Дефицитное пугало

До кризиса администрация Петербур­га намеревалась ежегодно наращивать объемы ввода нового жилья силами все­го строительного комплекса вообще и долю новостроек, возведенных за счет бюджета, в частности. Планы бюджетно­го строительства в 2009 году претерпели неоднократные изменения, причем в сто­рону увеличения. Согласно Концепции государственной жилищной политики на 2007-2012 годы, в нынешнем году пред­полагалось ввести в, эксплуатацию 700 тыс. кв. м жилья, однако секвестр бюд­жета заставил пересмотреть плановые объемы - снизить их до 440 тыс. кв. м. Но тут рука помощи протянулась из Мо­сквы - из федеральной казны. Теперь по итогам года чиновники ожидают ввода в эксплуатацию 960 тыс. кв. м бюджетного жилья.
Всего в 2009 году в эксплуатацию, пред­положительно, будет сдано 2-2,5 млн кв. м жилых новостроек. Доля бюджетных объектов, таким образом, составит более трети от построенного, а на долю частных застройщиков придется немногим более 1 млн кв. м
На 2010 год городская администрация уже запланировала ввод 2 млн кв. м жилья - бюджетного и частного. При этом город собирается построить лишь 280 тыс. кв. м, еще 40 тыс. кв. м - закупка жи­лья в Пушкинском районе. Частным ком­паниям предстоит сдать в эксплуатацию примерно 1,7 млн кв. м. 

Дефицитобоязнь

В первом полугодии 2010 года в Петер­бурге возможен дефицит предложения жилья, заявил председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко. Что­бы избежать дефицита, он предлагает в ближайшие полгода начать строитель­ство 1 млн кв. м. По оценкам Вячеслава Семененко, «на руках» у девелоперов ско­пились земельные участки под строитель­ство 40 млн кв. м жилья. 

Прогноз объема предложения до конца 2012 года поквартально

Уже в течение целого года мы наблюда­ем приостановку строек - работы или не ведутся совсем, или идут очень медлен­ными темпами с целью продемонстри­ровать потенциальным покупателям, что объект строится.
«Сейчас в городе из-за отсутствия финансирования заморожено большое количество строек, а сроки сдачи мно­гих объектов, находящихся в процессе строительства, сдвинуты с 2009-го на 2010 год, запуск новых проектов боль­шинство компаний вообще отложило до лучших времен», - говорит Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь».
Еще год назад, как только застройщи­ки начали приостанавливать проекты, по рынку пошли разговоры о дефиците, который настанет в 2010 году. Однако сегодня многие эксперты думают по-другому. «По нашим прогнозам, объем предложения на первичном рынке в 2010 году составит примерно 2,1 млн кв. м, а объем ввода (без учета бюджетного жи­лья) - около 2 млн кв. м», - поделилась данными Анастасия Негребицкая, веду­щий эксперт-аналитик компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге.
Аналогичная точка зрения есть и в Груп­пе компаний «Бюллетень Недвижимости». По информации «Бюллетеня Строящейся Недвижимости», с начала 2009 года го­родское правительство уже перенесло сроки ввода в эксплуатацию более по­лусотни объектов. Отодвинутые сроки различны, в основном - от трех месяцев до года. Сдача достаточно большого ко­личества домов передвинута на 2010 год. Однако несколько объектов застройщикам разрешили сдавать в 2011-м и даже в 2012 году.
По расчетам Центра исследований и аналитики ГК «БН», примерная суммар­ная площадь объектов, срок ввода кото­рых отодвинут на 2010 год, составляет 1,5 млн кв. м. Это почти «заданный» город­ской администрацией объем сдачи.
По мнению Марка Лернера, у петер­бургских застройщиков есть шанс выйти на объем сдачи примерно в 1,8 млн кв. м (без учета бюджетного строительства): «Если государство окажет застройщикам всестороннюю поддержку, в том числе информационную, а банки, наконец, за­пустят анонсированные программы про­ектного финансирования застройщиков, ныне приостановленные объекты могут быть завершены в 2010 году». 

Просто неликвид
На протяжении нескольких месяцев участники рынка подчеркивают: вы­сокий спрос есть только на готовые и в стадии высокой готовности объекты первичного рынка. Однако, по сведени­ям Ильи Логинова, директора по марке­тингу компании «МИР Недвижимости», сегодня остаются нераспроданными 80 тыс. кв. м в готовых домах и 210 тыс. «квадратов» в домах со сроком сдачи в 2009 году. Причина, как правило, одна из двух: завышенная цена или низкая ликвидность.
«В настоящий момент предложение в Петербурге составляет примерно восемь тысяч готовых квартир, а ликвидных, то есть с качественными планировками и удачным расположением домов, из них не более трети, - рассуждает Марк Лернер. - С учетом того, что с лета нынешне­го года спрос начал оживать, этот объем ликвидной недвижимости к началу 2010 года в основном уйдет с рынка, и тогда потребителям придется выбирать между объектами не самого лучшего качества и квартирами в строящихся домах с отда­ленными сроками сдачи, что в настоящий момент зачастую сопряжено с высокими рисками. Поэтому, по нашим оценкам, в начале 2010 года будет наблюдаться де­фицит ликвидного и востребованного по­купателями жилья».
По данным агентства «Петербургская Недвижимость», нынешней осенью в продаже находится примерно 7 тысяч квартир в домах с высокой степенью готовности, но ликвидных среди них - около 3,5 тысячи: 1,5-2 тысячи в сег­менте типового жилья, тысяча – класса «комфорт», 600 - в сегменте «элита». «Этого объема хватит, чтобы удовлетво­рить потребительский спрос в течение 1-1,5 лет. Учитывая, что из-за финан­совых проблем ряд неблагонадежных застройщиков заморозили строитель­ство объектов, а новые проекты не пла­нируются, дефицит ликвидного жилья может наступить к концу 2010 года», - заявил заместитель генерального ди­ректора агентства «Петербургская Не­движимость» Олег Пашин месяц назад в Ассоциации риэлторов СПб и ЛО. 

