Процесс восстановления экономики будет долгим, но начнется совсем скоро, уверен генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. О возможных вариантах развития строительной отрасли бизнесмен рассказал корреспонденту «БН».

— Марк Борисович, когда участники отечественного рынка впервые столкнулись с финансовыми трудностями?
— Я думаю, первые сигналы грядущих катаклизмов в нашей стране стали появляться еще весной прошлого года: тогда российские компании впервые не смогли получить рефинансирование от западных кредиторов. Это стало одной из основных причин снижения ликвидности отечественных фирм. Вторая причина ухудшения российской экономики — падение цены на нефть, что уменьшило поток нефтедолларов. Ранее излишки средств из сырьевой отрасли вкладывались в различные реальные активы, в основном — в недвижимость, для россиян она всегда была практически безальтернативным способом сохранения средств. Но «дешевые» деньги привели к перегреву этого сектора отечественной экономики — к непомерному росту цен на квадратные метры, снижению качества проектов и т. д. А сейчас, когда валютный дождь от продаж нефти иссяк, правительство, бизнес, население — все пытаются понять, что делать, как жить в новых реалиях. Но никто пока этого не знает.

— А как вашей компании работается на нестабильном рынке?
— Честно говоря, легче, чем другим игрокам: мы ведь в основном оказываем девелоперские услуги, поэтому у нас вообще нет долговой нагрузки. Наша компания не вела в последнее время бурной инвестиционной деятельности. Перед кризисом у нас даже образовался запас ликвидности. Это создало нам некую «подушку безопасности». Сейчас «Петрополь» не испытывает недостатка в платежеспособных заказчиках. Это те дальновидные собственники и инвесторы, которые осознают, что для успешного развития проекта им необходимо нанять профессиональных девелоперов. Поэтому средства для поддержания компании в стабильном состоянии у нас есть. Конечно, речи о бурном развитии, получении мегаприбыли сейчас быть не может, но и о борьбе за выживание она тоже не идет.

— Когда, по-вашему, кризис достигнет всеми ожидаемого «дна»?
— Сложно ответить. Для этого сначала нужно определить, что такое собственно «кризис» и что есть выход из него. К примеру, позитивные последствия кризиса 1998-го мы ощущали даже в прошлом году. Я говорю об эффекте от девальвации рубля и проводимой политики импортозамещения, которая оказала положительное воздействие на рынок. Хотя фактически паника в экономике прекратилась уже через полгода. Наверное, это и можно считать окончанием предыдущего кризиса. Но сейчас на столь быстрый успех надеяться не стоит. Хотя мне кажется, что рынок уже близок к так называемому дну. Не слишком принципиально, когда мы действительно на него опустимся — завтра или через несколько месяцев. Важнее, что после этого нас ждет рост.
Сейчас мы, кстати, уже наблюдаем подъем на фондовом рынке. Но это может быть и ложным оживлением — не исключена вторая мощная волна падения. В таком случае до конца года нас ждет девальвация — сначала доллара, потом евро. Таким образом, все валюты ослабнут относительно твердых активов — нефти, золота, недвижимости. Эту гипотезу подтверждает и недавнее подорожание нефти до $50 за баррель. Возможно, это уже начало тренда удорожания активов.

— С чего начнется восстановление экономики?
— Несмотря на возможный обвал биржевых индексов, восстановление экономики начнется именно с финансового сектора. Я думаю, это произойдет в течение полугода. Потом улучшится ситуация в банковской сфере, нормализуются кредитные ставки, откроется доступ к деньгам инвесторов. Безусловно, банкам надо будет избавляться от «плохих» долгов, которые могут спровоцировать вторую волну финансового кризиса. Сейчас кредитные учреждения сильно обременены непрофильными активами, под залог которых ранее выдавались денежные средства. В настоящее время недвижимость для банков — это сомнительная ценность. Они с удовольствием променяли бы ее на деньги. А ведь на руках у банкиров находится много ценнейших активов, которые при грамотном управлении могут принести своим владельцам неплохие дивиденды. Здесь нужен какой-то профессиональный посредник — для разруливания ситуации. Этакий антикризисный управляющий-девелопер, который разбирается и в рынке недвижимости, и с банкирами говорит на одном языке.

