Новости и публикации
Все объекты компании
Дом сдан
Дефицит хорошей жизни
14 Апреля 2008Кроме децентрализации рынка сокращение объемов строительства элитного жилья в Петербурге способствует росту цен, а также подталкивает застройщиков к комплексному освоению территорий и квартальной реконструкции.
По данным корпорации «Строймонтаж», сегодня элитный сегмент первичного рынка составляет 9% от общего объема строящегося жилья. В 2007 году в эксплуатацию введено десять объектов общей площадью примерно 75 тыс. кв. м. Между тем директор департамента маркетинга и развития компании «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Михаил Бимон уверен, что у этого сегмента есть потенциал для роста — вывод на рынок крупных проектов квартальной реконструкции обеспечит рост предложения.
По словам Дмитрия Карманова, начальника отдела стратегического маркетинга
Генеральный директор ИСК «Петрополь» Марк Лернер говорит, что в конце прошлого года продажи велись в 34 элитных комплексах, при этом на рынок поступило только 32,7% от общего количества квартир в этих комплексах — остальные уже были раскуплены
«В течение года предложение незначительно увеличивалось вплоть до третьего квартала, — отмечает Полина Яковлева, руководитель отдела элитной жилой недвижимости „Knight Frank
Привязанность к месту
«В связи с дефицитом земли и стабильно высокой доходностью элитной недвижимости происходит смещение географических акцентов», — утверждает Марк Лернер. Как сообщает Агентство развития и исследования недвижимости (АРИН), на 2008 год прогнозируется ввод порядка 140 тыс. кв. м элитного жилья (примерно 1200 квартир) с учетом переноса сроков, прочно вошедшего в практику строительных компаний. Предполагаемый рост ввода связан с тенденцией перемещения строительства жилых объектов из центральных районов в удаленные, где возможны масштабные проекты.
«Этому в числе прочих факторов способствует разработка новых масштабных проектов московскими инвесторами с большими финансовыми возможностями, — поясняет Лернер. — Вложив крупные суммы, они пытаются получить максимальный экономический эффект, в том числе за счет позиционирования нового жилья в высоком классе. Такие „элитные“ комплексы возникли в Приморском, Выборгском, Красногвардейском районах. Их элитарность в большей степени выражается в грамотной маркетинговой проработке и яркой рекламной кампании. По факту это жилье класса „комфорт“».
Альтернатива смещению элитного сектора в спальные районы — освоение бывших промышленных территорий. Как рассказывает Полина Яковлева, здесь у застройщиков появляются специфические сложности. «Как правило, у целого ряда участков неблагоприятное окружение, что существенно влияет на уровень проекта. К тому же спрос на элитное жилье по природе своей ограничен, и ожидать, что на все подобные проекты найдется покупатель из состоятельной аудитории, нелогично. Выходом из такой ситуации может стать ориентация на людей рангом ниже и, соответственно, понижение класса проекта», — говорит она.«Дефицит территорий для возведения элитного жилья просто колоссален. Поэтому актуален вывод из центра промышленных предприятий, комплексное освоение таких территорий, как Выборгская набережная, — утверждает Илья Андреев, директор по маркетингу и продажам строительной корпорации „Возрождение
Например, Setl City готовится возводить жилой комплекс
Новые зоны
По мнению Марка Лернера, в Петербурге формируются социально однородные анклавы, чему способствует «низкая плотность существующей застройки, отсутствие промышленных предприятий, хорошие видовые характеристики и большая площадь озеленения». Один из ярких примеров — Крестовский остров. По словам Михаила Бимона, по количеству возводимого в городе элитного жилья Петроградский район сегодня лидирует — 70−80% всего объема жилья этого сегмента, выставленного на продажу. Именно Крестовский остров дает 50% элитного предложения в городе.
Элитные зоны, полагает Полина Яковлева, могут появиться на набережной Мойки (проект «Театральный» компании Ruric, квартальная реконструкция), на Приморском проспекте, где девелопментом заняты сразу несколько компаний («Лентек», Setl Group, «Строймонтаж» и
Желающих все больше
По данным компании «Петрополь», в 2007 году на первичном рынке элитного жилья было продано более 850 квартир — больше, чем выведено на рынок.
Специалисты утверждают: спрос на строящуюся элитную недвижимость в 2007 году вырос. Но первое полугодие прошло в этом смысле спокойно — активность наблюдалась в третьем и четвертом кварталах. По мнению Дмитрия Карманова, это связано с ростом цен в предшествующем году: «В 2006 году цены поднялись выше точки равновесия, и рынку потребовалось время для того, чтобы доходы и психология покупателей подтянулись до новых ценовых уровней». Потенциальным покупателям удалось накопить достаточно средств для приобретения недвижимости примерно к осени, полагает Марк Лернер. Именно осенью появились признаки оживления спроса, и остальная часть года прошла под знаком роста объемов продаж. Полина Яковлева также считает, что определенную роль сыграл сезонный фактор: «Покупатели стремились завершить все крупные дела до конца года».
Первый квартал 2008 года также отмечен активными продажами. По словам Полины Яковлевой, традиционного зимнего спада покупательской активности не произошло. Однако покупатели сталкиваются с ограниченным предложением. Мало того что на рынок поступают лишь единичные объекты, застройщики стали снимать с продаж наиболее ликвидные предложения или устанавливать на них блокирующие цены.
