Абсолютная элита

Словосочетание «элитная недвижимость» в Петербурге родилось даже чуть раньше самого рынка жилья. Квартиры еще не стали товаром, а зоны дислокации элитных домов и непременные атрибуты жилья для избранных уже были определены.

Но, в отличие от типовой застройки, которая десятилетиями меняется мало, элитным объектам свойственно трансформироваться. С каждым годом эти перемены происходят все стремительнее: складывается впечатление, что ныне девелоперы включились в гонку, генерируя все более технологичные и дорогостоящие проекты. Застройщики делают ставку не только на место, но и на внешние признаки элитарности: сервис, инфраструктуру, клубность и автономность объектов. Им оппонируют риэлторы, считающие, что появление качественно новых предложений не способно повлиять на предпочтения истинных ценителей старины.

На семи столпах
«Сегодня в Петербурге отсутствуют единые унифицированные стандарты, определяющие, какое жилье считать элитным, а какое относить к экономклассу. Застройщики и риэлторы используют собственные правила оценки, порой существенно отличающиеся в деталях», — считает генеральный директор ИСК «Петрополь» Марк Лернер. Большинство экспертов делят элитную недвижимость на классы: бизнес, премиум и de luxe. К последнему, по мнению застройщиков, имеет право относиться квартира в новом или реконструированном доме и жилом комплексе, расположенном в историческом центре Петербурга — в зоне Золотого треугольника, недалеко от Таврического сада, на Крестовском или Каменном острове. В таком доме все должно быть эксклюзивно: уникальный архитектурный проект и планировочные решения, инфраструктура, материалы, сервис. Иначе говоря, объект жилой недвижимости класса de luxe — это дом-визитная карточка, демонстрирующий значимость, социальный статус и материальный достаток владельца.
Согласно этой градации, объекты класса премиум могут располагаться в оставшихся районах материковой части исторического центра, на Петроградской стороне вблизи Каменоостровского проспекта, у станции метро «Горьковская», на Васильевском острове. А большинство проектов бизнес-класса сосредоточено в Московском районе, вдоль одноименного проспекта, частично — на Петроградской стороне, Васильевском острове и Охте. Диапазон стоимости квадратного метра в элитных объектах различного типа, по данным ИСК «Петрополь», колеблется от $3,5 тыс. до $18 тыс. «При этом цена не определяет классность, а, наоборот, напрямую зависит от того, какой категории соответствуют параметры дома», — подчеркивает г-н Лернер. Некоторые эксперты считают подобную классификацию неуместной. «Жилье либо является элитным, либо нет. Без компромиссов», — уверен Илья Андреев, директор по маркетингу и продажам ОАО «Строительная Корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга». Однако каждый девелопер готов назвать перечень признаков, необходимых для идентификации оного.
Наиболее полно «шкала соответствия» выглядит так:
расположение в центральной части Петербурга (преимущественно в Центральном, Петроградском, Адмиралтейском районах), на набережных и/или в непосредственной близости от парковых зон, исторических памятников;
возведение и отделка осуществляется с применением исключительно натуральных материалов (кирпич, камень, древесина), а также инновационных технологий строительства, улучшающих потребительские свойства жилья;
наличие современных систем кондиционирования и вентиляции, продуманная логистика и контролируемая система доступа;
максимально гибкая планировка квартир;
встроенный паркинг (минимум — одно машиноместо на небольшую, два и более — для крупных квартир);
высококачественная отделка холлов и лестничных клеток по индивидуальным проектам с использованием натурального камня, мозаичных панно, интерьерной живописи, художественной подсветки (подробнее об этом — в рубрике «Дизайн» на стр. 82–87);
уникальная концепция благоустройства прилегающей территории с использованием авторских элементов, скульптур, фонтанов и пр.
Специалисты считают, что в Петербурге наберется несколько десятков домов, отвечающих всем перечисленным требованиям. Но это нормально: элитная недвижимость — товар штучный.