— Тренд наверх затронет и рынок недвижимости?
— Этот сектор экономики начнет восстанавливаться после того, как стабилизируется ситуация в банковской сфере. В первую очередь подъем ожидает рынок жилой недвижимости. Я думаю, падение цен в этом сегменте закончится до конца года. Однако, по некоторым прогнозам, это может случиться и через пару месяцев. Скорее всего, осенью спрос существенно возрастет. Прежде всего, на рынке вторичного и готового жилья. Дома, находящиеся в высокой степени готовности, постепенно распродадут. Таким образом, к осени возникнет дисбаланс между спросом и предложением. В первой половине будущего года нас ждет бурный (на 20–40%) рост цен в этом секторе рынка.
Коммерческая недвижимость стабилизируется позднее, только после укрепления экономики страны в целом. Произойдет это не раньше 2012–2013 годов. За это время должно измениться мировоззрение участников рынка. «Разгул гламура», как я это называю, закончился. Сейчас самое время отойти от устаревших методов работы, обратить основное внимание на качество реализуемых проектов.

— Нужна ли отрасли поддержка со стороны государства? Чем власть в состоянии помочь строителям?
— Чтобы наладить работу инвестиционно-строительного комплекса, нужно вернуть доверие участников рынка друг к другу. Для этого придется очень много и долго работать. Возможно, необходимо создать для этого специальную межведомственную структуру. И нужна очень активная персона, чтобы возглавить эту деятельность, — человек, который озаботится подъемом строительной отрасли, будет готов трудиться для этого днями и ночами и обладающий достаточно высоким статусом. Координировать эту деятельность сейчас пытается Вячеслав Семененко (бизнесмен, недавно назначенный председателем Комитета по строительству, — Ред.), за что ему честь и хвала. Очень радует, что в тяжелое время на столь ответственный пост избран человек из бизнеса. С ним можно разговаривать на одном языке. Я убежден, что если и управлять бизнесом сверху, то делать это надо очень аккуратно, взвешенно, на основе консенсуса. Кстати, кризис оздоровил нашу бюрократию. За последние два месяца во властных структурах, в менталитете чиновников произошли такие изменения, на которые в обычной обстановке в России уходили годы.

— Вы имеете в виду государственные антикризисные программы?
— Настоящих результативных программ поддержки строительства пока нет. Были продекларированы лишь отдельные локальные решения. До системного подхода дело пока не дошло. Ряд экспертов считают, что нужно вплотную заняться ипотекой и дотировать ставку по кредитам. Но нужно понять, как это сделать правильно. Ведь и под 12% годовых люди не возьмут кредиты, если они не уверены в своей платежеспособности в будущем, в том, что строительные компании достроят дома и т. д. Недостаточно просто «влить» деньги в экономику: должна быть еще разумная, грамотная государственная политика. И все должны поверить в возможность ее реализации. Сейчас я вижу элементы работающих законов, схем, но надо довести дело до конца — объединить эти составляющие в единую систему.

— Так, может, на сегодняшний момент не хватает чего-то конкретного, например, закона о девелоперской деятельности?
— До закона дело пока не дошло. Но недавно в рамках Гильдии управляющих и девелоперов возникла идея создать экспертный совет, который определил бы принципы и задачи девелопмента. Сейчас в России представителей этой профессии путают с застройщиками, генподрядчиками, риэлторами. Необходимо тщательно прописать, кто такие девелоперы, популяризировать профессию. Я уверен, что сейчас власть готова слушать, поэтому бизнес-сообществу надо быть активнее, предлагать свои идеи, пытаться найти выход из сложившейся ситуации.

