Банкиры подбирают остатки

Граждане исправно платят по ипотечным кредитам, просроченная задолженность вроде не растет. Однако рынок полон тревожных ожиданий. Госбанки демонстрируют осторожный оптимизм. Частные допускают резкое снижение объемов ипотеки в 2015‑м и всерьез задумываются о снижении рисков.

Чтобы прояснить тревожные ожидания, издательский центр «Недвижимость Петербурга» включил дискуссию «Политика отечественных банков» в ежегодную конференцию для профессионалов рынка.

В 2014 году спрос на ипотеку достиг небывалых вершин. Первая волна девальвации рубля (в феврале–апреле) заставила многих закрыть депозиты и вложить деньги в недвижимость, добирая кредитами недостающие суммы. Объем жилищных займов, выданных в первом полугодии в Петербурге, по оценкам Первого ипотечного агентства, достиг 51 млрд руб.

Летом экспертам казалось, что платежеспособный спрос на новостройки исчерпан и обычного осеннего оживления ожидать не стоит. Оказалось, что деньги у населения еще есть. По мнению генерального директора ООО «Первое ипотечное агентство» Максима Ельцова, по итогам года выдача ипотечных ссуд в Петербурге превысит 100 млрд руб. «Макроэкономическая ситуация спровоцировала даже тех, кто и не думал о покупке недвижимости в ближайшие годы. А ипотека позволила им войти в рынок. Скоро можно будет говорить об ипотечной игле, на которой мы сидим», — отметил г‑н Ельцов.

В шаге от обвала

В октябре обращения за ипотечными кредитами сократились, по некоторым оценкам, на 25%. При этом число одобренных заявок и проведенных сделок не снизилось. Представители Северо-Западного банка Сбербанка России и ВТБ24 утверждают: люди стали осторожнее, более тщательно взвешивают свои возможности.

Тем не менее, считает Максим Ельцов, давление на первичный рынок в ближайшее время будет связано с ослаблением экономики и падением доходов населения, с повышением ставки по ипотечным займам, а также с тем, что у многих застройщиков по ипотеке приобретают уже больше 60% квартир. Особенно у тех, кто строит эконом-класс за КАД, в Ленобласти. Их дольщики покупают жилье на последние деньги и первыми страдают от экономических потрясений.

Еще один негативный фактор — возможное снижение цены на недвижимость. Пока рынок спасает близкая к дефолту ситуация с курсом рубля. Но эксперты не исключают, что на рынке может запуститься самовозобновляющийся механизм падения, как в США в 2007–2008 годах, когда снижение цены на недвижимость само по себе провоцировало отказ от ее приобретения — в надежде, что она подешевеет еще больше.

Российский рынок помнит 2009‑й, когда жилье упало в цене на 30%, и 1998‑й, когда провал достиг 60%. Но в 2015‑м, по мнению генерального директора ИСК «Петрополь» Марка Лернера, такое возможно только при мощном социально-экономическом кризисе, если девальвация рубля окончательно выйдет из-под контроля ЦБ РФ. «Если начнется паника, если уровень жизни упадет в несколько раз, тогда те, кто не сможет поддерживать привычный уровень потребления в своих семьях, начнут выставлять инвестиционные квартиры на продажу, — считает он. — А спрос снизится в разы. И тогда рынок качнется, жилье подешевеет на 20%».

«Возможное падение цен банк закладывает в требование к первоначальному взносу, — отмечает Антон Кириков, управляющий филиалом «Северо-Западный» банка «Российский Кредит». — Если ипотека выдана при 10–15%-м взносе, значит, в эти 10–15% банк и оценивает риск невозврата. При них ипотечный кредитный портфель банка останется обеспеченным. Если кредит дают лишь при 35%-м взносе, значит, банк оценивает возможное падение цен в эти 35%».

Длинных нет

Рынок могло бы поддержать проектное финансирование застройщиков.

«Снижение спроса не обязательно ведет к падению цены, — считает Марк Лернер. — Девелоперы находятся в иной ситуации, чем в 2008–2009 годах. Тогда строили преимущественно на средства от продаж. Когда их не было, стройки вставали. Начинался демпинг. Сейчас 50–70% жилых проектов реализуются с проектным финансированием. И нет необходимости в демпинге. При нормальном развитии ситуации цены удержатся на текущем уровне. А банки не заинтересованы душить крупного заемщика из-за локальных проблем».

Правда, сейчас большинство крупных банков, таких как Сбербанк и «Санкт-Петербург», как раз притормозили выдачу кредитов застройщикам. Многие девелоперы, уже имея на руках разрешение на строительство, приостанавливают проекты — до получения займа. Но это даже неплохо, поскольку большого спроса на объекты не предвидится.

«Длинных денег сейчас нет, — уточняет Антон Кириков. — А проектное финансирование не подразумевает иного залогового обеспечения, кроме самого проекта, который трудно будет реализовать, если застройщик обанкротится. Кроме того, ЦБ ужесточает условия для банков, заставляя создавать серьезное резервирование по необеспеченным займам. Беззалоговое кредитование создает давление на капитал».

