Что покупали, что покупают, что будут покупать?

Бытует мнение, что элитное жилье — это рынок в рынке, сегмент со своими законами и правилами, развитие которого идет как бы в другой плоскости, нежели развитие всего остального рынка недвижимости.

Наше издание в силу своей специфики постоянно держит руку на пульсе «элитки». В этом номере мы решили пообщаться с ведущими специалистами рынка на тему перспектив рынка элитной недвижимости в Санкт-Петербурге и попробовать поискать альтернативу дорогой петербургской квартире за рубежом. Вот что из этого получилось.

Театр начинается с вешалки
Первый вопрос, который мы задали нашим гостям, был прост и одновременно сложен: что есть сегодня элитная недвижимость в Санкт-Петербурге? Господа и дамы были практически единодушны в своих ответах: элитный дом — это, прежде всего, месторасположение, качество строительства, высокий уровень применяемых материалов и отделки, однородность окружающей социальной среды и набор дополнительных функций.
Элитный объект должен находиться в лучших кварталах исторического центра города (желательно с видом на воду), на Крестовском или Каменном островах, в непосредственной близости от парковой зоны или исторических памятников. Дом, естественно, должен быть новым или в крайнем случае реконструированным. При строительстве следует использовать только качественные натуральные материалы, применять инновационные технологии, обеспечивающие долговечность, надежность и удобство эксплуатации и улучшающие потребительские свойства жилья. Отдельный пункт — это инженерная начинка объекта: современные системы кондиционирования и вентиляции, установка или возможность установки системы интеллектуального здания, несколько видов отопления, механические и химические фильтры для очистки воды и воздуха, современные телекоммуникации с возможностью выбора оператора и многое другое.
Внутри элитного объекта должна быть высококачественная отделка по индивидуальным проектам с использованием престижных элементов в местах общего пользования, таких как холлы или лестничные клетки; гибкая планировка квартир. Снаружи — уникальная концепция благоустройства с использованием авторских элементов, скульптур, фонтанов.
В здании должен быть встроенный паркинг с достаточным количеством машиномест: одно для 1-2-комнатных квартир, 2 и больше — для многокомнатных. «Обязательны в таких объектах и дополнительные опции — уютный дворик, небольшой парк или оранжерея, свой спортклуб или салон красоты, бильярдная или детский сад, помещения для обслуживающего персонала. Можно перечислять бесконечно, но главное то, что у этого объекта будет своя аура», — считает Ольга Колганова. С ней согласен и Марк Лернер: «В таком доме должно быть эксклюзивно все: уникальный архитектурный проект, продуманные планировочные решения, инфраструктура, материалы, сервис. Обязательным условием является наличие благоустроенного внутреннего двора или придомовой территории, подземного паркинга, вспомогательных, сервисных и общих помещений, к примеру, бассейна, лоббирума, общего холла или гостиной, индивидуальных кладовых и т. д.».
По мнению Владимира Дорофеева, элитной недвижимости в Петербурге, как и в любом другом городе, не может быть много, поэтому сущностное наполнение этого сегмента постоянно меняется вслед за эволюцией представлений об элитной недвижимости. «Параллельно с ростом благосостояния граждан растут их потребности и запросы, именно по этой причине то, что вчера считалось элитной недвижимостью, сегодня таковой уже не признается. Проще говоря, элитная квартира — это haute couture рынка недвижимости», — говорит г-н Дорофеев.
Его слова подтверждает Марк Лернер: «Объект жилой недвижимости класса-де люкс — это дом-памятник, дом — визитная карточка, демонстрирующий значимость, социальный статус и материальный достаток владельца».

