов:

– Конечно, маржа в средней строительной компании по некоторым проектам значительно меньше. Очевидно, АИЖК знает, как размещать эти деньги.

Марк Лернер:

– Средства населения на депозитах или ипотека — вещи более осязаемые. Как дотянуться до этих денег? Все зависит от умонастроения людей. Если бы мы могли чудесным образом забыть 2014 год, вернуться на нормальный путь развития и поверить, что это надолго, через несколько месяцев ипотеку под 11–13% брали бы. И вкладывали в жилье.

Первая волна спроса в прошлом году была инвестиционная, вторая — сберегательная. Оставшееся положили на депозит. Депозиты — это подушка безопасности. Если у людей горизонт планирования увеличится, они смогут планировать свою жизнь, расходы семьи, не бояться внезапных увольнений, поймут, что могут обслуживать кредиты, — это будет другое дело. Потому что сейчас полный туман. И те деньги, которые сейчас лежат под 16%, переложат под 12% и оставят в банках.

Анастасия Ясинская:

– А девелопмент все это время будет сворачиваться естественным путем?

Марк Лернер:

– Останется базовый спрос. Люди в любые времена женятся, разводятся, появляются дети. В последнее время единственный резерв спроса — это вторичный рынок. Вытащить оттуда покупателя на «первичку» — основная задача. Чтобы, продав старое жилье, он направлял деньги на покупку нового.

Юрий Грудин:

– Деньги в стройку придут от тех же банков. Сегодня пятерка крупнейших госбанков просто пухнет от ликвидности. Это им помогает государство, на их депозиты люди принесли сбережения, которые забрали из менее надежных банков. Они не могут просто сидеть и выплачивать от 16 до 28% годовых, никого не кредитуя.

Дмитрий Синочкин:

– Американские девелоперы и банкиры в 2006–2007 годах тоже думали, что спрос никуда не денется. А у нас очень ограниченная платежеспособная прослойка. Конечно, 20–40% спроса — это люди, которые женятся, разводятся и т. д. Вопрос в том, насколько велик этот остаток и готовы ли эти люди пользоваться кредитными средствами, продавая свою зарплату на 10 лет вперед?

Юрий Грудин:

– Деньги сегодня есть не только в  зарплате, но и на банковских счетах. Есть предприниматели. Экономика перестраивается, многие отрасли сжались, но некоторые, наоборот, «выстрелили».

Игорь Водопьянов:

– Деньги, лежащие на депозитах, сейчас инвестированы в экономику. Компании получают кредиты в банках из этих денег.

За прошлый год застройщики продали 4,5 млн кв. м. А обычно — 3,5 млн. Значит, на 1 млн метров спрос этого года выбрали и теперь сможем продать только 2,5 млн. Если учесть, что народ перепугался, — то 2 млн. Потом снова потихонечку подтянемся к 3,2–3,3 млн кв. м. Правительству надо было остановить падение рубля, потому что оно приобрело неприличный характер. Они задрали ставку, начали сжимать рублевую массу. Сейчас ставку начнут снижать, масса расширится, экономика вздохнет.

Игорь Оноков:

– Чтобы люди понесли деньги со вторичного рынка на первичный, им надо осознать, что содержание старой квартиры обойдется дороже. Государство больше не приведет в порядок ни инженерию, ни лестничную клетку, ни кровлю, в это придется вкладывать деньги собственнику. Страховать за свой счет и т. п. А в Петербурге метр «хрущевки», которой лет 50, стоит столько же, сколько метр в новом доме.

Юрий Грудин:

– Тренд все-таки есть. Мы продаем новое жилье по 100 000–120 000 рублей за квадратный метр на конечных станциях метро, а в центре можно найти старые квартиры по 75 000–80 000 за метр.

Максим Жабин:

– Ставки по депозитам в госбанках уменьшились до 9–10% для физических лиц. Но инвестиций в строящееся жилье в текущий момент нет. Приобретать квартиру стоимостью 250 000 рублей за метр с видом на Обводный канал смешно, когда в центре можно купить за меньшие деньги.

