Что будет с ценами на недвижимость

Средняя стоимость квадратного метра строящегося жилья вырастет до конца 2014 года не менее чем на 10 — 12%. По итогам февраля средние цены, по прогнозам аналитиков, вырастут на 1 — 2%. Такой прогноз дают эксперты на фоне обесценивания рубля и отмечают: как всегда, самый ощутимый рост покажут квартиры в новостройках, где уже идут продажи и ведется строительство.

Рубль падает, продажи — растут

Девальвации рубля ждали, причем предновогодней. В январе слухи о перемене настроений в Федеральной резервной системе США (там экономика растет, а пик безразботицы пройден) спровоцировали инвесторов вынимать деньги из рисковых инструментов и вкладывать в надежные. Рубль оказался в первой группе. Перемена в настрое инвесторов совпала по времени с действиями Центробанка РФ, который почти ушел с валютного рынка. Итог: за два месяца с конца декабря курс евро вырос на 8,4%, до 48,86 рубля, а доллара — на 9%, до 35,57 рубля. С 20 февраля 2014 года и до конца мая Минфин РФ будет ежедневно покупать валюту для Резервного фонда на 3,5 млрд. руб., всего на 212, 2 млрд. руб.

Настроение потенциальных покупателей жилья в условиях даже намека на кризис, как показала практика, предсказуемо. В итоге январь и февраль 2014 года прошли под знаком роста спроса на квартиры в новостройках.

«Число обращений к нам для подбора квартиры с начала года выросло на 25%, — отмечает Олег Пашин, гендиректор ООО «ЦРП „Петербургская Недвижимость“. — В январе 2014 года мы продали на 400 квартир больше, чем в январе 2013 года, а в феврале — на 700. Обычно доля инвесторов — 10 — 15%, сейчас же — 15 — 20%. Люди, как минимум, хотят сохранить деньги. А если получится, то и заработать. Интересует и рассрочки, и рублевая ипотека, которая при ставке 11 — 12% привлекательна».

Высокая активность покупателей наблюдалась весь январь — во время курсовых колебаний это обычное дело, — указывает представитель Группы ЛСР и утверждает: в последнюю неделю во всех регионах присутствия ЛСР (Москве, Петербурге и Екатеринбурге) первичных обращений покупателей стало больше на 20–25%.

Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург», добавляет, что в компании объем спроса в январе оказался в 2 раза выше, чем в январе 2013 года: число сделок по одному из объектов достигает почти двух десятков в день. По словам Сергея Степанова, директора по продажам компании «Строительный трест», как только возникают сомнения в надежности денег, люди начинают искать альтернативные варианты сбережения средств и выбирают недвижимость.

Аккуратное удвоение?

Ценообразование на рынке строящегося жилья напрямую связано с уровнем платежеспособного спроса. «Цены на квартиры на ажиотажном спросе последних месяцев немного пошли в рост, — говорит Марк Лернер, гендиректор компании „Петрополь“. — Но двукратного их удвоения, как это было в 2006 году, не будет — нет предпосылок. И прошедшая девальвация в 5 — 7% — тоже не повод. Ценообразование у питерских застройщиков, в отличие от столичных, к курсу валют не привязано. Цены диктует только спрос и собственные потребности в финансировании. И застройщики поднимают стоимость очень аккуратно, скорее, создавая себе запасы ликвидности».

Девелоперы, конечно, самостоятельно определяют стратегию продаж и ценообразования. Пока на рост спроса отреагировали небольшие компании, которые возводят точечные объекты, а также застройщики, в проектах которых цены ниже средней по рынку. Так, «РосСтройИнвест» за последнюю неделю поднял цены в одном из проектов на 10 тысяч руб. за кв. м, «Главстрой-СПб» с 28 января повысил цены в проекте «Северная Долина». Стоимость квадратного метра в однушках 7-й очереди увеличилась на 2 тысячи руб. и достигла 75 тысяч и на 3 тысячи — в трешках и составила 82 тыс. руб. Средняя цена квадрата в обжитых районах города, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в январе достигла 92 тысяч руб.

