214-ФЗ: и тем, и этим

После внесенных в закон изменений и в ожидании новых поправок наблюдается явный перелом: о переходе к работе по 214-ФЗ активно заявляют сами застройщики. Региональные власти также прямо заинтересованы в его внедрении. Об этом говорилось на круглом столе в «Строительном Еженедельнике».

Наталья Бурковская, редактор газеты «Строительный Еженедельник», модератор круглого стола:
– Какова ситуация с исполнением 214-ФЗ сегодня, когда в закон внесены поправки? Каких преференций ждать законопослушным строителям?

Роман Филимонов, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– Спасибо, что вы подняли эту тему. Действительно, в течение первых лет после принятия закона в соответствии с ним начали работать лишь несколько компаний, и на них многие смотрели с удивлением. Обусловлено это было как непродуманностью ряда его положений, так и фактической необязательностью исполнения, позволившей создать «обходные» схемы.

Однако после внесенных Госдумой изменений закон стал более работоспособным. Теперь он побуждает к совместной работе и дольщиков, и застройщиков, и власти. И сейчас строители работают по 214-ФЗ все более охотно. Когда в исполнении закона заинтересованы и кредиторы, и застройщики, сами участники долевого строительства становятся более заинтересованы в заключении договоров в соответствии с этим законом.

Кроме того, мы предоставляем компаниям, выполняющим закон, преференции на конкурсах по закупке квартир городом. Кстати, очередной конкурс состоится через месяц. Город рассчитывает приобрести более 1000 квартир.

Вячеслав Семененко, председатель Комитета по строительству правительства Санкт-Петербурга:
– Город настроен на переход строительного комплекса к работе по 214-ФЗ хотя бы потому, что федеральный закон обязателен к исполнению. Кроме того, в ситуации кризиса возрастает риск банкротств компаний. Следовательно, возрастают и риски дольщиков. 214-ФЗ охраняет интересы рядовых граждан. Более того, только этот закон гарантирует их права. Ведь в строительстве, в отличие от банковской сферы, нет таких организаций, как Агентство страхования вкладов, не определены нормативы собственного и резервированного капитала участников рынка. Исполнение 214-ФЗ гарантирует регистрацию договора долевого участия в Управлении Федеральной регистрационной службы, что делает двойные и тройные продажи невозможными.

Алексей Белоусов, генеральный директор СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга»:
– В первоначальном варианте закона был «уклон» в пользу дольщиков, в то время как перед застройщиками ставилось много трудновыполнимых условий. Понимая это, и федеральная, и региональная исполнительная власть по сути не особенно нажимали на строителей. Но сейчас закон уже близок к завершающему этапу доработки. Прошли первое чтение новые поправки, которые исключают заключение договоров долевого участия иным способом, кроме как по процедуре 214-ФЗ. Наше объединение только что внесло дополнительные предложения по корректировке закона, которые сейчас рассматриваются Комитетом по финансовому рынку Госдумы.

Наталья Бурковская:
– Привлечение законопослушных компаний к выполнению городских программ – это «пряник». Будет ли применяться «кнут»? Помогут ли ускорить переход к работе по 214-ФЗ СРО?

Роман Филимонов:
– В составе Комитета по строительству продолжает работу Управление контроля и надзора в области долевого строительства. Оно проводит проверки, накладывает штрафы, выдает предписания. Так что интересы дольщиков соблюдаются. Однако применение закона не должно быть игрой в одни ворота. Надо и с дольщиков спрашивать за неисполнение своих обязательств.

Вячеслав Семененко:
– После того, как законодательство исключит возможность привлечения средств граждан для долевого строительства в обход 214-ФЗ, мы предоставим публичную информацию о том, кто работает по закону, а кто нет. Впрочем, уже сейчас накапливается судебная практика по решению споров между застройщиками, действовавшими в обход закона, и дольщиками в пользу последних. Если говорить о «кнуте», то у города достаточно средств непрямого воздействия: не только при включении в городские программы и выкупе квартир у застройщиков, но и, к примеру, при решении вопросов о продлении сроков строительства. Наконец, о действиях компании в обход закона может быть сообщено банку-кредитору. В России государство всегда играло большую роль в управлении, а в период кризиса возрастание влияния государства является общемировой тенденцией.

Все вопросы перехода к исполнению 214-ФЗ мы также обсуждаем с СРО, но основной удар все же принимаем на себя: переход на саморегулирование – процесс, который еще не завершен.

Алексей Белоусов:
– Одна из предложенных Объединением строителей поправок в 214-ФЗ предполагает сокращение срока одностороннего расторжения договора с недобросовестным дольщиком. Мы также предлагаем в таких случаях осуществлять зачет требований по уплате неустойки во внесудебном порядке. Эти и другие усовершенствования документа снимут риск задержки сдачи объектов в эксплуатацию и оформления прав собственности другими дольщиками.