Заявленное предложение в Санкт-Петербурге на период до конца 2012 года

«Можно с уверенностью сказать, что резкого сокращения предложения в 2010 году ожидать не приходится, - заверил Алексей Топольницкий, директор по мар­кетинговым коммуникациям Группы ком­паний «М-Индустрия». - Мы постоянно проводим мониторинг рынка и можем констатировать, что «хороших квартир», то есть квартир с оптимальными площа­дями и грамотными планировками, ста­новится все меньше, так как стабильный спрос на них был весь 2009 год. Несмотря на это, предложение качественного жилья в 2010 году будет достаточным: жизнен­ный цикл объекта строительства в сред­нем составляет три-четыре года. Поэтому в 2010 году будут сдаваться объекты, стартовавшие до кризиса - в 2006-2007 годах». 

Угроза дефицита
Дефицит не только ликвидных, но любых квартир, по мнению экспертов, может наступить в 2011-2012 годах. Причина - в длительности строитель­ного цикла. Если в течение целого года начиналась реализация считанных про­ектов, через три-четыре года (за точку отсчета, видимо, надо принять осень 2009-го) мы получим считанные ква­дратные метры.
Специалисты Инвестиционно-строи­тельной группы «Норманн» проанали­зировали ситуацию по спросу и предложению с 2005 года по первое полугодие 2009-го включительно, на основании чего рассчитали индекс соотношения спроса и продаж и спрогнозировали си­туацию на рынке до конца 2012 года. 

Сценарный прогноз нового предложения

Источник: ЗАО «ИСГ Норманн»

По мнению менеджера по маркетингу ИСГ «Норманн» Алексея Муравьева, с на­чала кризиса сокращаются и спрос, и объ­ем ликвидного предложения - последний уменьшается за счет продаж и малого объема нового предложения. Ожидания игроков рынка, что к середине 2009 года ликвидное предложение вымоется из продажи, не оправдались - пока оно не закончилось, а скидки, рассрочки плате­жей и возобновление ипотечного креди­тования стимулируют продажи. Поэтому соотношение спроса и предложения вполне приемлемое для рынка, во всяком случае лучше, чем в некоторые периоды прошлых лет.
Хотя ликвидное предложение будет со­кращаться и объем нового предложения уже сейчас существенно снизился из-за кризиса, новое предложение, полагает Алексей Муравьев, уравновесит по-преж­нему невысокий спрос, поскольку в прода­жу выводится много ликвидных объектов (однокомнатные квартиры, квартиры-студии и т. д.).
В прогнозах невозможно учесть все составляющие, поскольку иногда Цент­робанк снижает ставку рефинансиро­вания не столько по причине наступив­шей стабильности в экономике, сколько ради поддержания ипотечного кредито­вания; федеральный бюджет вдруг вы­деляет средства на закупку строящегося жилья в рамках социальных программ; а застройщики начинают (или не на­чинают) крупномасштабные проекты. Прогноз «Норманна» в первую очередь учитывает возможное поведение за­стройщиков: если «Балтийская жемчу­жина» не откроет продажи, реализовав «Премьерный квартал», если холдингу «Эталон-ЛенСпецСМУ» удастся продать городу часть «Юбилейного квартала», если корпорация «Главстрой» откроет продажи в 2012 году, а «ЮИТ» - только в 2011-м, то равновесие спроса и пред­ложения, с большой вероятностью, про­держится на рынке до четвертого квар­тала 2011 года.
Но почти при любых сценариях спрос в конце 2011 года должен пойти в рост, а предложение - не успеть за ним. Тогда и возникнет дефицит.
Но чем дольше кризис, тем дальше от нас пора дефицита, поскольку сглаживание последствий кризиса подразумевает восстановление платежеспособности на­селения - процесс, который явно растя­нется во времени.

Цена подтянется
«Логично предположить, что при низ­ком спросе большой объем предложения повлечет за собой снижение стоимости квадратного метра, - рассуждает Алексей Муравьев. - Это происходило в 2009 году, возможно, продолжится в 2010-м. Но уже с первого квартала 2011 года, когда объ­ем предложения сократится, цена начнет расти».
Отмечая неопределенность си­туации по спросу, Алексей Топольницкий также уверен, что рост цен начнется в 2011 году: «Нельзя быть уверенными, что цены в 2010 году не начнут очередной цикл роста. Для этого есть несколько предпосылок. Во-первых, цены уже достигли свое­го дна по себестоимости. Во-вторых, катализатором  роста может  стать благоприятная ситуация в мировой экономике, которая подтолкнет рост цен на сырье. Ну и третий, наиме­нее предсказуемый, но привычный фактор - слухи и прогнозы о курсе рубля, девальвации и т. п. Несмотря на достаточно негативное информационное поле об отрасли в целом, по всем социологическим опросам недвижимость остается для росси­ян наиболее популярным средством сохранения средств. Я уверен, что в 2011 году все упомянутые факторы и тенденции проявятся уже в полной мере и цены пойдут вверх».
За прошедший кризисный год предпо­ложений о грядущем росте цен звучало немало, однако дата, когда произойдет это радостное для застройщиков собы­тие, с каждым предсказанием все от­даляется и отдаляется от нас. Видимо, до сих пор не ясны прогнозы по вос­становлению платежеспособного спро­са потенциальных покупателей новых квартир.

Прогноз объема продаж до конца 2012 года поквартально

Источник: ЗАО «ИСГ Норманн»