Будущее петербургского строительного рынка

Проекты комплексного освоения обещают горожанам комфортную жизнь, но только со временем: пока надо подождать. Большинство таких кварталов отличает высокая скорость строительства жилья и низкая — объектов инфраструктуры.

Курс на развитие в Петербурге проектов комплексного освоения территорий, взятый еще несколько лет назад, теперь с трудом поддается корректировке: паровоз уже не остановить. Сегодня не меньше чем половина объема продаж застройщиков приходится на квартиры в проектах комплексного освоения.

Именно благодаря последним сегодня средняя стоимость квадратного метра растет не так быстро, как могла бы: существенные объемы квартир диктуют крупным девелоперам довольно сдержанную политику ценообразования.

Различные участники рынка по-разному разъясняют, какой объект стоит считать проектом комплексного освоения. Именно поэтому данные о числе таких проектов на территории Петербурга существенно разнятся.

Возьмем за основу Земельный кодекс РФ: согласно ст. 30.2, комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, строительство объектов инженерной инфраструктуры, осуществление строительства в соответствии с видами разрешенного использования. «Различные по площади проекты комплексного освоения, включающие жилье, представляют собой различные планировочные единицы городской структуры — жилой район, квартал, жилая группа, — разъясняет Юлия Нигуль, руководитель отдела маркетинговых исследований КЦ „Петербургская Недвижимость“. — Чем больше территория, тем длиннее перечень объектов социальной и сервисно-торговой инфраструктуры, обязательной к размещению в ее границах. Обязательства по размещению объектов инфраструктуры всегда находят отражение в концепции развития территории в проекте комплексного освоения».

Слабое место

Именно возведение социальных объектов оказалось самым больным местом всех без исключения, даже самых успешных, проектов комплексного освоения в Петербурге. «Существенно тормозит развитие таких проектов обязательное строительство социальной инфраструктуры, — говорит Николай Пашков, генеральный директор KnightFrank St. Petersburg. — Девелоперы по несколько лет согласовывают проект планировки территорий. Соглашаются неохотно на обеспечение инфраструктурой в достаточном объеме для квартала, поскольку это очень затратно. В Ленинградской области власти нашли выход из ситуации, и сейчас там реализуется программа „инфраструктура в обмен на налоги“. А в городской черте ситуация более острая, вопрос принятия на баланс объекта социальной инфраструктуры может занимать довольно длительное время, что для девелопера экономически не выгодно».

Согласен с этим мнением и Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь». «Одной из главных проблем проектов комплексного освоения территорий является отсутствие транспортной, социальной и коммерческой инфраструктур, — уверен он. — Создание инфраструктуры — серьезная финансовая нагрузка на проект. В отсутствие государственной поддержки строительство школ и детских садов полностью ложится на плечи девелопера. Не существует корректно работающего механизма, по которому построенные объекты можно передать на баланс городу. Поэтому девелоперы стремятся минимизировать затраты на создание социальной инфраструктуры или строить ее в последнюю очередь. Из-за этого создается ситуация, когда дома сдаются, жильцы заселяются, а вокруг нет ничего — иногда даже и дорог».

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», объем заявленных проектов комплексного освоения территорий (крупные объекты более 100 тыс. м2 жилья) на территории Петербурга достиг 66 млн м2 жилья. Из них в реализации находится 43 проекта, общая площадь жилья в продаже превышает 3,2 млн м2. Наибольший объем проектов комплексного освоения сконцентрирован на территории обжитых районов города.

Проблема № 1

Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры оказалась в проектах комплексного освоения практически проблемой номер один, в особенности для владельцев, чьи квартиры расположены в отдалении от обжитых кварталов. Таким образом, подавляющее большинство проектов с этой точки зрения сегодня существенно «хромает» по комфортности проживания: жителям приходится возить своих детей на авто либо на общественном транспорте в детсады и школы в других микрорайонах и даже районах города. На этом фоне, пожалуй, наиболее благополучно выглядит проект «Славянка» от ГК «Балтрос». По данным Светланы Аршинниковой, руководителя отдела рекламы и PR ГК «Балтрос», к концу 2013 года, с вводом последней очереди строительства, «Славянка» станет первым завершенным проектом-«миллионником» на Северо-Западе. Построены 1,4 млн м2 жилья, одна школа на 825 мест, три детсада, торговый центр и церковь с часовней. В 2014 году девелопер обещает построить еще две школы и четыре детсада.

