Что мешает проектному финансированию

Разговоры об оживлении такого сегмента финансового рынка, как проектное финансирование застройщиков, могут остаться лишь разговорами. В перспективе банки вообще могут отвернуться от строительного рынка.

Научились жить в кризис?

В Петербурге за восемь месяцев с начала года введена в эксплуатацию31 тыс. квартир общей площадью порядка 1,5 млн кв. м. Апогей ввода ожидается в третьем-четвертом кварталах. К сезонному всплеску покупательской активности, добавочно подогретому ожиданиями сворачивания госипотеки.

Однако новые проекты застройщики запускают с повышенной осторожностью, и эксперты уже начинают поговаривать об определенном дефиците нового жилья на горизонте 2018 года. Как заявил помощник полномочного представителя президента РФ в СЗФО Сергей Зимин, рекордные объемы жилищного строительства, по всей видимости, уже позади, пик пройден.

По словам руководителя аналитического центра «Главстрой-СПБ» Петра Буслова, строительные компании пересмотрели свои планы. И отныне начнут строить ровно столько, сколько гарантированно будет продаваться.

Впрочем, самоограничения вредны любому бизнесу. Соответственно, будь у застройщиков вдоволь финансов, они бы закладывали больше проектов. Хотя бы ради того, чтобы потеснить конкурентов.

То есть, дело не в покупательском спросе, а в объеме денег, поступающих по разным каналам. В том числе и от дольщиков. Между тем, статистика свидетельствует, что число близких к закрытию застройщиков в стране растет. Как подсчитали эксперты Рейтингового агентства строительного комплекса, в стране на балансе банкротящихся застройщиков сейчас находится385 недостроенных объектов, это 50,9 тыс. квартир. А вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко отмечает, что угроза ряда банкротств настолько сильна, что инвесторы в массе на какое-то время перестали рассматривать строительный рынок, как площадку для вложений.

Иными словами, многие строительные компании сейчас пребывают в ситуации жесточайшего дефицита оборотных средств. И поневоле оглядываются туда, где может быть некоторый избыток ликвидности – на банки.

Хорошо забытое старое

Банки второго эшелона проектным финансированием не занимаются. Соответственно, в Петербурге данные программы присутствуют в предложениях лишь первого десятка участников кредитного рынка. В частности, корпоративный кредитный портфель Северо-Западного банка Сбербанка в Северной столице по итогам первого полугодия составил362 млрд. рублей. Из них на долю инвестиционных кредитов и проектного финансирования приходится 57%.

Как отмечает председатель банка Дмитрий Курдюков, в структуре кредитов на строительную отрасль сегодня направляется5% средств. Напомним, до кризиса на долю строительных компаний приходилось в различные периоды 10-14% от портфеля по кредитованию юрлиц.

Но главное – за 12 месяцев сам портфель вырос на 44%. При этом, банк постепенно смягчает свои подходы к строительному бизнесу. Например, летом банк провел аккредитацию «свежих» новостроек для ипотечного кредитования, приостановленную в начале года.

Да и в целом, довольно часто приходится слышать об определенном оживлении интереса банков к кредитованию строителей. Например, в компании «Петрополь» отмечают, что в последнее время новые кредитные линии открываются не только для гигантов, но и для строителей среднего масштаба с хорошей репутацией.

Наконец, худо-бедно Центробанк РФ снижает ставку рефинансирования.

Казалось бы, процесс пошел. Но в массе представители строительной отрасли к нынешнему предложению банков относятся скептически.

Давайте не будем

Прежде всего, застройщиков не устраивают предлагаемые процентные ставки по кредитам. В лучшем случае это 18% годовых, но не редко предлагается и 22%. Отчисления съедят всю прибыль. «Дела с проектным финансированием обстоят плохо. Мало кто из застройщиков готов брать подобные кредиты со ставками 18-25%, - говорит Петр Буслов. - Если у кого-то из строительных компаний есть контракты на особых условиях, эти договоры периодически пролонгируются, но новые вряд ли заключаются. Конечно, локальные прорывы есть всегда, но в целом по петербургскому рынку динамика не положительная, а скорее даже отрицательная».

Кроме «драконовских» ставок у строителей обычно не вызывают энтузиазма условия контракта. Банки настаивают, чтобы строители участвовали в проекте и собственными деньгами. «Один из принципов проектного финансирования — распределение рисков между всеми участниками проекта. В первую очередь, до вхождения банка в проект, свою долю средств должны вложить его инициаторы», - поясняет директор управления продаж крупному и среднему бизнесу Сбербанка в СЗФО Вячеслав Ермолин.

Декларируется. что сумма должна быть не меньше 25-30%от общей, на практике зачастую речь идет о паритетных вложениях. Соответственно, для застройщика резко снижается сама целесообразность получения кредита.

А в залог требуют не только саму кредитуемую новостройку, но и другие объекты. При этом оформляется залог на новую совместно учрежденную компанию, что в перспективе осложняет вывод объектов из-под залога.

Более того, «поводы для беспокойства» сегодня есть и у банков.

Прежде всего, по рынку новостроек обещает ударить отмена государством субсидирования ипотеки. Банкиры не знают, спровоцирует ли это падение спроса, и каковы будут масштабы падения. Таким образом, кредиторам есть смысл просто переждать последние месяцы до конца года и на практике посмотреть, продолжают ли россияне покупать квартиры без господдержки, или нет.

Кроме того, вскоре на финансовом рынке могут появиться инструменты инвестирования, способные привлечь всю свободную ликвидность. Напомним, сегодня страна живет с дефицитным бюджетом и вскоре останется без Резервного фонда. И президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович полагает, что латание бюджетных дыр будет проводиться за счет облигационных займов.

В итоге на кредитование застройщиков у банков элементарно не останется денег.