По данным компании «Строймонтаж», спрос
Как рассказывает Михаил Бимон, кроме местоположения на спрос влияют и другие факторы, в частности социальная однородность: «Многие покупатели готовы переплачивать лишь за то, чтобы жильцы были тщательно отобраны». «В последние два года наметилась тенденция, когда на решение купить квартиру влияет позиционирование и продвижение проектов, — отмечает Елена Карасева,
По мнению заместителя генерального директора по маркетингу и продажам компании «Отделстрой» Ларисы Окунь, современные покупатели элитного жилья хотят, чтобы не только интерьер собственной квартиры, но и окружающая обстановка радовали глаз: чистые лестницы, парадные с консьержами, не менее престижные соседние дома.
«Несмотря на то что многие эксперты называют основным атрибутом элитного дома престижную локацию и видовые характеристики, на сегодняшний день это не весь перечень, — утверждает Лернер. — Очень важны социально однородное окружение и безопасность. С другой стороны, у нас пока отсутствует некий стандарт оснащения дома дополнительными опциями. Требования и предпочтения целевой аудитории индивидуальны: для одних обязательной опцией является вид на воду, для других важнее наличие собственного паркинга или
Спрос на комфорт
Наличие собственной социальной инфраструктуры становится обязательной опцией элитных жилых комплексов.
«Качество жизни в элитном комплексе — это совокупность неких сервисов, которые могут быть реализованы как на уровне услуг, так и на уровне конструктивного решения дома, — говорит Елена Карасева. — Задача
Мода на перечень инфраструктурных объектов все время меняется: вместо магазинов и баров теперь все чаще строятся оздоровительные и спортивные комплексы.
На первый взгляд для операторов элитного рынка очевидны новые потребности клиентов, поэтому застройщики готовы предлагать длинные перечни опций. С другой стороны, на конечном этапе строительства оказывается: соблюсти все детали заявленного проекта застройщик в силу разных причин не может, поэтому клиенту придется довольствоваться тем, что есть. По словам Полины Яковлевой, спрос высок, особенно в Центральном районе, поэтому девелоперы не всегда закладывают в перечень опций даже самые нужные. По ее мнению, это происходит
Дисбаланс — движитель цен
Цены на элитное жилье растут всегда, независимо от ситуации в других сегментах жилищного рынка. Катализатором процесса выступает диспропорция между ограниченным предложением и возрастающим спросом.
По данным «Петербургской недвижимости», за 2007 год цены в элитном сегменте выросли на 46,5% в долларах (37% — в рублях). В конце года средняя цена предложения составляла чуть более 8 тыс. долларов за 1 кв. м (в среднем около 6 тыс. долларов за 1 кв. м на объектах низшей ценовой категории и в среднем 10,5 тыс. долларов за 1 кв. м на объектах высокой ценовой категории). Средняя цена увеличивается благодаря новым проектам, которые выводятся на рынок: они более качественные и, следовательно, более дорогие. Обычной ценой для действительно эксклюзивных проектов становится 630 тыс. рублей за 1 кв. м. Однако немало объектов предлагается по цене почти в два раза ниже. Это обусловлено индивидуальными качествами элитного жилья.
Как считают аналитики АРИН, одна из причин роста цен — географическая. Почти половина предложения сосредоточена на Крестовском острове. Причем у большинства этих объектов близок срок сдачи. Как правило, застройщики резко увеличивают цены на заключительном этапе строительства. Марк Лернер утверждает, что на цену элитного жилья также заметно влияет площадь жилого комплекса и количество квартир: чем больше эти параметры, тем ниже класс объекта. «Так, стоимость 1 кв. м в комплексе „Олимпийская деревня“ на Крестовском острове на 200 квартир — 7−8 тыс. долларов, а в Stella Maris на 15 квартир, который расположен там же, — 15 тыс. долларов», — поясняет Лернер.
По словам Полины Яковлевой, в первом квартале 2008 года рост цен продолжился. По предварительным оценкам, он составил 15−20%, а на ряде объектов — до 50%.
Ложка дегтя
По мнению специалистов, одной из важнейших тенденций первичного рынка элитного жилья в 2008 году будет рост объемов продаж. В нынешнем году ожидается вывод на рынок комплексов «Таврический» (RBI), «Смольный квартал», второй очереди «Парадного квартала», проекта «Каменноостровская коллекция» (СК «Возрождение»), объектов на Малом проспекте Петроградской стороны («Стройинжиниринг»), «Дом начала века» в Петроградском районе (
Есть еще одна ложка дегтя в бочке элитного меда. По данным аналитиков АРИН, ожидаемая тенденция — продажа квартир на завершающих этапах строительства. С одной стороны, это позволит застройщикам продавать жилье дороже. С другой стороны, объем предложения на рынке будет подвержен серьезным
Марк Лернер полагает, что уже в ближайшее время появятся элитные проекты на городской периферии. Возможно, по качеству эти объекты не уступят самым навороченным элитным комплексам, однако менее престижное местоположение заставит застройщиков предлагать их по более низкой цене.
Эксперты осторожны в ценовых прогнозах элитного рынка. Поскольку при расчетах необходимо учитывать множество факторов, оценки специалистов разнятся. Нижняя планка роста цен — 15%, верхняя — 40%. Первый квартал 2008 года уже продемонстрировал тягу жилой недвижимости вообще и элитных объектов в частности к подорожанию. Препятствий для дальнейшего роста цен нет, поводов для снижения, пока предложение заметно отстает от спроса, — тоже.
Источник — Елена Зубова, «Эксперт. Северо-запад», №15 (363), 14.04.2008