Светлана Денисова:

– По мере того, как мы вводим по 3,5 млн кв.м в год, объективная потребность в жилье у людей снижается. Мы приближаемся к европейской норме обеспеченности жильем. На первый план у покупателя выходит другая мотивация — изменение его социального статуса, желание улучшить качество жизни, среды. На это и надо опираться при продвижении объектов. Старый фонд этого не дает. А у жителей нет привычки думать о содержании дома. Новые дома избавляют от многих проблем и выводят на другой уровень потребления.

Анастасия Ясинская:

– Есть опасения, что на фоне кризиса и роста себестоимости новостроек их качество будет падать.

Светлана Денисова:

– Не думаю. Компании за те же деньги стали предлагать больше опций. Для них это способ отстроиться от конкурентов. Психология покупателя меняется. Просто те компании, которые строят «элиту» и бизнес-класс, почувствовали это раньше. У клиентов, ориентированных на масс-маркет, в основном еще не удовлетворена базовая потребность в жилье, но запросы усложняются и здесь.

Марк Лернер:

– Думаю, что базовому спросу далеко до снижения. У нас сейчас приходится по 24 кв.м на жителя, в Европе — 40, в Америке — 70. И даже если добавлять квадратный метр ежегодно на каждого петербуржца, все равно до насыщения еще очень далеко. Вопрос в платежеспособности людей. Но я не исключаю, что курс рубля, который каким-то искусственным образом укрепляется относительно доллара, все же упадет опять. И нас ждет еще одна волна девальвации, возможно, ближе к осени или зиме. К тому моменту накопится отложенный спрос, и рынок недвижимости получит еще одну волну ажиотажных покупок.

Светлана Денисова:

– Кстати, уменьшилось число сделок, но не звонков. Каждый день объявляются скидки и акции, люди находятся в ожидании чего-то, возможно снижения цены.

Максим Жабин:

– Найти студию за 1,2 млн и сейчас не фантастика.

Игорь Водопьянов:

– Найти можно, жить в ней нельзя. В Берлине, который я очень люблю, тоже 5 млн жителей. Но он как-то человечнее даже в районах массовой застройки.

Дмитрий Синочкин:

– Те, кому нужны квадратные метры, как правило, нуждаются и в деньгах тоже. Рынок довольно долго боролся за то, чтобы жилье по 22–23 кв.м все-таки появлялось. Иначе мы уходим в «серую» зону — в многоквартирки на землях ИЖС, в незаконные капремонты.

Надежда Семенович:

– Молодые семьи все-таки не хотят обитать в старом фонде, они стремятся к новому жилью — пусть и маленькому. Когда накопят — купят квартиру побольше.

Ольга Трошева:

– Сейчас у Setl City в работе 5 млн кв.м за счет того, что «выстрелила» пригородная зона. На нее приходится более 30% в общей структуре спроса. Появились бюджетные варианты, от миллиона с небольшим до двух, есть выбор «стартовых» объектов по доступным ценам. Мы вышли на новый пласт покупателей, которые готовы вложить в жилье ограниченную сумму денег. И это дало нам толчок к развитию.

Напомню, в 2010 году средняя площадь квартиры в массовом сегменте в Петербурге была 54 кв.м, в 2011‑м — 50 кв.м, в 2012‑м — 48 кв. м. Сейчас 46 кв.м, и есть тенденция к снижению до 38–40 уже в 2015 году. В пригороде средняя площадь в 2014‑м — порядка 39 кв.м против 46 кв.м в Петербурге. Объем строительства маленьких квартир увеличивается в ответ на спрос. Платеже-способность у покупателей значительно снизилась. Другой вопрос, какую среду для проживания предлагает застройщик за эти деньги. Хотя качество продукта улучшилось повсеместно.