— Что может сделать бизнес-сообщество для сохранения строительного комплекса города?
— Участники петербургского строительного рынка, наконец, пришли к пониманию, что нужно сообща искать пути нормализации ситуации. Определенную активность проявляют общественные организации, например Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» и «Союзпетрострой». Недавно делегация строителей во главе с президентом холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеславом Заренковым предложила губернатору ряд мер для поддержки отрасли, на часть из них власть согласилась. Активно ищет выход из создавшегося положения новый председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко. Аналогичная ситуация сложилась и в Москве: бизнес-сообщество пытается донести свои предложения до власти. У руководства города и страны сейчас есть желание слушать, они заинтересованы в скорейшем выводе нашей экономики из кризиса.
В последнее время часто звучат предложения создать некую межведомственную комиссию или экспертный совет по недвижимости и строительству. В рамках такой структуры можно выработать единую позицию, некую последовательность дальнейших действий. Сейчас строительная отрасль оказалась в своего рода замкнутом круге: у банков есть деньги, но они не знают, кому их давать. Строители сидят на «недострое» и не понимают, как получить банковские деньги. Потребители также не могут решить, куда вкладывать средства. Нам нужно «включить» доверие между всеми участниками процесса. Что-то мне подсказывает, что решение этой проблемы есть. И либо мы его найдем в форсированном режиме, либо рынок сделает это самостоятельно, только произойдет это в течение нескольких лет, и объемы строительства успеют свернуться до микроскопических.

— Ситуация настолько критична?
— Безусловно! Строители пережили тройной удар: подорожали кредиты (ставки выросли до 22–25%), существенно упал объем продаж недвижимости, и сама цена квадратного метра снизилась на 15%. Все это полностью «высушило» денежные потоки для застройщиков. Но, я надеюсь, властям и бизнес-сообществу в скорейшем времени удастся найти правильные решения и потрясения в строительной отрасли закончатся. Массовых увольнений в таком случае больше не последует, громких банкротств в этом сегменте — тоже. Можно будет ожидать еще ряда сделок слияний и поглощений среди строительных компаний, но этот процесс пойдет постепенно, без громких скандалов и судебных тяжб. Ничего катастрофического на рынке больше не произойдет.

— Банки предложили администрации создать список проверенных строительных компаний, которые затем смогут получить кредиты. Как вы относитесь к этой идее?
— Идея сомнительная, надо работать более взвешенно и аккуратно. Механизм все-таки должен быть рыночным. Ведь если компания не попадет в список, это станет серьезным ударом для ее репутации, скажется на бизнесе. Если уж создавать подобные документы, они должны быть открытыми и прозрачными. Чтобы в них можно было попасть, выполнив ряд требований и условий. Вообще, публичным персонам следует быть очень осторожными с любыми заявлениями для прессы, ведь экономика основана, прежде всего, на ожиданиях рынка. К примеру, сейчас цена на нефть держится на уровне $50 за баррель. Такой же она была и в 2006 году. Но тогда считалось, что российская экономика бурно растет и в стране все хорошо. А сейчас, при той же стоимости барреля, все ждут коллапса. На самом деле ничего кардинальным образом не изменилось. Кризис в первую очередь — в головах. А заявления ряда чиновников и экспертов создают на рынке негативные ожидания. Зачем это делать, мне непонятно, ведь строительная отрасль всегда была локомотивом для экономики. И я уверен, что если всем засучить рукава и начать грамотно работать, то он обязательно вывезет нашу многострадальную российскую экономику в светлое завтра. В этом у меня нет никаких сомнений.

Досье «БН»
Марк Лернер
Генеральный директор компании «Петрополь».
Родился в Оренбурге в 1972 году.
После окончания в 1994 году Ленинградского института точной механики и оптики прошел обучение в аспирантуре на кафедре прикладного маркетинга. Во время учебы в институте и аспирантуре работал бухгалтером в ряде петербургских компаний.
В 1996–1998 годах — менеджер, затем директор по учетной политике и налогам компании «Юнилэнд».
В 1998–1999 годах — директор по финансам холдинговой компании «Евросервис».
С 1999 по 2005 год — финансовый директор холдинга RBI и строительной компании «Северный город». Руководил работой финансового, планово-экономического, юридического, коммерческого и административного блоков компании. Участвовал в работе по всем проектам холдинга RBI. Под его руководством впервые на рынке недвижимости были реализованы проекты выпуска корпоративных облигаций и запуска ипотечного кредитования строящегося жилья. При его непосредственном участии были структурированы сделки по приобретению и освоению ряда крупных земельных участков.
В феврале 2005 года основал компанию «Петрополь».
Женат, воспитывает сына и дочь.