Крупнейшим проектом в Петербурге является район «Северная долина» от компании «Главстрой-СПб». Потенциал всего проекта составляет более 2,7 млн м2, здесь в перспективе будет проживать 80 тыс. человек. Скорость строительства в проекте очень высокая — большинство корпусов были сданы раньше срока.

По словам Николая Пашкова, активность наблюдается практически во всех проектах комплексного освоения: для девелоперов реализация проекта на большом земельном участке является экономически более выгодной за счет эффекта масштаба. А возможность строительства большого количества жилых объектов по относительно низкой цене позволяет компенсировать затраты на обременения.

Тем не менее, высокая скорость строительства жилой части как раз компенсируется низкой скоростью возведения социнфраструктуры. Сегодня на жилой район «Северная долина», в котором проживает уже более 10 тыс. человек, есть один детский сад на 225 человек. Следующий детсад и школа находятся в процессе строительства, завершение намечено на 2014 год.

Еще один крупный проект компании «Главстрой-СПб» — «Юнтолово». На участке площадью 437 га предполагается строительство около 2,2 млн м2 жилья, где будет жить более 70 тыс. человек. Помимо жилых объектов будут возведены детсады, школы, магазины, медучреждения и все необходимые объекты социального, культурного и бытового обслуживания. Первая очередь строительства «Юнтолово» предполагает возведение 14 корпусов на 2 214 квартир общей площадью 114 360 м², детского сада на 140 мест и школы. Сдача объектов в эксплуатацию запланирована на конец 2014 года.

Южные перспективы

В Юго-Западной Приморской части Петербурга строятся сразу несколько жилых кварталов. Потенциал территории по заявленным проектам составляет около 2,1 млн м2.

Здесь реализуется проект «Балтийская жемчужина» от одноименного девелопера, а также на территории этого квартала — проект More от компании SetlCity общей площадью жилья более 1 млн м2. В настоящее время построено три детских сада и школа в шаговой доступности для жильцов «Балтийской жемчужины», еще два объекта — детский сад и школа — в стадии строительства. Также на соседней территории реализуется «Южная акватория» от «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад», а среди анонсированных проектов — «Огни залива» компании «БФА-Девелопмент», где запланировано около 495 тыс. м2 жилья. Отрицательным фактором для покупателей жилья здесь стал перенос строительства станций метро.

«Разрастание города вширь и выход девелоперов на периферию порождает впоследствии ежедневные маятниковые потоки, которые создают избыточную нагрузку на транспортную инфраструктуру, — утверждает Николай Пашков. — Основные покупатели — это средний класс. Люди чаще всего работают в центральных районах города или в промышленном поясе, который прилегает к центру».

В Московском районе между Московскими и Пулковским шоссе реализуется несколько крупных проектов. Компания «Mirland Development Corporation» ведет продажи в ЖК «Триумф Парк» (потенциал проекта составляет около 850 тыс. м2 жилья). Компания «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» предлагает квартиры в ЖК «Viva» и ЖК «Квартет». В Красногвардейском районе крупным проектом является ЖК «Новая Охта» от той же компании. С начала реализации проекта в продажу выведено более 113 тыс. м2 жилья, общий потенциал проекта оценивается на 768 тыс. м2. Есть свои проекты комплексного освоения и в Центральном районе города. ГК «Etalon» вблизи Московского вокзала реализует проект ЖК «Царская столица». Он будет состоять из 15 жилых корпусов высотой от 7 до 12 этажей. Ввод объекта запланирован на II квартал 2016 года.

Резюмируя, Марк Лернер отмечает: все проблемы со временем решаемы. И за проектами комплексного освоения территорий — будущее петербургского строительного рынка. В случае если государство будет принимать участие в развитии крупных территорий, комфортная жизнь будет возможна и в новых районах на окраинах, и за чертой города.