Без альтернативы. И без выбора?

По оценкам большинства участников дискуссии, в ближайшие месяцы осуществится переток значительной части денег с валютного рынка на рынок недвижимости — вложения в квадратный метр станут безальтернативными. И прозвучало особое мнение: эти вложения нельзя назвать в полной мере осмысленными. Безальтернативность в данном случае является синонимом безвыходности: по-настоящему надежных способов приумножения средств в данный момент просто нет.

Народная логика
Конкуренция между вложениями в валюту и покупкой недвижимости — главное событие, происходящее на инвестиционном поле во время кризиса. Банковские депозиты, драгоценные металлы и тем более акции — все эти способы сбережения капитала несравнимы по популярности с двумя указанными. И сейчас соперничество двух «титанов» вступает в решающую фазу — так говорили участники дискуссии.

Когда доллар взял разбег, ничто не могло отвлечь внимание массового инвестора от валютного рынка. С точки зрения профессиональной строгой логики, это «неправильный» тренд — разум подсказывает, что надо покупать «на дне» и продавать на пике роста. Инвестор же в последние полгода действовал прямо противоположным образом. Биржа обвалилась — все бросились продавать акции, фиксируя убытки; доллар стал стремительно дорожать — деньги потекли на валютный рынок. «Так эти стада и кочуют туда-сюда», — глубокомысленно заметил один из участников дискуссии.

Но у людей — свой здравый смысл, по-житейски оправданный. Как подчеркнул генеральный директор инвестиционно-строительной компании «Петрополь» Марк Лернер, «сейчас поведением инвестора, потребителя, да и вообще любого человека движут ожидания, опасения, эмоции». Девальвация, иллюстрируя слабость национальной экономики, заставляет отвергнуть любые отечественные активы и присоединиться к сильному лагерю — той валюте, которая растет. Инвестиции во время кризиса — прежде всего способ психологической за­щиты, и уже во вторую очередь — рациональные действия по сбережению денег.

С другой стороны, как указал заместитель генерального директора УК «Петербург-Истейт» Александр Сушко, «вложения в валюту — это казино». Ожидания инвесторов сорвать на этом рынке солидный куш в большинстве случаев не оправдываются. «В казино всегда выигрывают его хозяева», — утверждает г-н Сушко и добавляет: «а еще те, кому удается выскочить из игры первыми». Массовый инвестор интуитивно чувствует эту закономерность.

«Деньги почти всегда являются самой неудачной формой сохранения сбережений, — рассуждает вице-президент по финансам и экономике Холдинга RBI Алексей Ефремов, — поскольку их ценность определяется краткосрочными тенденциями рынка. Все может измениться за один день. В кризисные времена искусственная цена денег особенно заметна». «Сидеть в деньгах опасно, — продолжает мысль вице-президент УК „Арсагера“ Алексей Марченко. — Люди, пришедшие на валютный рынок на пике подорожания доллара, понимают: они могут не успеть оправдать свои вложения. Если курс стабилизируется, то что тогда? Тем более, все помнят, что доллар падал в течение нескольких лет».

Поэтому при замедлении темпа девальвации возникает ситуация, которую наши собеседники определяют словами «валютный инвестор дрогнул». И она формируется в данный момент.

Инвестиции в твердое тело
По словам Марка Лернера, «есть ощущение, что в середине февраля наметилась, возможно временная, стабилизация экономической ситуации. Власти объявили об окончании девальвации, в течение нескольких дней рубль даже укреплялся». Как он уточнил, «да, потом валюта пошла вверх, и трудно сказать, каковы долгосрочные перспективы. Но я думаю, что на несколько месяцев рубль удержат от серьезных провалов, и если будет новая волна девальвации, то не сейчас».