Эволюция элиты
Как эволюционирует с годами представление об элитной недвижимости, например, меняется ли территория или технологии строительства?
Владимир Дорофеев:
— Как только предложений становится много, оно перестает быть элитным. Элитное — значит малодоступное, редкое. Поэтому и представления об элитности меняются вместе с рынком.
В ближайшем будущем элитное предложение разделится на два подсегмента по преобладанию одной из функций: близость к деловому центру (квартиры, пентхаусы, отдельно стоящие особняки в историческом центре Петербурга) и экологичность и обособленность (отдельно стоящие особняки с собственными участками земли в ближайших пригородах).
В настоящий момент тенденции таковы: увеличение площади и объема квартир и особняков, применение новейших технологий строительства, наполнение собственными объектами инфраструктуры, профессиональная эксплуатация, внедрение электронных систем управления жизнеобеспечения, индивидуальные дизайн-проекты, обособленность от основной массы горожан.
Ольга Колганова:
— Не так давно самым дорогим и элитным у нас был Невский проспект, затем акцент стал смещаться в более тихие и зеленые места исторического центра: Тверская, Шпалерная… Сейчас же все чаще вопрос встает об экологии — и именно поэтому настолько популярным стал Крестовский остров. Да, существуют представительские апартаменты и они всегда располагаются в центре, но для жизни предпочтительны более зеленые и обособленные от городской суеты районы.
Марк Лернер:
— Сегодня покупатели становятся все требовательнее. Их уже интересует не только местоположение объекта. Они готовы платить за качественный и комплексный продукт, где продумано все до мелочей. Сегодня элитная недвижимость — это не только комфорт, удобство, высочайшее качество строительства и уникальное месторасположение и архитектура, но и статусность, единая социальная среда и безопасность. За последние несколько лет все большую важность приобретает социальное окружение. Клиенты не готовы мириться с возможными проблемами и хотят жить среди людей с близким социальным статусом и уровнем доходов.
Что касается местоположения, то здесь предпочтения потребителей изменились мало. Из относительно новых зон элитной застройки я бы отметил, пожалуй, только Крестовский остров, где за последние годы существенно увеличилось предложение качественных объектов.
Следует отметить также все более четкую сегментацию рынка по привлекательности районов и исходящую из этого дифференциацию цен по районам.
Михаил Бимон:
— Еще несколько лет назад понятие «элитная недвижимость» ассоциировалось с объектами вторичного рынка и практически с любым строящимся объектом в историческом центре города: в Центральном районе и на Петроградской стороне, на Каменном и Крестовском островах, в «старой» части Васильевского острова.
С годами требования и представления об элитной недвижимости серьезно изменились. Непременными атрибутами такого жилья сегодня помимо престижного места и видовых характеристик являются парковка для каждой квартиры и качественные инженерные и коммуникационные системы, «начинка» здания и набор сервисных услуг. В связи с этим многие предложения вторичного рынка начинают сегодня проигрывать только что построенному или реконструированному жилью. Новые проекты становятся все более качественными и продуманными, девелоперы стараются максимально раскрыть потенциал земельного участка и учесть все предпочтения покупателя.
В свою очередь, покупатель становится все более требовательным и не прощает ошибок.

Какой процент от общей застройки по Санкт-Петербургу составляют элитные объекты?
Илья Андреев:
— Шесть процентов.
Владимир Дорофеев:
— Сегмент элитной недвижимости всегда менее 3% от номинального предложения.
«Петербургреконструкция»:
— Ежегодно в Петербурге вводится около 80 000 — 100 000 кв. м элитных объектов, это примерно 5% от общего объема.
Марк Лернер:
— По моим оценкам, доля объектов класса-де люкс составляет 3% от общей застройки.
Михаил Бимон:
— Десять процентов.

Что было, что будет…
Оправдались ли ваши прогнозы и ожидания относительно спроса на элитное жилье по первому полугодию 2007 года?
Илья Андреев:
— Да, оправдались: никаких непредвиденных сюрпризов строительный рынок не принес.
Владимир Дорофеев:
— Спрос на элитное жилье, в связи с его позиционированием, стабилен, так как потребители в этом сегменте — самые обеспеченные граждане. Никаких потрясений или существенных изменений не прогнозировалось и не произошло, поэтому ожидания стабильного спроса оправдались.
Ольга Колганова:
— Наши прогнозы и ожидания оправдались — чуть тише из-за общей ситуации на рынке (ожидания резкого падения цен), но тем не менее к концу первого полугодия суммарный объем продаж стал сопоставим с прошлогодним, наблюдался рост цен (5–10%) .
Марк Лернер:
— Рынок элитной недвижимости в принципе отличается большей, чем сегмент типового жилья, стабильностью и запасом прочности. Спрос здесь менее подвержен колебаниям, а покупатели — панике. И прошлый год это еще раз подтвердил. Цены на элитные квартиры, безусловно, росли, но не такими стремительными темпами, как в эконом-классе. В целом, за 2006 год стоимость квадратного метра выросла в среднем на 60% против 100–120% в сегменте типового жилья. При этом спрос нельзя было назвать ажиотажным: например, по нашим объектам количество сделок было постоянным и не менялось от месяца к месяцу.
Еще в начале этого года я прогнозировал уверенный рост цен в пределах 25–35%, и пока наши прогнозы оправдываются.
Михаил Бимон:
— Оправдались. Как показали первые полгода, спрос остается стабильным и постепенно возрастает. Эта тенденция будет сохраняться, ведь серьезного увеличения предложения не предвидится, а каждый элитный объект, выводимый на рынок, уникален, аналогов ему нет. Потребитель все более четко осознает преимущества новых проектов перед ранее реализованными, и это стимулирует его к покупке. Если говорить о ценах, то их рост оказался несколько выше, чем ожидания покупателей (за полгода более 10%). Причем наибольший рост пришелся на последние месяцы — это связано с выводом на рынок новых проектов, которые позиционируются и реализуются в более высокой ценовой категории.