Спорный «антиквариат»
Лишь несколько параметров из приведенного перечня требований применимы к квартирам в старинных особняках Золотого треугольника. Однако элитная недвижимость здесь существует и продается. Признать обратное не согласится ни один петербургский риэлтор. Зато этой точке зрения активно оппонируют застройщики. Многие из них считают, что элитная недвижимость и вторичный рынок — вещи несовместимые. «Да, такая недвижимость может быть расположена в престижном месте в центре Петербурга. Но ее покупатель не может рассчитывать на большее, чем вид из окон и сравнительно хорошая отделка. В таких домах, как правило, не продумана современная система безопасности, инженерные системы требуют срочного капитального ремонта, отсутствуют красивые холлы, новые лифты, сервисное обслуживание, современные коммуникации, качественная очистка воды, террасы с подогревом, ливнестоки, непротекаемая кровля и многое другое. Нет подземного паркинга, а это вообще принципиальная и неотъемлемая опция для элитного жилья в центре города», — поясняет г-н Андреев. И все же статистика неумолима: покупатели пока признают такие объекты элитными и готовы платить 1,5–2 млн. евро и более за уникальный «антиквариат», скажем, на Дворцовой набережной или берегах реки Мойки.
«Во всем мире стоимость недвижимости определяется ее местоположением. Любая худо-бедно отремонтированная квартира в центральных районах города продавалась как элитная, — поясняет Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН „Бенуа“. — Самая дорогая недвижимость находится в самом востребованном месте. В Петербурге этот аргумент работает на все 100%. Иных атрибутов престижности (паркинг, круглосуточная охрана подъездов, социально-однородная среда), без которых в других городах жилье не считается элитным, пока может и не быть. Почти все видовые квартиры с видом на набережные Невы или исторические памятники, стоимость которых может достигать десятков тысяч долларов за метр, находятся в старых домах. Поэтому максимально востребован Золотой треугольник, а в последние годы — еще и Крестовский остров. Элитность жилья в первую очередь определяет его расположение и наличие однородной социальной среды. И только после этого оценивается качество строительства, площади, планировки квартир и пр.»
По мнению генерального директора АН «Невский простор» Александра Гиновкера, в Золотом треугольнике новостроек нет, но только там имеются квартиры, которые можно отнести к по-настоящему элитному жилью. «Такие объекты постоянно дорожают. Если год назад цена в $10 тыс. за кв.м казалась нереальной, то сейчас стоимость отдельных объектов доходит до $15 тыс. за квадрат, и это никого не удивляет», — констатирует он.
Как подмечает ведущий менеджер АН «Адвекс» Владимир Федоров, полному перечню требований, предъявляемых к элитному жилью, отвечают квартиры лишь в самых новых проектах. «Если во всех строящихся сегодня объектах на Крестовском острове и у станции метро „Чернышевская“ имеются, помимо новейшей инженерной инфраструктуры, охраняемая территория и подземный паркинг, то в некоторых домах в центре города данные позиции отсутствуют, — говорит он, — но это не повод считать, что квартиры в них больше не являются элитными». «Стремиться к четкой классификации элитной недвижимости нельзя. Есть Беверли-Хиллз, а есть усадьба на опушке леса. Что круче — вопрос риторический, — рассуждает г-н Щегельский. — Если объекты поддаются унификации, значит, они просто не являются элитными».