Дмитрий Синочкин:

– У меня два предложения. Первое: в настоящих экономических условиях неухудшение качества строительства предлагаю считать улучшением. Второе: нам нужен хороший сериал, действие которого происходит в коридоре на 20 студий, обживать это пространство методами искусства. Представляете, какие там могут быть коллизии!

Анастасия Ясинская:

– В такой туманной ситуации кто-то рискнет запустить новые проекты в ближайшие полгода? И каким через полгода станет рынок?

Ирина Онищенко:

– Во второй половине года мы планируем вывести на рынок Петербурга небольшой проект на 40 000–45 000 кв. м. И в Москве выйдет ЖК «Золотая звезда». Хорошо, если мы сможем продавать на уровне середины 2014 года, без безумных всплесков.

Марк Лернер:

– Мы недавно получили разрешение на строительство восьмиэтажного жилого комплекса на 27 000 кв.м за Петергофским шоссе внутри КАД. Если получим проектное финансирование (а переговоры идут, и снижение напряженности с ликвидностью настраивает нас на оптимистический лад), выведем на рынок этот объект.

Объем продаж по всему рынку в 2015 году составит 2–2,5 млн кв. м. Количество запускаемых в реализацию проектов уменьшится, и сжавшееся предложение сбалансирует цену. Она не будет снижаться. Текущая ситуация отличается от 2008 года тем, что большинство застройщиков жилья обеспечено проектным финансированием. Проекты практически не зависят от текущих поступлений. Поэтому стройки не встанут, банкротств не будет.

Максим Жабин:

– У нас запускается проект в Новогорелово. Это новый населенный пункт. Начнем продажи, как только будет опубликована проектная декларация. План базовый — 40 000–50 000 кв.м, но если получится — возведем больше. Объемы строительства на рынке не упадут. Ценники могут чуть уменьшиться.

Надежда Семенович:

– У КВС вторая очередь в Новом Сертолово. И мы получили разрешение на строительство ЖК «Ясно. Янино» на 450 000 кв.м — проект комплексной застройки с социальной инфраструктурой. Уже в этом году вводим более 3000 квартир в эксплуатацию, достраиваем два крупных комплекса.

Надежда Гордевская:

– У «О2 Девелопмент» есть новый объект, который будет структурирован в комфорт- или бизнес-классе. Мы сейчас уточняем квартирографию, анализируем будущий спрос, чтобы сделать предложение актуальным.

Игорь Водопьянов:

– Мы будем еще лет 50 строить в Петродворце, потому что у нас по проектам планировок там 1,5 млн кв.м, а спрос на уровне 30 000 «квадратов» в год.

Ольга Трошева:

– Setl City в прошлом году вывела на рынок несколько проектов площадью свыше 1 млн метров: «Солнечный город» на юге, «Чистое небо» на севере. В проекте «GreenЛандия» уже несколько очередей поступили в продажу. В Кудрово в «Семи столицах» нам предстоит реализовать еще немалый объем.

В целом же вывод на рынок новых проектов сократится, т. е. меньше будет предложения по стартовым ценам. Степень готовности некоторых комплексов будет увеличиваться. В связи с этим мы можем увидеть даже рост средней цены квадратного метра на первичном рынке.

Участники «круглого стола»:

Лариса Еремина, председатель совета СРО НП «Содружество строителей» 
Алексей Белоусов, генеральный директор НП «Объединение строителей СПб» 
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» 
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»
Лев Марголин, директор по строительству Mirland Development Corporation 
Игорь Оноков, генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс» 
Игорь Водопьянов, управляющий партнер УК «Теорема» 
Анна Бунеева, заместитель генерального директора, председатель наблюдательного совета ЗАО «47 Трест» 
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» 
Юрий Грудин, генеральный директор ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург» 
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» 
Ирина Онищенко, директор по продажам Группы компаний «Эталон» 
Надежда Семенович, финансовый директор УК «КВС» 
Надежда Гордевская, руководитель отдела продаж «O2 Девелопмент» 
Анастасия Ясинская, модератор, главный редактор «НП» 
Дмитрий Синочкин, модератор, шеф-редактор «НП»