Как будет развиваться спрос во втором полугодии и какова будет по вашим прогнозам динамика цен?
Владимир Дорофеев:
— Никаких потрясений или существенных изменений не предвидится, предвыборный процесс только подстегнет спрос на элитную недвижимость, поэтому ожидается рост цен во втором полугодии на уровне 10%.
Ольга Колганова:
— Спрос на этом сегменте всегда достаточно стабилен, а второе полугодие 2007-го нас ничем не удивит, будет так же наблюдаться небольшой рост цен, который к концу года составит 15?20% за все 12 месяцев.
Михаил Бимон:
— До конца года цены на элитное жилье вырастут еще на 8–10%.

Повлияли ли на объем продаж элитной недвижимости приход на рынок ипотечного кредитования крупных банков и снижение ставок по ипотечным кредитам?
Илья Андреев:
— Безусловно. В настоящее время объем ипотечных сделок составляет 15–20% от общего объема продаж, а это немало. Кроме того, доля ипотечных сделок продолжает расти, заинтересованность клиентов в ипотеке повышается с каждым днем, доступность получения кредитов становится более высокой. Это — хорошая тенденция, которая поднимает строительный рынок на более высокую ступень.
Владимир Дорофеев:
— Для покупки элитной недвижимости привлечение заемного капитала так же актуально, как и в любом другом сегменте. Но при наличии собственных активов на первый план выходит экономическая эффективность заимствования. При условии того, что стоимость привлечения средств будет ниже доходности от других видов инвестирования, ипотечные кредиты будут пользоваться спросом. На настоящий момент особого влияния ипотечных кредитов на рынок элитной недвижимости не наблюдается. В дальнейшем, опираясь на опыт стран с развитой экономикой, можно прогнозировать до 100% сделок с участием заемного капитала. Но важно понимать, что это не сделает элитную недвижимость более доступной.
Ольга Колганова:
— Объем ипотечных сделок на элитном рынке невелик, а декларации по поводу снижения ставок и упрощения получения кредита — зачастую просто рекламный ход.
Марк Лернер:
— В нашей компании доля сделок с использованием ипотечного кредитования по элите — около 30%. Можно с уверенностью говорить об определенном влиянии этого финансового инструмента на динамику спроса. Ипотека — это один из самых динамично развивающихся финансовых инструментов на рынке, и мы отмечаем постоянное повышение интереса к данному предложению со стороны покупателей элитного жилья.

Как будет развиваться спрос во втором полугодии и какова будет, по вашим прогнозам, динамика цен?
Илья Андреев:
— Предложение качественного элитного жилья в Петербурге крайне невелико. Требования клиентов постоянно растут, неискушенных потребителей становится все меньше и меньше. Во втором полугодии мы ожидаем стабильный рост цен, притом в сентябре, учитывая возобновление деловой активности, он, скорее всего, ускорится.

Сами, лично…
Отдельной темой для обсуждения стали ноу-хау компаний, применяемые ими и в строительстве, и в стимуляции сбыта. Илья Андреев рассказал о том, что его компания впервые в Санкт-Петербурге делает благоустройство своего объекта «Парадный Квартал» по проекту известного итальянского архитектора. «Этот уникальный проект разработан для всей территории в 10 гектаров, и это действительно новый шаг в современной архитектуре Северной столицы», — считает г-н Андреев.
По мнению Ольги Колгановой, технологии и материалы на элитном рынке мало отличаются от типовых, они так же должны соответствовать экологическим и санитарным нормам, вот только при их выборе из всего разнообразия строитель элитного жилья никогда не будет экономить, потому что гарантии качества здесь — самое важное. «Основные различия — в отделке: использование натурального камня (например, в „Фаворите“ все фасады облицованы натуральным гранитом), деревянных оконных рам или более современного по своим характеристикам стекла», — говорит г-жа Колганова.
Уникальность компании «Петрополь», по мнению ее директора, в том, что она сегодня — одна из немногих, кто осуществляет продажи квартир с полным соблюдением федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ.
Для стимуляции сбыта застройщиками элитного жилья применяются сегодня самые разнообразные методы: от кросс-маркетинговых проектов с другими компаниями, работающими в сегменте luxuary goods, и создания сезонных летних кафе (Корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга») до схем целевого фондирования кредита («Петербургская недвижимость»).
По мнению Владимира Дорофеева, рынок недвижимости Петербурга сейчас находится на том уровне, когда многие технологии продаж еще не востребованы, а Ольга Колганова считает, что основная борьба за потребителя на элитном рынке развивается в зоне «лояльности к клиенту», то есть готовности идти на компромиссы и договариваться. «Основополагающими, на мой взгляд, являются местоположение объекта и искусство продавца, а технические параметры уже давно практически у всех одинаковы», — считает г-жа Колганова.