Все посчитано
Тема классификации элитного жилья вызвала бурную дискуссию профессионалов рынка на круглом столе, организованном недавно редакцией журнала «Мир&Dом Санкт-Петербург». Судя по всему, девелоперам придется признать наличие и востребованность на вторичном рынке «штучного антиквариата», а риэлторам — принять предложенную застройщиками систему унификации, иначе общение с клиентом будет весьма затруднительным. Аналитики же пытаются не только классифицировать, но и анализировать состояние рынка элитного жилья в Северной столице. Так, по мнению представителей риэлторского сообщества, сделки с элитной недвижимостью единичны и «не делают статистики». По словам г-на Гиновкера, далеко не все объекты попадают в открытую продажу. Иное дело — рынок строящейся элиты. За последний год, по подсчетам холдинга RBI, этот сектор продемонстрировал высокий рост: цены в различных сегментах элитного жилья поднялись на 89–113%. В начале 2007 г., по данным «Строительной Корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга», средневзвешенная цена квадратного метра достигла здесь 5780 условных единиц (у.е. = 31 руб.). «В прошлом году наблюдалось резкое сокращение объема предложения: из запланированных петербургскими компаниями к продаже в центре города 40 объектов на рынок вышли только 13, — отмечает Илья Андреев. — Суммарный объем предложения сократился на 23% и составил 2,6 тыс. квартир площадью 320 тыс. кв.м и суммарной стоимостью 1,37 млрд условных единиц (у.е. = 31 руб.)».С другой стороны, именно в прошлом году был зафиксирован максимальный годовой объем продаж за последние пять лет — реализация строящейся недвижимости в секторе элитного домостроения оценивается на уровне 1,4 тыс. квартир площадью 170 тыс. кв.м, что по сравнению с 2005 г. в натуральном выражении больше на 23%, в денежном — на 70%.
По данным АН «Итака», сегодня в Центральном районе средние цены на элитное жилье составляют $5–8,5 тыс. за кв.м. Самая умеренная цена — в доме на Исполкомской ул., 4 (застройщик — компания «Таймс») — от $4,47 тыс. за квадрат. На Крестовском острове — в полтора-два раза выше. От $8,5 тыс. за кв.м стоят квартиры в элитных домах холдинга RBI: в нынешнем году планируется сдать в эксплуатацию жилой комплекс «Белые ночи» (Каменноостровский пр., 40) и Дом «Ле Грандъ» (Невский пр., 152). Кстати, застройщик уже заявил о двух новых проектах: в 2008 г. начнется строительство многофункционального комплекса на Новгородской ул., 23 (проект реализуется в партнерстве с Deutsche Bank) и дома «Таврический» на Шпалерной ул., 37.
Квартиры в доме «Финансист» (27-я линия ВО, 16), который планируется сдать в конце будущего года, ИСК «Петрополь» предлагает немного дешевле: от $3,3 тыс. до $7 тыс. за кв.м. Но цены растут ежемесячно в среднем на 2–4%.
Строительная Корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» продолжает строительство фешенебельного квартала с соответствующим названием — «Парадный Квартал» и элитного жилого комплекса «Дом у моря», двух домов из «Каменноостровской коллекции», третью очередь жилого комплекса класса de luxe на Шпалерной ул., 60. В этом году началось возведение «Смольного Квартала» и жилого комплекса на Суворовском пр., 63. Стоимость квартир в этих объектах варьируется от $7154 до $17885 за кв.м. Последняя новинка Крестовского острова — Stela Maris (пр. Динамо, 4; застройщик — корпорация «Петербургская Недвижимость»). Здесь цена квадратного метра достигает $17 тыс.

Давайте помечтаем?
Местом развития элитной застройки в ближайшие годы девелоперы полагают Золотой треугольник, район вокруг станции метро «Чернышевская», Крестовский и Каменный острова, частично — Адмиралтейский район. В более долгосрочных прогнозах застройщики резко выходят за рамки стандартного мышления. «Если говорить о перспективных с точки зрения строительства элитной жилой недвижимости территориях, расположенных в черте города, то, на мой взгляд, большой потенциал у Елагина острова и района, ограниченного Вознесенским проспектом и набережной реки Фонтанки с одной стороны и Английской набережной и Пряжкой — с другой, — считает Марк Лернер. — У района Коломны есть ряд существенных недостатков, но в настоящее время здесь планируется реализация ряда крупных инфраструктурных проектов (реконструкция Новой Голландии, строительство второй сцены Мариинского театра), что повысит инвестиционную привлекательность и, возможно, даже изменит статус депрессивного района».
По мнению Юрия Полищука, генерального директора корпорации «Невский альянс», основными территориями дислокации городского элитного жилья остаются уже сложившиеся зоны: Крестовский и Каменный острова, площадки вблизи Таврического сада, локальные зоны на Петроградской стороне. Однако постепенно появляются проекты элитной застройки иных территорий — чаще всего вблизи или непосредственно на набережных в центре Петербурга. В перспективе — проекты на правом берегу Малой Невы, на Петровском острове, около Смольного, Свердловской и Выборгской набережных. «Это масштабные проекты, требующие предварительной подготовки намеченных территорий, в том числе перебазирования предприятий, рекультивации земли, реконструкции инженерных сетей, высокого уровня благоустройства», — считает г-н Полищук.
По мнению Ильи Андреева, долгосрочное развитие элитной недвижимости, возможно, найдет достойное продолжение в таких районах, как Выборгская набережная, Адмиралтейские верфи. «Если подходить к району Адмиралтейских верфей комплексно, то есть осваивать всю территорию вместе с заводом, там может быть построен прекрасный квартал самого высокого класса. Но с другой стороны, если застройщики будут возводить лишь точечные дома без общей реконструкции территории, то такие объекты элитными никогда не станут», — рассуждает он.
Точно так же, по мнению экспертов, можно рассматривать район Выборгской набережной: эта территория всегда представляла большой интерес для девелоперов элитного сегмента, но только при условии комплексного развития, предполагающего перенос промышленных зон, что на данный момент, как показывает рынок, сложнореализуемо. В целом, считают застройщики, будущее за концептуальной, продуманной квартальной застройкой больших территорий — такой подход способен преобразить даже депрессивные территории.