Минус бюджетники

Вторая надежда — на гос­программы. В 2009‑м, напоминает Максим Ельцов, господдержка жилищного строительства через ВЭБ удержала рынок. Сейчас государство может поддержать ипотеку, печатая деньги и распределяя через госбанки.

«Надеюсь, выбирая между лавинообразным падением цен на недвижимость в рублях и галопирующей инфляцией, правительство сделает ставку на инфляцию», — говорит г‑н Ельцов.

Если госбанки устоят перед искушением заняться спекуляциями на валютном рынке и действительно направят деньги на ипотеку, их доля на этом рынке вырастет с сегодняшних 80% до 90%. Сбербанк и ВТБ24 дают самые оптимистичные прогнозы на 2015‑й. Они исходят из того, что как инструменту для сбережений рынку недвижимости в России альтернативы нет.

«На бурный рост не рассчитываем, но некоторый все же будет, — говорит Татьяна Хоботова, руководитель отдела ипотеки Петербургского филиала ВТБ24. — Квартиры все равно строят и будут приобретать для инвестиций, сбережения или для жизни. А без ипотеки это невозможно».

При этом ставки ведущих банков уже выросли на 1,5–2%. Они стали реже выдавать займы под минимальный взнос. Мелкие и средние банки откровенно готовятся к сжатию ипотечного рынка.

«Чтобы сохранить клиентский пул, мы уходим в непривычные сегменты: финансируем приобретение в ипотеку гаражей, участков с коммуникациями, — сообщает Наталья Коханенко, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ОАО «АИКБ «Татфонд­банк». — Чек, конечно, не астрономический. Но это позволяет меньше зависеть от политики и макроэкономики. И конечно, внимательнее относимся к обеспечению».

Сюрприз от законодателя

Проекты, реализуемые по схеме ЖСК, испытают дополнительное давление. С 1 сентября 2014‑го действуют поправки в ст. 358.15 ГК РФ, в соответствии с которыми пай в ЖСК больше не сможет служить предметом залога для банков.

«В Кодексе говорится, что залог долей участия в иных юридических лицах, чем ООО и акционерное общество, не допускается, — поясняет Дмитрий Некрестьянов, партнер юридической фирмы «Качкин и Партнеры». — Можно предположить, что законодатель не имел в виду ЖСК, но слабая юридическая техника создала реальную проблему. Все попытки проанализировать закон не позволяют однозначно решить, можно ли брать в залог пай с учетом нового требования. Видимо, ответ должен дать суд. Правда, в законе о содействии жилищному строительству есть типовой устав ЖСК, в котором сказано, что залог пая возможен. Там же написано, как происходит обращение взыскания в случае просроченной задолженности: уступкой пая иному физическому лицу. А если иного лица не нашлось, тогда кооператив выкупает пай. Но не сказано, как определяется его стоимость, нет упоминания о процедуре торгов. Понятно, что типовая форма устава не может порождать новую норму закона. А с изменением Гражданского кодекса вопросов к ней возникает еще больше. Мы провели небольшой опрос среди наших клиентов и убедились, что абсолютное большинство банков выдает ипотеку под залог будущей квартиры, который оформляется одновременно с ее госрегистрацией. До этого действует поручительство, что, по-моему, только увеличивает риски банка».

«С 1 сентября этого года все виды кредитования по ЖСК до оформления права собственности на квартиры возможны лишь под залог другой квартиры или поручительство третьего лица — в зависимости от суммы кредита, — говорит Екатерина Первушина, менеджер по работе с ключевыми партнерами Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России». — Ставки и условия те же, что и по обычной ипотеке. Это существенно сужает круг заемщиков, сделок с поручительством у нас крайне мало, но это требование центрального аппарата банка».

«Мы отказались от кредитования ЖСК, — комментирует Антон Кириков. — ЦБ требует серьезного резервирования для фактически необеспеченных сделок, а его может позволить себе далеко не каждый банк».

Мнения экспертов

Илья Злуницын, 
директор Санкт-Петербургского филиала Россельхозбанка:

Пока мы не замечаем значительного уменьшения заявок на ипотечные кредиты. Мы не ужесточали требования к заемщикам, число отказов в выдаче соответствует среднерыночному показателю — около 20%.

В 2015‑м мы не увидим того роста, который демонстрировал рынок в предыдущие годы. Но все же в условиях снижения рынка авто- и потребительского кредитования банки делают ставку на обеспеченные займы, в первую очередь — на ипотеку.

Что касается проектного финансирования строителей, с точки зрения снижения рисков это наиболее приемлемый вид структурирования сделки. При нем банку легче отслеживать стадии реализации проекта. Я полагаю, банки в следующем году не откажутся использовать эту схему.

Дмитрий Девлеткильдеев, 
руководитель по развитию ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала ОАО «Промсвязьбанк»:

Мы одни из первых отреагировали на ситуацию, изменив условия по ипотечному кредитованию: увеличили ставку и минимальный первоначальный взнос. Сейчас все будут пристально следить за строительными компаниями и объектами. Растет риск недостроя, уровень доходов населения снижается. И в следующем году рынок ипотечного кредитования большого роста показать не сможет.