Может, лучше за границу?
Но самое интересное началось при переходе к блоку вопросов, посвященных инвестициям в элитную недвижимость. Участники круглого стола согласились с тем, что сегодня только 10–20% элитных апартаментов приобретаются с инвестиционной целью, основная же масса покупателей собирается жить в той недвижимости, которую покупает.

Влияет ли высокий уровень цен на элитную недвижимость в двух столицах на увеличение интереса к инвестициям в зарубежную недвижимость?
Марк Лернер:
— Безусловно, влияет. В ситуации, когда квартира, к примеру, в Софии или Праге стоит в 2–3 раза меньше аналогичной площади в Москве, покупатели, естественно, начинают рассматривать покупку квартиры за рубежом как реальную альтернативу. Но это далеко не единственная причина роста интереса к зарубежной недвижимости. Для большинства покупателей такая сделка — это очень продуманный и осознанный шаг, который практически всегда преследует вполне определенную цель. Причем достаточно часто мотивационная составляющая покупки — желание сохранить сбережения и накопления, диверсифицировав инвестиционные, политические и экономические риски. В этом случае квартира за рубежом играет роль «консервативных» вложений, особенно с учетом непредсказуемости в долгосрочной перспективе политической и экономической ситуации в нашей стране. Некоторая часть покупателей использует рынок зарубежной, прежде всего восточноевропейской недвижимости для спекуляций в среднесрочной перспективе, рассчитывая заработать, выгодно продав купленный жилой объект через несколько лет. Стоимость объектов здесь пока ниже, чем в Петербурге или Москве, но при этом рынок более цивилизован и информационно открыт.
Глеб Асташов, специалист по зарубежной недвижимости направления «Скандинавия» компании «Смирнов и К»:
— Покупка недвижимости за рубежом с каждым годом набирает обороты. Например, в Финляндии недвижимость можно приобрести от 1000 евро за кв. м, что значительно отличается от уровня цен в двух столицах.
Татьяна Дегтярева, руководитель компании EuropaEstate:
— Рост цен на недвижимость в Петербурге и Москве подхлестнул интерес инвесторов к вложениям в зарубежную недвижимость, например в болгарскую. Так, в 2005 году доля российских покупателей не превышала 5% от общего числа иностранных покупателей болгарской недвижимости, а в 2006 году достигла уже 20%.
Елизавета Браузе:
— Несомненно. Прежде всего, рост цен на недвижимость, в том числе и на элитную, замедлил покупательский интерес и позволил потребителю со свободными средствами оглядеться в поисках альтернативного варианта вложения капитала. Зарубежная недвижимость — вложение не только выгодное и низко рискованное, но и приносящее, в долгосрочном плане, потенциальный доход, так как владелец при желании может сдать объект в аренду или продать по завершении строительства. Иметь особняк за рубежом становится все более престижно и модно, что также есть немаловажный фактор возрастающего интереса потенциальных инвесторов.
Андрюс Буткус:
— Конечно, ситуация на отечественном рынке недвижимости, в частности в Санкт-Петербурге и Москве, оказывает влияние на интерес покупателей к приобретению собственности за границей. И как показывает статистика, интерес этот растет. Только за 2006 год число российских граждан, заинтересованных в зарубежной недвижимости, выросло на 60% по сравнению с предыдущим. Доля россиян на рынке зарубежной недвижимости составляет примерно 5–6%, а суммы, потраченные на приобретение жилья, оценивают в миллиардах евро.
Кроме того, рост аудитории можно объяснить устойчивым экономическим положением во многих европейских странах, что, в свою очередь, способствует и росту платежеспособности населения в целом, тем самым увеличивая число потенциальных покупателей недвижимости за границей. Важным фактором является и информированность россиян о такой возможности. Это если говорить о покупке недвижимости как инвестиционной.
Так что, наверное, российских покупателей не столько пугает высокий уровень цен на недвижимость в Санкт-Петербурге, «заставляя» приобретать жилье за границей, сколько сама зарубежная недвижимость привлекает российских инвесторов.