Краткосрочная стабилизация вкупе с долгосрочной нестабильностью работают против инвестиций в доллар. Как было отмечено, «неопределенность — это тоже устойчивый тренд, который закладывает характерные модели поведения». По мнению всех участников обсуждения, когда финансовые индикаторы бесконечно колеблются, «люди склонны вкладываться во что-то твердое». Нетрудно продолжить мысль: твердое — это недвижимость.

«Люди понимают, что дефолт кругом, куда ни пойди, и нет смысла дальше перебрасывать деньги с одного ненадежного рынка на другой, — говорит генеральный директор ЦРП „Петербургская Недвижимость“ Илья Еременко. — Частота перетоков инвестиций явно снижается. Многие морально готовы к тому, чтобы сделать среднесрочную или долгосрочную инвестицию в стабильный актив». Марк Лернер предлагает оценить эмоции инвесторов, вложивших деньги в валюту: «человек перевел рубли в евро и нервничает из-за каждой плохой новости из Евросоюза, купил доллары — нервничает, когда выходят статьи о предстоящей девальвации американской валюты, и так несколько раз в неделю». Как он заключает, «если ваши сбережения размещены в недвижимости, вы тоже можете нервничать, но не так часто и не столь глубоко».

Каски нарасхват
Неоднозначная ситуация с курсом рубля совпала с благоприятной ценовой конъюнктурой на рынке недвижимости. Как отмечает Илья Еременко, «в валюте средняя цена квадратного метра в Петербурге опустилась до уровня поддержки 1996 года. Это четкий сигнал покупать».С ним соглашается Марк Лернер: «произошло падение цен на недвижимость в рублях на 10–15 процентов. Большего снижения рублевых цен я не ожидаю, в том числе по причине девальвации. В валюте же недвижимость подешевела в два раза, и этого достаточно, чтобы дрогнули те, кто имеет на руках деньги».

Александр Сушко твердо уверен: близко дно, достигнув которого, цена квадратного метра пойдет вверх, и подъем окажется крутым. «Мы будем наблюдать эффект хлыста», — говорит он и поясняет: «в сентябре — ноябре минувшего года сократились объемы строительства, были заморожены многие проекты. Сокращение предложения совокупно с отложенным спросом приведут к тому, что в период с января по март начнется вымывание с рынка дешевых объектов — однокомнатных и двухкомнатных квартир. Затем подойдет очередь крупногабаритных квартир и коттеджей». Как заключает г-н Сушко, «осенью текущего года неизбежен взлет цен. Причем он окажется гораздо более резким и продолжительным, чем если бы рынок развивался спокойно, без того провала, который мы сейчас наблюдаем».

Без альтернативы. И без выбора?
Кстати о провале: по словам Александра Сушко, пока в большинстве сегментов рынка недвижимости сохраняется затишье, сделки совершаются в считанных случаях. «Во всяком случае, в сегменте загородной недвижимости, где мы работаем, инвестор точно еще держит деньги в валюте — перестраховывается и выжидает», — утверждает он. А вот Илья Еременко утверждает, что тренд сменился: «мы ждали оживления рынка к марту, а оно произошло в самом начале января. Спрос по числу обращений увеличился в 2,5 раза. Я открыл офис 8 января посреди праздников, чтобы компания отвечала на звонки клиентов. Прирост январских продаж к уровню декабря составил у нас 40 %». Как он добавляет, «мы не успеваем раздавать каски, чтобы сотрудники показывали покупателям объекты». Итак, инвестор не только «дрогнул» — он уже начал перекладывать деньги в квадратный метр.

«Переток средств наблюдается уже сейчас. Валюта подорожала в 1,5 раза. На фоне недавних проблем с рядом банков сформировано определенное к ним недоверие. А цены на недвижимость в Петербурге сохраняются на доступном уровне и прошли уже коррекцию вниз. Все это вызвало заметное оживление на рынке в январе — феврале», — констатирует Алексей Ефремов.