Готовность диктует цены

Большинство же участников рынка традиционно повышают цены при увеличении стадии готовности объекта с оглядкой на уровень спроса. Неудивительно, что число инвесторов за январь — февраль выросло. Так, в проекте GreenЛандия от Setl City у станции метро «Девяткино» за два зимних месяца стоимость ряда квартир в тех корпусах, которые поступили в продажу в конце года, уже выросла на 5,2%. Но в домах, которые вышли на рынок только что, стартовая цена находится на прежнем уровне — 1,9 млн. руб.

Сергей Степанов отмечает, что в компании цены на недвижимость растут от степени готовности того или иного объекта. Чем ближе срок сдачи, тем выше спрос и стоимость. О плановом повышении цен почти во всех проектах с увеличением степени готовности на фоне высокого спроса сообщает ГК «ЦДС». По словам Станислава Жигунова, руководителя отдела рекламы и маркетинга группы компаний, отмечен рост числа инвестиционных сделок на 10 — 15%. Особенно востребованы однушки и студии. Увеличению спроса на первичном рынке способствует и нестабильность в банковском секторе.

На этом фоне средняя стоимость квадрата в обжитых районах в январе прибавила лишь 0,6%: показатель зависим от того, с какими стартовыми ценами выходят на рынок новые объекты. А именно на старте проекта многие застройщики практически демпингуют. По итогам февраля средние цены по прогнозам аналитиков вырастут на 1 — 2%.

«Некоторые застройщики отреагировали внеплановым повышением цен на квартиры, — уверяет Анжелика Альшаева, заместитель гендиректора по продажам компании „Ленстройтрест“. — Мы уровня цен не меняли. Повысить стоимость квартир без весомого повода всегда можно, но как это соотносится с рынком — не окажешься ли ты в невыгодных конкурентных условиях?»

По мнению Евгения Ортина, аналитика СРО НП «Объединение строителей СПб», застройщики больше ориентированы на стабильный спрос, нежели на сиюминутное извлечение максимальной прибыли на волатильном рынке. Если девальвация сохранит вектор в перспективе, то можно ожидать и роста цен в рамках инфляции. Но назвать закредитованным строительный рынок нельзя, поэтому ожидать бурного роста цен в связи с возможным удорожанием заёмных банковских средств не приходится.

Черные дыры и спокойный рынок

Многое будет зависеть от ситуации в экономике. «Мы до сих пор не имеем достоверной оценки дефицита расширенного бюджета на 2014 год, — говорит Демид Голиков, консультант, руководитель направления стратегического планирования ГК „Институт Тренинга — АРБ Про“. — Засекреченные статьи бюджета и прощенные внешние долги можно трактовать как саморазрастающиеся черные дыры. Прогноз по курсу на 2014 год, скорее, негативный. Мы считаем, что наиболее уверенным прогнозом может быть соотношение рубля к бивалютной корзине в диапазоне 43 — 46 к осени 2014 года. Поэтому девелоперы продолжат смещение в сторону более окупаемых и менее маржинальных проектов. Усилится интерес девелоперов премиум-сегмента к более дешевым вариантам и проектам».

Николай Пашков, гендиректор Knight Frank St Petersburg, отмечает, что для жилья масс—маркет характерны быстрые реакции, но активный рост объемов спроса не длится больше 2 — 3 кварталов. В отличие от предыдущих циклов роста, потенциал сейчас меньше: к лету цены могут вырасти до 10 — 12% по сравнению с летом 2013 года. Марк Лернер добавляет: если девальвация будет на уровне 10 — 15% с начала года, ситуация нестабильности и повышенного спроса на жилье может продлиться до лета. А потом до конца года будет стагнация спроса без сильного падения цен. Тогда по итогам 2014 года рост цен составит около 10% или чуть выше.

Другое дело, что выход новых интересных проектов в привлекательной локации всегда увеличивает активность покупателей у конкретного девелопера. Поэтому помимо роста цен мы будем наблюдать на рынке увеличение конкуренции и, как следствие, улучшение качества объектов.