Кто едет за границу?

Как изменился портрет покупателя зарубежной недвижимости за последний год? На объекты недвижимости какой категории и в каких странах вырос спрос?
Марк Лернер:
— На сегодняшний день все больше россиян всерьез раздумывают о покупке жилья за рубежом, причем за последние два года существенно вырос спрос не на элитные объекты, а на апартаменты, квартиры и дома среднего класса стоимостью от 40 000 до 150 000 евро. Среди покупателей сейчас преобладают представители так называемого среднего класса с уровнем дохода от 5000 долларов на семью. При этом в Петербурге традиционно пользуются повышенным спросом дома в соседней Финляндии. Как и в прошлом году, в моде курортная недвижимость на Балканах, прежде всего в Черногории и Болгарии, а также в Испании. Кроме того, к перспективным странам можно отнести, пожалуй, Хорватию и Чехию, первая из которых на пороге вступления в ЕС, вторая — не так давно в него вступила и скоро войдет в «шенгенскую» зону.
Глеб Асташов:
— Покупатель стал более уверенным, энергичным. Связано это с тем, что интересные объекты недвижимости не заставляют себя ждать, а норовят уйти в руки более расторопного потенциального хозяина. Для многих чуть ли не обязательным условием при выборе объекта стал вид на воду. Все больше людей интересуются, где располагаются ближайшие горнолыжные курорты. Клиент предпочитает спокойные места, где можно путешествовать и есть возможность кататься на горных лыжах или наслаждаться рыбной ловлей.
Если говорить о странах, на объекты которых вырос спрос, я бы назвал Финляндию и Францию, также есть спрос на Норвегию и Швецию. Франция привлекает своим аристократическим реноме, здесь высокий спрос на частную недвижимость. Финляндия выбирается за традиционное сочетание спокойствия, безопасности и развитой инфраструктуры. Норвегия и Швеция привлекают людей с достатком выше среднего, здесь в основном пользуется спросом жилая недвижимость, но интересуются также и земельными участками.
Татьяна Дегтярева:
— Покупатель стал более требователен в своем выборе. Теперь не достаточно наличия моря. В первую очередь его интересуют услуги, предоставляемые самим комплексом, где предлагаются апартаменты, и инфраструктура вокруг. Большое значение имеет окружение, соседи.
Сейчас предлагаемые в продажу комплексы строятся по принципу закрытого клуба. К услугам проживающих, как правило, два-три бассейна, в том числе детский, не менее двух ресторанов, бар в центральном холле и бар у бассейна, детская площадка, медицинский кабинет, spa-салон, сауна, фитнес-зал, другие услуги — все, чтобы сделать жизнь в комплексе удобной и комфортной.
Елизавета Браузе:
— Покупатель стал более смелым, информированным и требовательным. Грамотно поставленные вопросы и знание возможностей рынка зарубежной недвижимости восхищают. Состоятельные люди задумываются о своем будущем и будущем своих детей, осуществляя инвестиции в объекты недвижимости за пределами России. Хотелось бы отметить, что сформировавшийся за последние несколько лет средний класс также рассматривает себя потенциальным инвестором, что правильно, поскольку он владеет свободными средствами, но не нуждается в недвижимости Петербурга и Москвы. К сожалению, средняя прослойка практически выпадает из потенциальных владельцев элитной жилой площади, и тем не менее представителю среднего класса вполне по силам, имея на руках относительно скромную сумму, приобрести квартиру или даже отдельно стоящий дом в Испании, Португалии или Таиланде.
И все же, подводя итог беседе, хочется отметить, что высокие цены на петербургском рынке элитной недвижимости хоть и влияют на спрос на недвижимость зарубежную, но все-таки не настолько, чтобы покупатель-инвестор всерьез смотрел «за кордон». Ситуация с недвижимостью в той же Франции мало кому знакома в такой же степени, как ситуация в России. Так что инвестор не уйдет, и петербургский рынок элитной недвижимости продолжит свою естественную эволюцию.
Редакция благодарит за помощь в подготовке и проведении круглого стола коммерческого директора компании «FalconEye» Валентина Романова