214-ФЗ: Законопослушные – в плюсе

Работе по 214-ФЗ был посвящен круглый стол в «Союзпетрострое». Хотя закон принят в 2004 году и применяется к объектам, разрешения на строительство которых выданы с 5 марта 2005 года, его требования доселе игнорировались 85% застройщиков.

Действительно, 214-й закон больше выгоден дольщикам: он дает право требовать информацию о застройщике до заключения договора, а после взыскивать неустойку за нарушение сроков и качества строительства. По закону реклама и продажа квартир возможны лишь после получения разрешения на строительство и публикации проектной декларации объекта. Застройщики изобретали обходные схемы также и потому, что 214-ФЗ требует уплаты НДС с каждого договора. По данным президента ИСК «Петрополь» Марка Лернера, в начале 2009 года из 650 жилых объектов, строившихся в Петербурге, лишь 61 строился в соответствии с 214-ФЗ.

Парадоксальные законы рынка
Казалось бы, в ситуации кризиса число компаний, выполняющих закон, должно было сойти на нет. Но происходит обратное: следование закону ныне позиционируется как преимущество. Как рассказал на круглом столе вице-президент АО «ЮИТ Ракенниус» Федор Цуринов, сегодня даже те, кто соблюдает закон не полностью, декларируют приверженность его нормам. Дело в том, что покупатель стал и пристрастнее, и грамотнее. Нередки обращения в суд дольщиков, с которыми заключались предварительные договоры: они требуют их признания ничтожными, ссылаясь на права потребителей. Застройщики, обходившие закон, столкнулись с гражданско-правовыми рисками. Меняется и судебная практика: в Калининграде арбитражный суд вынес решение в пользу клиента в соответствии со статьей 14.28 КоАП РФ.

Кроме того, банки в период кризиса соглашаются на проектное финансирование лишь при соблюдении 214-го закона, отмечает Марк Лернер. Схема с аккредитивами ныне не востребована: слишком высок процент по обеспечивающему кредиту. Новые правила ПИФ также требуют соответствия закону. Теперь на застройщика «давят» и власти, и кредиторы, и потребители: все стремятся избежать проблемы «обманутых дольщиков».

Между тем осенью ожидается принятие поправок как в сам 214-ФЗ, так и в пять смежных законов. Так называемые «поправки Хинштейна» заменяют взимание НДС госпошлиной, упрощают регистрацию и одновременно ужесточают штрафы за нелегальное привлечение средств дольщиков.

Надежность на аутсорсинге
До принятия поправок работа с дольщиками и органами УФРС по 214-ФЗ остается трудоемкой. Некоторые компании – как, например, ООО «ГДСК» – создают специальный отдел по обеспечению регистрации договоров. Глава коммерческого управления ИСК «Петрополь» Алена Милош предлагает иной вариант – предоставление этих услуг на аутсорсинг. Так поступило ООО «Кондратьевский», поручив «Петрополю» организацию продаж квартир в жилом комплексе«Финансист» по 214-ФЗ.

По сути, кризис предоставил преимущество законопослушным компаниям. По словам директора НПП «Союзпетрострой-Проект» Андрея Уртьева, на улицах Москвы встречаются рекламные растяжки с аршинным слоганом: «Работаем по закону № 214». Непопулярный среди застройщиков закон стал маркой надежности, которая сегодня в особой цене.

Мнение:
Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН: – Продажи квартир через своих агентов осуществлялись как до, так и после вступления в силу закона № 214-ФЗ. Заключается обычный агентский договор на продажу квартир в том или ином жилом комплексе, договоры проходят регистрацию в ФРС.

Как правило, в качестве агентов действуют аффилированные структуры. Подобный подход позволяет развести денежные потоки, поскольку сейчас застройщику не всегда выгодно, чтобы деньги от продаж поступали на те же счета, с которых производится расчет с контрагентами. Можно сказать, что это маленькая хитрость, которая в случае, например, ареста счетов позволит сохранить денежные средства.