Особое мнение
Но оптимистичные ожидания риелторов и строителей омрачены несколькими нюансами. «Я не приукрашиваю картину, — замечает Илья Еременко. — Я понимаю: сейчас квартиры покупают те, кому нужно жилье, и те, кто не верит в глобальную девальвацию рубля. Люди, хранящие сбережения в валюте и думающие, что рублю будет совсем плохо, не будут покупать недвижимость минимум до осени». Новые волны девальвации и кризиса в целом поставят под вопрос перспективы вложений в квадратный метр.«Я сейчас исхожу из прогноза умеренного развития кризиса и поэтому считаю, что крайне целесообразно вкладывать деньги в недвижимость, — рассуждает Марк Лернер. — Но есть и другая вероятность, состоящая в том, что кризис непонятный, тяжелый и данный на годы. И если в мировом масштабе начнется новая его волна, если в результате этого российская экономика уйдет глубоко вниз и рубль не удержат в контролируемом коридоре, это может негативно повлиять на поведение инвестора».

Без альтернативы. И без выбора?
Кроме того, настало время выслушать особое мнение. Его высказала директор филиала СК «Гармед» в Санкт-Петербурге Надежда Мартинен, которая представляет частного и корпоративного инвестора в одном лице. «Я давно и тщательно занимаюсь вложением личных средств, — отметила она, — и принимаю участие в формировании страховых резервов компании, в том числе даю рекомендации по размещению наших средств в среднесрочные инвестиционные проекты. С этих позиций могу сказать, что в данный момент недвижимость нельзя назвать абсолютно надежным объектом для инвестирования».

Ее главный аргумент звучит так: никто сейчас не понимает, сколько стоит недвижимость. Ведь кризис поставил под большой вопрос стоимость денег — прежде всего доллара, который до сих пор играет роль «главных» денег мира. «Ценообразование недвижимости похоже на ценообразование валюты, потому что квадратный метр последние 35 лет был точно таким же инструментом импульсивного рынка, — считает она. — Соот­ветственно, на рынке валюты и на рынке недвижимости сложилась в равной степени неоднозначная ситуация».

Непонимание реальной цены квадратного метра усиливается тем обстоятельством, что Россия — одна из стран, чей рынок недвижимости в последнее десятилетие накрыла мощная спекулятивная волна. «Дочь моих знакомых снимает в центре Барселоны квартиру, которая стоит 1500 евро за квадратный метр, — приводит пример Надежда Мартинен. — И возникают сомнения — далеко не только у меня — насколько объективен уровень цен в Петербурге, и долго ли он может сохраняться?»

Таким образом, у инвестора есть повод задуматься, насколько квадратный метр перспективнее валюты. «Валюта — это самый проблемный и убыточный вид активов. Но он абсолютно ликвиден», — утверждает г-жа Мартинен и резюмирует: «я сейчас не могу разместить деньги компании в недвижимость на 5–7 лет. Никто этого не позволит, поскольку у меня нет и не может быть взвешенного обоснования таких инвестиций. А решение о том, какие суммы стоит размещать на этом рынке на средний срок, можно будет принять не раньше осени».

И нашим, и вашим
По большому счету, речь идет о масштабном пересмотре ценностей мировой экономической системы — и, соответственно, непредсказуемом пока пересмотре цен. Но оппоненты Надежды Мартинен посчитали такие сомнения преувеличенными. Алексей Марченко уверен: «реальные активы — нефть, металлы, качественная продукция других отраслей, недвижимость — дорожают всегда. И, по статистике, они дорожают со скоростью, превышающей темпы инфляции, иначе бизнес ничего не мог бы заработать». По мнению Александра Сушко, в России недвижимость обречена дорожать и в силу специфики национального рынка. «У нас недвижимость — такая отрасль, которой еще расти и расти. Она не развивалась семьдесят лет, — отмечает он. — Для того, чтобы реализовать спрос разного уровня, в разных сегментах — жилом и коммерческом, городском и загородном, элитном и массовом — нам надо работать еще ближайшие лет сто».