Наталья Бурковская:
– Сложности с практическим выполнением закона возникали и у Федеральной регистрационной службы. Эта проблема сегодня решена?

Роман Филимонов:
– Нам удалось скоординировать с УФРС практику применения закона. Уверен, что при правильной постановке дела проволочек с регистрацией можно избежать, что и необходимо сделать – в интересах как дольщиков, так и строителей.

Вячеслав Семененко:
– Конечно, если бы застройщики всех жилых домов, которые строятся в городе, одновременно направились в УФРС, возникли бы проблемы со сроками работы. Чтобы нивелировать такого рода проблемы, мы и просим застройщиков представить графики перехода к работе по 214-ФЗ.

Алексей Белоусов:
– Мы теперь заблаговременно предоставляем списки в УФРС, и каждому заявителю назначается определенное время приема. Это позволило ускорить процесс регистрации договоров примерно в три раза. Не могу, однако, не заметить, что регистрация все же отстает от установленного законом срока.

Алена Милош, руководитель коммерческого управления ИСК «Петрополь»:
– Если в 2006 году задержка регистрации в УФРС составляла месяцы, то сегодня, по нашим данным, она не превышает 2 недель. Между тем, закон устанавливает очень жесткий срок – 10 дней. А ведь каждое «телодвижение» – изменение предмета инвестиций, графика платежа, гражданского состояния дольщика – требует дополнительных соглашений, которые также должны регистрироваться в УФРС. Так что необходимо продолжать совершенствование этой работы.

Екатерина Немченко, коммерческий директор ООО «ГДСК»:
– До регистрации договора дольщик не может произвести оплату по ипотечному кредиту, а в случае срыва графика ему приходится переоформлять кредит в банке заново, что сопряжено с большой затратой времени и сил. Естественно, что в таких случаях дольщики волнуются и высказывают претензии, конечно, застройщику.

Наталья Бурковская:
– Сколько компаний в Санкт-Петербурге на сегодняшний день уже работает по 214-ФЗ?

Вячеслав Семененко:
– В настоящее время требования 214-ФЗ полностью исполняют 28 компаний, преимущественно крупных. Еще 30 уже декларировали переход к работе по этому закону. Думаю, что компании, которые первыми начали исполнять требования 214-ФЗ еще до внесения в него поправок, прежде всего, продемонстрировали свою стабильность, готовность брать на себя ответственность, дееспособность.

Закир Муратов, генеральный директор ЗАО «ХоСК-2»:
– Работа с документацией по 214-ФЗ, конечно, сложна. Но когда платежеспособный спрос низок и приходится бороться за покупателя, работа по закону, предоставляющему дольщику больше гарантий, – дополнительное преимущество для компании.

Екатерина Немченко:
– Мы полностью реализовали уже 13 проектов в соответствии с требованиями 214-ФЗ – от проектной декларации до передачи жилья в собственность покупателям. Перейти к работе по закону нам было несложно: мы и ранее заключали договоры с дольщиками только после получения разрешения на строительство. Но для оформления документации, требуемой законом, нам пришлось создать специальный отдел. Так что дополнительные издержки, к сожалению, неизбежны.

Сергей Степанов, директор по продажам ЗАО «Строительный трест»:
– Мы переходим к работе по 214-ФЗ. Существующие проекты мы завершаем на прежних условиях, поскольку закон предусматривает такую возможность для объектов, строительство которых началось до вступления в силу 214-ФЗ. Новые объекты мы будем строить в рамках данного закона. Для нас переход также не составляет сложности, поскольку мы всегда вкладываем в реализацию проектов значительную долю собственных средств, начиная продажи лишь на высокой стадии готовности домов.

Алена Милош:
– Мы осуществляли заключение договоров и реализацию квартир застройщика в качестве эксклюзивного брокера. Поскольку мы работали по 214-ФЗ еще до внесения в него поправок, мы изучили все возможные подводные камни. Наработанный опыт позволяет нам и сейчас предлагать аналогичные услуги застройщикам.

Алексей Белоусов:
– Очень важно, что к работе по 214-ФЗ переходят не только крупные компании. В рамках СРО мы будем стремиться к тому, чтобы условия были равными для всех, – чтобы не получилось, что кто-то применил «левую» схему и за счет этого опередил других в реализации проекта: это послужило бы плохим примером. Но я думаю, что закон теперь, после внесения в него дополнительных корректировок, сможет успешно заработать. В российской практике часто так бывает: закону требуется несколько лет, чтобы «дозреть».