Новости и публикации

Все объекты компании

ЖК «Клёны» ЖК «Клёны»
Красносельский район
Сдача объекта — III квартал 2019
ЖК «Трилогия» ЖК «Трилогия»
Кировский район
Дом сдан
ЖК «Времена Года» ЖК «Времена Года»
Адмиралтейский район
Дом сдан
Полис на Комендантском Полис на Комендантском
Приморский район
Сдача объекта — IV квартал 2020

Что мешает проектному финансированию

3 Октября 2016

Разговоры об оживлении такого сегмента финансового рынка, как проектное финансирование застройщиков, могут остаться лишь разговорами. В перспективе банки вообще могут отвернуться от строительного рынка.

Научились жить в кризис?

В Петербурге за восемь месяцев с начала года введена в эксплуатацию31 тыс. квартир общей площадью порядка 1,5 млн кв. м. Апогей ввода ожидается в третьем-четвертом кварталах. К сезонному всплеску покупательской активности, добавочно подогретому ожиданиями сворачивания госипотеки.

Однако новые проекты застройщики запускают с повышенной осторожностью, и эксперты уже начинают поговаривать об определенном дефиците нового жилья на горизонте 2018 года. Как заявил помощник полномочного представителя президента РФ в СЗФО Сергей Зимин, рекордные объемы жилищного строительства, по всей видимости, уже позади, пик пройден.

По словам руководителя аналитического центра «Главстрой-СПБ» Петра Буслова, строительные компании пересмотрели свои планы. И отныне начнут строить ровно столько, сколько гарантированно будет продаваться.

Впрочем, самоограничения вредны любому бизнесу. Соответственно, будь у застройщиков вдоволь финансов, они бы закладывали больше проектов. Хотя бы ради того, чтобы потеснить конкурентов.

То есть, дело не в покупательском спросе, а в объеме денег, поступающих по разным каналам. В том числе и от дольщиков. Между тем, статистика свидетельствует, что число близких к закрытию застройщиков в стране растет. Как подсчитали эксперты Рейтингового агентства строительного комплекса, в стране на балансе банкротящихся застройщиков сейчас находится385 недостроенных объектов, это 50,9 тыс. квартир. А вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко отмечает, что угроза ряда банкротств настолько сильна, что инвесторы в массе на какое-то время перестали рассматривать строительный рынок, как площадку для вложений.

Иными словами, многие строительные компании сейчас пребывают в ситуации жесточайшего дефицита оборотных средств. И поневоле оглядываются туда, где может быть некоторый избыток ликвидности – на банки.

Хорошо забытое старое

Банки второго эшелона проектным финансированием не занимаются. Соответственно, в Петербурге данные программы присутствуют в предложениях лишь первого десятка участников кредитного рынка. В частности, корпоративный кредитный портфель Северо-Западного банка Сбербанка в Северной столице по итогам первого полугодия составил362 млрд. рублей. Из них на долю инвестиционных кредитов и проектного финансирования приходится 57%.

Как отмечает председатель банка Дмитрий Курдюков, в структуре кредитов на строительную отрасль сегодня направляется5% средств. Напомним, до кризиса на долю строительных компаний приходилось в различные периоды 10-14% от портфеля по кредитованию юрлиц.

Но главное – за 12 месяцев сам портфель вырос на 44%. При этом, банк постепенно смягчает свои подходы к строительному бизнесу. Например, летом банк провел аккредитацию «свежих» новостроек для ипотечного кредитования, приостановленную в начале года.

Да и в целом, довольно часто приходится слышать об определенном оживлении интереса банков к кредитованию строителей. Например, в компании «Петрополь» отмечают, что в последнее время новые кредитные линии открываются не только для гигантов, но и для строителей среднего масштаба с хорошей репутацией.

Наконец, худо-бедно Центробанк РФ снижает ставку рефинансирования.

Казалось бы, процесс пошел. Но в массе представители строительной отрасли к нынешнему предложению банков относятся скептически.

Давайте не будем

Прежде всего, застройщиков не устраивают предлагаемые процентные ставки по кредитам. В лучшем случае это 18% годовых, но не редко предлагается и 22%. Отчисления съедят всю прибыль. «Дела с проектным финансированием обстоят плохо. Мало кто из застройщиков готов брать подобные кредиты со ставками 18-25%, - говорит Петр Буслов. - Если у кого-то из строительных компаний есть контракты на особых условиях, эти договоры периодически пролонгируются, но новые вряд ли заключаются. Конечно, локальные прорывы есть всегда, но в целом по петербургскому рынку динамика не положительная, а скорее даже отрицательная».

Кроме «драконовских» ставок у строителей обычно не вызывают энтузиазма условия контракта. Банки настаивают, чтобы строители участвовали в проекте и собственными деньгами. «Один из принципов проектного финансирования — распределение рисков между всеми участниками проекта. В первую очередь, до вхождения банка в проект, свою долю средств должны вложить его инициаторы», - поясняет директор управления продаж крупному и среднему бизнесу Сбербанка в СЗФО Вячеслав Ермолин.

Декларируется. что сумма должна быть не меньше 25-30%от общей, на практике зачастую речь идет о паритетных вложениях. Соответственно, для застройщика резко снижается сама целесообразность получения кредита.

А в залог требуют не только саму кредитуемую новостройку, но и другие объекты. При этом оформляется залог на новую совместно учрежденную компанию, что в перспективе осложняет вывод объектов из-под залога.

Более того, «поводы для беспокойства» сегодня есть и у банков.

Прежде всего, по рынку новостроек обещает ударить отмена государством субсидирования ипотеки. Банкиры не знают, спровоцирует ли это падение спроса, и каковы будут масштабы падения. Таким образом, кредиторам есть смысл просто переждать последние месяцы до конца года и на практике посмотреть, продолжают ли россияне покупать квартиры без господдержки, или нет.

Кроме того, вскоре на финансовом рынке могут появиться инструменты инвестирования, способные привлечь всю свободную ликвидность. Напомним, сегодня страна живет с дефицитным бюджетом и вскоре останется без Резервного фонда. И президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович полагает, что латание бюджетных дыр будет проводиться за счет облигационных займов.

В итоге на кредитование застройщиков у банков элементарно не останется денег.

Сведения носят информационный характер и не являются офертой. За актуальной информацией, в том числе по ценам на квартиры, площадям квартир необходимо обратиться по телефону +7 (812) 321-08-08