Как добавляет г-н Сушко, «одну из причин кризиса и бесконечных колебаний индикаторов я вижу в том, что у нас слишком мало людей, способных сделать самостоятельный выбор вместо того, чтобы верить непродуманным высказываниям и публикациям. Потому что любой здравомыслящий человек увидит: недвижимость как объект долгосрочного инвестирования не имеет альтернативы; это самый надежный инструмент. Если человек не разбирается в акциях — не надо туда лезть. И с валютой-то же самое». На что Надежда Мартинен возражает: человек, который сильно сомневается в будущем, все же сделает выбор в пользу валюты. «Если на валютном рынке сформируется неблагоприятный для вас тренд, вы успеете продать доллары с минимальными потерями. А когда ваша недвижимость подешевеет в шесть раз, вам придется зафиксировать весьма значительные убытки», — поясняет она.

Марк Лернер выработал позицию, совмещающую две точки зрения: он верит в эффективность вложений в квадратный метр, но в то же время понимает людей, делающих ставку на американскую валюту. «Есть немало апокалиптических прогнозов на 2012 год. Я оптимист, и не хочу им верить, но также не могу не принимать во внимание, — рассуждает он. — Неясно, что будет с Евросоюзом — вполне возможно, что впереди дефолт. Прогнозы соотношения евро к доллару как один к одному уже не кажутся мне абсурдными. Нефть может упасть до тридцати — двадцати пяти долларов. И значит, возможна девальвация не на 20 процентов за год, как пока прогнозируется, а на 50–70 процентов. При этом доллар в ближайшей перспективе, очевидно, только укрепится на волне паники».

Соответственно, по мнению г-на Лернера, необходимо выработать инвестиционную стратегию, учитывающую как сценарий «спокойной» девальвации, так и ее разгон; как развитие благоприятных трендов на рынке недвижимости, так и возникновение на этом рынке непредвиденных проблем.

Еще не инвестиция
Стратегия от Марка Лернера выглядит так: прежде всего, инвестору нужно создать себе «подушку безопасности» на полгода вперед, состоящую из самых ликвидных активов, то есть денег: долларов, евро и рублей. Средства, рассчитанные на год — два, стоит также хранить в трех валютах, но уже на банковском депозите. А вот длинные ресурсы, которые хочется вложить более чем на 2 года, г-н Лернер предлагает разбить на две части: 20 % инвестировать в акции, 80 % — в недвижимость. «Если инвестор не до конца разбирается в акциях, то в недвижимость стоит вкладывать все 100 % длинных ресурсов», — говорит онКак прокомментировал Илья Еременко, «это хороший портфель, я бы только добавил в него металлы». «И если у человека не хватает денег на покупку квартиры, можно купить паи фондов недвижимости, привязанные к квадратным метрам», — добавляет Алексей Марченко.

Не факт, конечно, что все люди, имеющие деньги, будут действовать по такому плану. Участники дискуссии наметили два возможных варианта инвестиционного поведения сограждан. Если к концу года доллар будет стоить 41–44 рубля, а нефть — не ниже 35 долларов, число инвесторов, «перетекающих» с валютного рынка на рынок недвижимости, окажется значительным. Но если за год курс доллара поднимется примерно до 70 рублей, подавляющее большинство людей предпочтет валюту.

При этом надо различать краткосрочные и среднесрочные тренды. Что бы ни происходило в конце года, в ближайшие месяцы вложения в недвижимость, очевидно, будут нарастать, «поскольку цены так низко упали, а деньги у людей есть», — поясняет Марк Лернер. Надежда Мартинен согласна с этим выводом, но добавляет, что «куда-либо пристроить деньги, потому что иначе они растают — это еще не инвестиция». Как она подчеркивает, «инвестиции — взвешенный процесс с просчитанным результатом». Сегодняшние покупки недвижимости, совершаемые от безвыходности, имеют к этому процессу отдаленное отношение, и риски таких вложений остаются высокими.