Большая стройка

Термин «квартальная застройка» появился в конце 1960-х годов, когда в стране наблюдался бум жилищного строительства м практически исчез из оборота с развитием рыночной экономики. Сегодня квартальная застройка возвращается.

Похоже, что интерес инвесторов к развитию целых кварталов встретил полное понимание со стороны городских властей. Недавно город выставил на торги несколько крупных участков, еще несколько — будут выставлены в ближайшие месяцы. Торги по данным участкам пройдут по относительно новой для петербургских девелоперов схеме: Фонд имущества продаст не право застройки, а право на комплексное освоение земель.

Недавно правительство выставило на торги единым дотом около 270 га земли проекта «Северная долина». Победитель обязан за шесть лет провести работы по обустройству территории и строительству инженерной инфраструктуры в размере 167 млн. руб., после чего передать ее городу в собственность, сам же квартал должен быть построен не позже 2022 г.

Напомним, что единственным сопоставимым по размеру участком (около 476 га), реализованным на торгах, была акватория в западной части Васильевского острова — в рамках проекта «Морской фасад». Кроме того, аналогичный сценарий использовался в конце января в торгах по участку земли в Купеческой гавани, а в феврале — по двум земельным участкам в Приморском районе между поселками Ольгино и Каменка. Ведутся работы по проекту Кудрово.

Есть менее крупные, но не менее значимые проекты. Работа по квартальной застройке в районе станции метро «Звездная», 11 га земли на месте жилых домов между ул. Шкапина и Розенштейна и самый крупный участок в охранной зоне Петроградской стороны — два корпуса бывшей больницы па Пионерской улице.

Квартальная застройка мера отчасти вынужденная: и в центре города, и в спальных районах потенциал уплотнения практически исчерпан, поэтому дальнейшие перспективы городской застройки связаны либо с освоением новых территорий, либо с редевелопментом уже существующих.

У торгов под комплексное строительство, очевидно, неплохие перспективы. Это выгодно городу, который получает готовое жильё и все сопутствующее, включая магазины и социально-культурные объекты. Это выгодно и застройщикам: они приобретают не только большой участок, но и возможность грамотно выстроить управление, что существенно повышает качество строительства. Кроме того, застройщик заинтересован в развитииинфраструктуры и благоустройстве территории. Появляется возможность оптимально распорядиться внутриквартальными сетями и существенно экономить за счет больших объемов строительства.

Но, самое главное, это то, что такое развитие территории позволяет формировать целые кварталы с однородной социальной средой, что увеличивает добавочную стоимость таких проектов. «Понятно, что если в неблагоустроенном районе ведется точечная застройка, то новый дом элитным не будет, максимум — повышенной комфортности. Другое дело, когда строится целый квартал»,- говорит Александр Чупраков, генеральный директор группы компаний «Невский Альянс».

Единственный минус квартальной застройки — высокие капиталовложения. Привлечение серьезных средств и решение имущественно-правовых, инженерных проблем, вопросов рекультивации и других требует значительных ресурсов, поэтому, как считают эксперты, переход к квартальной застройке приведет к укрупнению участников рынка и широкому распространению альянсов. «Что касается нас, то мы совершенно нормально относимся к таким альянсам. Более того, я уверен, что если речь пойдет о массовом распространении явления квартальной застройки, такие альянсы станут обычной практикой». — подтверждает тенденцию и Александр Чупраков.

Удачный пример сотрудничества российской и скандинавской девелоперских компаний проект строительства нового многофункционального жилого квартала в Приморском районе на Фермском шоссе. Участок, общей площадью порядка 7,8 га поделен две равные части. Одна из них находится в собственности скандинавского строительного концерна NCС, на ней планируется осуществлять малоэтажную застройку. Вторая часть принадлежит инвестиционно-строительной компании «Петрополь» (группа компаний Газстройинвест), которая собирается возвести здесь высотные дома. Строить будут две компании, но у территории один девелопер — ИСК «Петрополь», а у проекта — единая концепция. «Цель подобного подхода,- отмечает Марк Лернер, генеральный директор ИСК „Петрополь“, обеспечить на граничащих друг с другом участках формирование различных по своим характеристикам объектов, объединенных одной идеей, единым проектным решением и общей инфраструктурой». Общие инвестиции в проект составят порядка $200 млн.

Развитие как в городе, так и за его чертой социально обособленных районов не может сказаться на самой структуре города. Эксперты отмечают, что сегодня Петербург отчасти повторяет московский сценарий развития, когда внутри города существуют несколько центров активности, в рамках которых люди живут, работают, и развлекаются практически не выезжая за пределы района. Активно развиваются и многофункциональные комплексы, сочетающие в себе деловую, торговую, спортивно-развлекательную, офисную и иногда жилую функции. Аналогично московскому опыту все большую роль играет ближайший пригород, который все чаще рассматривается петербуржцами в качестве альтернативы городскому жилью. Есть мнение, что с освоением ближайших территорий будет происходить постепенное поглощение городов-спутников и расширение черты города.

Как скажется на рынке квартальная застройка, пока не совсем ясно. «Еще в прошлом году стала заметна тенденция по постепенному сокращению числа участников первичного рынка „северной столицы“, отмечает Марк Лернер. На рынке остаются только крупные игроки, у которых нет проблем с финансированием объектов ни на этапе приобретения участков, ни на этапе реализации. А к 2008–2009 году эта тенденция получит свое завершение, и рынок будет поделен между серьезными мощными инвестиционными институтами — крупными питерскими и московскими операторами, западными строительными холдингами, отечественными и зарубежными институциональными инвесторами». С одной стороны, вымывание всех ненадежных компаний — пойдет городу только на благо. С другой — уменьшение числа игроков приводит к уменьшению конкуренции, что в свою очередь делает рынок если не предсказуемым, то очень зависимым от маркетинговых стратегий и ценовых политик ограниченного круга компаний. Впрочем, эксперты не склонны бить тревогу. По словам Александра Чупракова, даже если город полностью перейдет на квартальную застройку, все равно останется множество объектов нуждающихся в ремонте, реставрации или замене. По статистике сегодня в городе порядка 325 тыс. кв. м жилья находится в аварийном состоянии.

А пока строители предпочитают осваивать ближайший пригород, хотя теоретически земель для квартальной застройки в Петербурге много, но только для подготовки участка необходимо проделать огромную и затратную работу по расселению, учету и снятию всех обременений. Да и инвестора «сырым» проектом не прельстить. Но больше всего мешает отсутствие законодательной базы. Например, после того как инвестор за свой счет расселил квартал, город обязан выставить землю на торги и возместить компании-застройщику понесенные затраты. В Москве это полная сумма фактически подтвержденных затрат, а в Петербурге сумма затрат, рассчитывается, но сомнительной методике рыночной оценки.

Впрочем, нет ничего невозможного, если в этом есть высшая заинтересованность. Так недавно городским правительством принято постановление о плане мероприятий по переселению жителей из ветхого и аварийного фондов на 2004—2010 гг. В его рамках планируется выделить 1,2 млрд рублей на строительство четырех новых домов в Василеостровском, Красногвардейском и Приморском районах, куда переедут жильцы из ветхого и аварийного фондов. Действует также программа по реконструкции жилых домов первых массовых серий до 2020 г. В ее рамках будет проводиться не только санация зданий, но и снос панельных домов.